SINGKATAN
Bimas Bimbingan warga
BPN Badan Pertanahan Nasional
BTN Bank Tabungan Negara
BW Burgerlijk Wetboek
HAM Hak-hak Asasi Manusia
HGU Hak Guna Bangunan
Inpres Instruksi Presiden
IMB Izin mendirikan bangunan
Kanwil Kantor wilayah
KEPPRES Keputusan Presiden
KLHS Kajian Lingkungan Hidup Strategis
KPR Kredit Perumahan Rakyat
KUHP Kitab Undang-undang Hukum Perdata
PBB Perserikatan Bangsa-Bangsa
Pemda Pemerintah Daerah
Perda Peraturan Daerah
PPAIW Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf
RTGT Rencana Tata Guna Tanah
sarusun Satuan Rumah Susun
SHM Sertifikat Hak Milik
SKBG Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung
SKPH Surat Keputusan Pemberian Hak
SKPT Surat Keterangan Pendaftaran Tanah
SPPL Surat Penunjukan Penggunaan Lahan
TAP MPR Ketetapan Majelis Permusyawaratan Rakyat
UU Undang-undang
UUD 1945 Undang-Undang Dasar 1945
UUPA Undang-Undang Pokok Agraria
WNA warga negara asing
WNI Warga Negara Indonesia
Pertama, Belanda yaitu negeri yang agak kecil, datar dan sangat
teratur dengan hanya sedikit perbedaan dalam hal geologi dan
kepadatan penduduk, sedangkan Indonesia yaitu negeri yang sangat
luas dengan banyak hutan, sungai, tanah yang tidak/belum dimanfaatkan,
dengan lahan subur dan kritis, serta daerah pedesaan dan perkotaan.
Keberagaman lanskap dan sumber daya alam sangat besar, demikian juga
halnya dengan pemanfaatan tanah. Hal ini membuat peraturan tentang
tanah dan pemanfaatan tanah di Indonesia, dibandingkan dengan situasi
di Belanda, terutama di daerah pedesaan, menjadi agak sulit.
Kedua, bagaimanapun juga tradisi hukum kita berbeda, meskipun
kita berbagi akar yang sama. Perundang-undangan Belanda tentang
pendaftaran tanah dimulai ketika KUH Perdata Belanda yang pertama
dibuat. Pada saat yang sama pemerintah di bawah Raja William I mulai
membangun sistem pendaftaran tanah, yang awalnya hanya untuk
keperluan penentuan pajak. Itu semua terjadi pada awal abad ke-19.
Sejak saat itu, sistem untuk memperoleh kepemilikan tanah dan untuk
melakukan pendaftaran tanah, meskipun dewasa ini secara teknis sudah
sangat maju, pada dasarnya tetap sama hingga sekarang ini.
Sesungguhnya, kebutuhan untuk mengatur hak kepemilikan
dan pemanfaatan tanah di Belanda sudah ada sejak lama. Pada abad-
abad awal, hal ini dipercayakan kepada lembaga-lembaga pengadilan
kuno. sesudah kodi fikasi pada awal abad ke-19, fungsi ini diambil alih
oleh pemerintah yang dalam hal ini bekerja sama dengan notaris. Arsip-
arsip publik (pendaftaran akta) dihubungkan dengan pendaftaran yang
dilakukan kadaster (indeks persil, pemilik dan peta). Dengan demikian
sistem pembuatan akta dan sistem pemberian hak dalam beberapa cara
dikombinasikan menjadi satu sistem hibrida. Meskipun KUH Perdata
Belanda diperkenalkan di Indonesia pada masa lalu, namun hukum dan
praktik hukum berkembang secara berbeda dibandingkan dengan di
Belanda. Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) yaitu hukum yang
paling penting tentang pendaftaran tanah, yang disahkan pada tahun
1960 (UU No. 5/1960).
ada tingkat konsistensi dan kontinuitas yang sangat tinggi
dalam menjaga semua sertifikat hak atas tanah dan dokumen-dokumen
tanah lainnya, sementara tidak ada perbedaan regional dalam hal
bagaimana sertifikat-sertifikat itu dibuat dan didaftar. Melihat latar
belakang sejarahnya, tidaklah mengherankan bahwa kantor pendaftaran
tanah Belanda (yang biasa disebut Dinas Arsip [atau Pencatatan] Publik
dan Pendaftaran Tanah, yang juga dikenal dan selanjutnya disebut sebagai
Kadaster) dianggap sebagai lembaga pemerintah yang independen dan
netral. Politisi dan para pembuat kebijakan lainnya tidak mempengaruhi
cara Kadaster bekerja.
Ketiga, latar belakang sosial-ekonomi Eropa sangat jauh berbeda
dengan Indonesia. Hal ini membawa konsekuensi pada sudut pandang
yang digunakan para pembuat kebijakan menyangkut kepemilikan tanah
dan pemanfaatan tanah. Ada perbedaan antara cara bagaimana posisi
individu dalam warga dipandang dan dimaknai. Hampir semua
sistem pendaftaran tanah di Eropa didasarkan pada konsep kepemilikan
pribadi, bukan hak atas pemanfaatan tanah (kecuali Inggris).
Tapi sekali lagi, sebagian besar masalah yang melibatkan
pendaftaran tanah bersifat universal dan diselesaikan dalam sistem yang
berbeda, meskipun tidak selalu dengan cara yang sama. Sangat penting
untuk menyadari bahwa setiap sistem dari pendaftaran tanah didasarkan
pada beberapa prinsip atau titik awal tertentu. Walaupun mungkin belum
mencakup seluruhnya, sejumlah pertanyaan mendasar dapat dimasukkan
di sini:
a. Hak manakah yang dapat diterapkan atas tanah?
b. Bagaimana memperoleh hak-hak atas kepemilikan atau
pemanfaatan tanah (hak-hak yang nyata)?
c. Kapan akuisisi atau pengambilalihan berlangsung (dengan sistem
tradisional atau sistem konsensus/musyawarah)?
d. Apakah keabsahan pengalihan tergantung pada keabsahan hak
atas pengalihan ini (sistem abstrak atau kausal)?
e. Apakah arti dari pendaftaran (pendaftaran sertifikat vs. pendaftaran
akta; pendaftaran positif vs. pendaftaran negatif)?
f. Apa posisi pihak ketiga yang mempercayai arsip publik?
g. Apa peran pemerintah dalam proses pendaftaran?
h. Informasi apa yang dipublikasikan?
Berikut pertanyaan-pertanyan di atas akan dijawab dan dibahas.
Sistem dasar transasksi tanah dalam teori
Dalam sistem pendaftaran tanah di Belanda, notaris memiliki peran
yang sangat penting. Dia memiliki monopoli untuk menyelenggarakan
transaksi tanah atau bangunan, misalnya mengalihkan atau menetapkan
hak atas suatu harta tak bergerak berupa tanah milik. Kadaster mengurus
semua pengungkapan kepada publik dari hampir semua transaksi yang
terkait dengan tanah. Ada pengungkapan yang penuh untuk hak atas
tanah. Hal ini menawarkan kepada publik semua informasi mengenai
tanah. Sangat mudah untuk mencari tahu tentang informasi dalam arsip
publik dan di kantor pendaftaran tanah. Sistem ini mampu menangani
sejumlah besar transaksi tanah dengan cepat. Dalam satu hari sesudah
penandatanganan akta pengalihan, pembeli menjadi pemilik dan penjual
mendapat uangnya. Perselisihan tentang transaksi tanah relatif hanya
sedikit. Sistem ini aman dan dapat dipercaya berkat kualitas pekerjaan
baik dari notaris maupun Kadaster.
Berkat teknik modern, pendaftaran akta tanah relatif murah,
akurat dan sangat cepat dibandingkan dengan negara-negara lain.
Sistem pendaftaran tanah ini menawarkan hampir 100% kepastian
hukum mengenai hak atas tanah. Ada pengungkapan yang penuh untuk
semua hak atas tanah dan informasi tentang pendaftaran tanah tersedia
untuk berbagai pelayanan publik seperti statistik nasional, perencanaan
kebijakan, perpajakan dan sebagainya. Dalam beberapa hal dan cara,
negara menjadi sangat diuntungkan oleh adanya sistem pendaftaran
tanah yang berfungsi dengan baik ini.
Seseorang harus menyadari bahwa pemahaman yang penuh tentang
pendaftaran tanah hanya mungkin jika seseorang mempertimbangkan
bahwa ada berbagai aspek yang berbeda-beda berkaitan dengan
pendaftaran tanah. Setidaknya ada tiga aspek yang perlu diingat-ingat
dalam pikiran kita:
a. Aspek hukum: apa sistem hukum dari suatu sistem pendaftaran
tanah?
b. Aspek organisasi: organisasi apa atau kaum profesional seperti
apakah yang terlibat dalam pendaftaran tanah dan apa saja tugas
mereka?
c. Aspek teknis: sistem survei dan informasi data.
Selanjutnya kita harus menyadari apa tujuan utama yang ingin dicapai
pemerintah dengan sistem pendaftaran tanah. Orang bisa membedakan
sasaran-sasaran yang saling berkaitan sebagai berikut:
a. jaminan keamanan atas kepemilikan tanah;
b. pengaturan atas pasar tanah dan bangunan;
c. informasi tentang tanah dan tentang kepemilikan tanah bagi pu-
blik dan bagi layanan publik seperti statistik;
d. perpajakan.
Aspek hukum itu penting untuk mencapai keamanan hukum yang
diperlukan untuk kepemilikan tanah. Sangat penting untuk memiliki
kerangka hukum yang jelas atas kepemilikan tanah, pendaftaran tanah
dan transaksi tanah. Siapa pemilik tanah? Hak-hak apa saja yang dapat
dilaksanakan dan bagaimana hak-hak ini ditetapkan? Siapa yang
bertugas mengurus pendaftaran? Dapatkah hak-hak ini dialihkan?
Pengaturan pasar yang sehat pertama-tama membutuhkan keamanan
akan kepemilikan. sebab semua informasi yang dikumpulkan memiliki
konsekuensi terhadap keamanan hukum atas kepemilikan tanah, terhadap
perpajakan dan terhadap pelayanan publik lainnya, maka informasinya
harus benar, lengkap dan akurat. Tapi itu juga mensyaratkan bahwa
pengalihan hak atas tanah dan penetapan hak atas tanah dijalankan
secara sederhana, cepat, dan semurah mungkin. Selanjutnya, sebuah
sistem pendaftaran tanah harus transparan, sehingga setiap transaksi
yang terdaftar cepat dapat dikumpulkan dari sistem ini .
tanah?
Sebagian besar negara mengakui sejumlah terbatas hak-hak mutlak yang
seseorang dapat miliki atas tanah. Hak-hak ini juga disebut sebagai “hak-
hak kebendaan”. Sebuah hak kebendaan yaitu sebuah hak yang seseorang
bisa gunakan dalam melawan siapa pun yang mencoba melanggarnya.
Hak kebendaan yang paling penting yaitu kepemilikan. Ini yaitu hak
paling komprehensif yang seseorang dapat miliki. Pelanggaran terhadap
hak atas kepemilikan dapat terjadi sebab hak orang lain, tertulis atau
tidak tertulis.
Semua hak kebendaan atas tanah dan bangunan yaitu barang-
barang yang terdaftar. Sebuah hak kebendaan yaitu :
a. Sebuah hak yang mengikuti objek (“droit de suite”)
b. Sebuah hak yang memiliki prioritas terhadap hak-hak kebendaan
(“in rem”: perihal sesuatu) yang lebih muda (“droit de priorité”, prior
tempore potior iure)
c. Sebuah hak yang memiliki prioritas terhadap hak-hak perorangan
(“in personam”: perihal seseorang) secara umum (“droit de
preference”)
Sistem dasar transasksi tanah dalam teori
Jenis hak atas tanah yang berbeda-beda semuanya memiliki fungsi
yang berbeda-beda pula, tetapi mereka semua memberikan hak untuk
memakai tanah yang sudah dimiliki oleh orang lain. Menurut hukum
Belanda, perlu untuk membuat perbedaan antara hak-hak kebendaan
dan hak-hak perorangan. Hak-hak kebendaan memberikan orang yang
memiliki hak ini kekuasaan untuk memakai haknya terhadap
orang lain, sementara hak-hak perorangan hanya dapat digunakan
terhadap orang yang memberikan hak perorangan ini . Bayangkan
misalnya bahwa seseorang memiliki hak untuk memakai jalan yang
terletak di atas tanah orang lain. Hak ini dapat menjadi hak perorangan
atau hak kebendaan. Jika itu yaitu hak perorangan, maka ia hanya dapat
digunakan terhadap orang yang memberi hak ini, misalnya pemilik tanah
[A] yang mengizinkan seseorang [B] untuk memakai tanahnya.
sesudah pemiliknya mengalihkan tanahnya itu ke seorang pembeli [C]
yang oleh sebab itu menjadi pemilik baru, hak ini tidak dapat
digunakan lagi [oleh si B], sebab pemilik baru tidak setuju akan hak ini.
Namun, pemilik baru harus menghormati hak-hak kebendaan yang
ditetapkan di atas tanah ini . Ini berarti bahwa jika hak atas jalan
itu yaitu suatu jenis hak kebendaan, maka pemilik baru dari tanah
ini juga akan diwajibkan untuk mentoleransi bahwa orang lain
dapat memakai jalan di atas tanah ini . Jika ada beberapa
hak kebendaan, yang ditetapkan di atas sebidang tanah, yang tertua
menempati peringkat prioritas tertinggi. Jadi, jika pemilik sebidang tanah
telah menetapkan dua hak kebendaan di atas tanahnya, orang yang berhak
atas hak kebendaan yang tertua, dalam kasus terjadi bentrokan antara
kedua hak kebendaan ini , tidak wajib menghormati hak kebendaan
yang lebih muda. Seperti yang dapat Anda lihat, ada perbedaan besar
antara hak kebendaan dan hak perorangan tentang tanah. Sementara
orang yang berhak atas sebuah hak kebendaan diperbolehkan untuk
memakai haknya terhadap orang lain mana pun, orang yang berhak
atas hak perorangan, hanya dapat memakai haknya terhadap orang
yang memberi hak padanya.
Sebagian besar hak kebendaan atas tanah bersifat dapat
dialihkan. Jadi orang-orang yang memiliki hak kebendaan secara umum
diperbolehkan untuk mengalihkan hak mereka kepada orang lain lagi.
Untuk membuatnya agak sedikit lebih sulit, dalam beberapa kasus juga
dimungkinkan bahwa orang yang berhak mendapatkan hak kebendaan
biasanya diperbolehkan untuk menetapkan hak-hak kebendaan yang
baru.
sebab hak-hak kebendaan dapat digunakan terhadap semua orang
lain, termasuk misalnya pemilik baru dari tanah yang bersangkutan,
maka baik penetapan maupun keberadaan dari hak-hak kebendaan diatur
dengan sangat hati-hati di bawah hukum Belanda. Penting bagi setiap
orang untuk dapat mengetahui keberadaan hak kebendaan yang terkait
dengan bidang-bidang tanah tertentu, sebab ada kemungkinan bahwa
hak ini akan digunakan terhadap (melawan) mereka, misalnya jika
mereka membeli kepemilikan atas sebuah tanah. Dalam kasus seperti itu
perlu untuk membuat transparan apakah ada hak-hak kebendaan yang
berkaitan dengan tanah ini dan, jika demikian, apa dampak spesifik
dari hak atau hak-hak yang ditetapkan itu. sebab hal itulah maka hukum
memberikan beberapa perlindungan.
Pertama yaitu apa yang disebut “numerus-clausus” [Latin: jumlah
yang dibatasi]. Itu berarti bahwa jumlah hak kebendaan dibatasi oleh
hukum. Sangatlah tidak mungkin untuk menetapkan hak-hak kebendaan
dari jenis yang tidak disebutkan dalam hukum. Tidak mungkin untuk
membuat sebuah hak kebendaan oleh Anda sendiri; hanya jenis yang
disebutkan dalam undang-undang atau hukum – sekitar sembilan jenis
– yang bisa ada. Pengamanan kedua yang disediakan oleh hukum yaitu
kewajiban untuk membuat akta tentang pembentukan dan pengalihan
hak kebendaan dalam arsip publik. Hak-hak kebendaan tidak dapat
dibentuk atau ditentukan tanpa akta notaris di mana mereka ditetapkan.
Akta ini menggambarkan dengan hati-hati isi dari hak-hak kebendaan
dan hubungan antara pemilik tanah dan orang yang berhak atas hak
kebendaan ini . Untuk setiap hak kebendaan yang dapat dibentuk,
hukum menetapkan aturan-aturan yang paling penting, tetapi di samping
itu, beberapa aturan khusus ditetapkan dalam setiap akta pembentukan,
yang terdaftar di arsip publik. Peraturan khusus dapat misalnya mengatur
soal pemeliharaan tanah. Apakah pemilik berkewajiban untuk memelihara
tanah, ataukah orang yang berhak mendapatkan hak kebendaan itu yang
berkewajiban untuk memelihara tanah ini ? Apakah orang yang
berhak mendapatkan hak kebendaan harus membayar biaya tahunan
kepada pemilik? Dan sebagainya. Seorang notaris terlibat dalam prosedur
pembentukan hak kebendaan sebab , antara lain, untuk memastikan
bahwa peraturan dalam akta pembentukan ditulis dengan sangat
jelas. Keterlibatannya dimaksudkan untuk meningkatkan transparansi
“peraturan buatan sendiri”.
Jadi, singkatnya, sistem Belanda tentang hak atas tanah yaitu sebagai
berikut. Setiap bagian kecil tanah di Belanda memiliki pemilik yang sah
secara hukum. Dia diperbolehkan untuk memakai sendiri tanah
ini , tapi dia juga diperbolehkan untuk memberikan hak atas tanah
ini kepada orang lain. Dia dapat mengalihkan kepemilikannya,
Sistem dasar transasksi tanah dalam teori
tetapi juga dimungkinkan bahwa ia menawarkan hanya sebagian dari
kekuasaannya kepada orang lain. Dalam kasus terakhir, ia bisa menyetujui
adanya pelaksanaan hak perorangan, yang mengikat dia, tapi bukan orang
lain lagi. Ia juga dapat menetapkan hak kebendaan. Hak-hak kebendaan
dapat digunakan terhadap (berhadapan dengan) siapa pun juga, begitu
juga terhadap misalnya pemilik baru dari tanah ini . Jadi, dalam
banyak kasus lebih baik untuk memiliki hak-hak kebendaan sebab hak-
hak perorangan secara umum tidak akan mengikat pemilik baru dari
tanah yang bersangkutan selama mereka tidak setuju akan keberadaan
hak perorangan ini oleh diri mereka sendiri. Dalam hal pengalihan
kepemilikan, orang yang memiliki hak perorangan sebagian besar akan
kehilangan kekuasaan untuk memakai harta miliknya. sebab
hak-hak kebendaan dapat digunakan dalam berhadapan dengan orang
lain, maka baik pembentukan maupun keberadaan hak-hak kebendaan
telah diatur dengan cukup baik dalam hukum Belanda. Pertama, hanya
hak kebendaan dari jenis yang sudah disebutkan dalam hukum yang
dapat ditetapkan. Ini dinyatakan demikian agar keberadaan dan isi dari
hak-hak kebendaan lebih transparan. Kedua, akta pembentukan harus
didaftar dalam arsip publik untuk memastikan bahwa setiap orang
memiliki kemungkinan untuk mengetahuinya atau memperhatikannya.
Ketiga, seorang notaris dilibatkan dalam prosedur pembentukan untuk
menggambarkan dengan sangat jelas isi yang tepat dari setiap hak
kebendaan.
Pada bagian ini, semua hak kebendaan dalam sistem hukum Belanda
dijelaskan secara singkat. Pada bagian-bagian berikutnya, pembahasan
yang lebih mendalam tentang beberapa dari hak-hak kebendaan itu akan
dilakukan.
• Hak dari seorang pemilik, kepemilikan (“ownership”, “eigendom”):
hak yang paling komprehensif atas sebuah barang yang tidak
bergerak.
• Hak atas pengabdian pekarangan (“servitude”, “erfdienstbaarheid”):
ini merupakan hak kebendaan yang lebih kurang dibandingkan
hak atas kepemilikan; pengabdian pekarangan memberikan beban
atas sebidang pekarangan seseorang untuk digunakan dan demi
manfaat bagi pekarangan milik orang lain. Sebuah contoh yang
terkenal yaitu hak atas jalan.
• Hak sewa atau emphyteusis (“erfpacht”) memberikan suatu hak atas
penikmatan untuk menguasai dan memakai tanah orang lain.
Dalam kenyataannya, hak ini sangat dekat dengan kepemilikan.
[Emphyteusis yaitu hak yang berasal dari pelimpahan atau sebab
pewarisan berdasarkan keturunan atas sebuah harta kekayaan yang
produktif. Hak ini memungkinkan orang untuk menikmati secara
bersyarat atas sebuah barang atau tanah. Orang ini harus merawat
barang atau tanah ini dan membayar pajak atau sewa setiap
tahun. Tambahan penjelasan dari penrj.]
• Sebuah hak guna bangunan (“superficies”, “opstal”) memberikan
hak untuk memperoleh kepemilikan atas bangunan atau konstruksi
yang terpisah dari kepemilikan atas sebuah tanah. Hak guna
bangunan memberikan pengecualian terhadap aturan “superficies
solo cedit” [Latin: permukaan memberi jalan ke bagian dasar;
maksudnya, hak atas permukaan mencakupi juga hak atas bagian
dalam dari tanah yang bersangkutan; penrj.]
• Hak menikmati hasil (“usufruct”): ini yaitu hak kebendaan untuk
memakai , menikmati dan menerima keuntungan dari properti
yang dimiliki orang lain. Pemilik hak menikmati hasil yaitu pemilik
atau penerima manfaat dari keuntungan-keuntungan ini .
Hak-hak ini berakhir ketika penerima manfaat meninggal, meski-
pun hak menikmati hasil masih dapat dialihkan, dengan risiko
penjual meninggal (segera) sebelum pembeli. Hak-hak ini tidak
dilihat sebagai bagian dari genus hak atas pengabdian pekarangan
di Belanda. Sebuah variasi dari hak ini yaitu “hak atas usus et
habitatio” [Latin: hak atas penggunaan/pemakaian dan tempat
tinggal]. Perbedaan utamanya yaitu bahwa hak kebendaan ini
yaitu bersifat sangat pribadi dan tidak dapat dialihkan.
• Hak atas hipotek atau hak tanggungan: ini yaitu hak jaminan atas
properti yang terdaftar. Pihak pemegang hipotik (mortgagee) dapat
menjual properti ini jika pihak pemberi hipotik (mortgagor) tidak
memenuhi kewajibannya. Dia (kreditur) memiliki hak eksekusi: ini
yaitu hak untuk secara terbuka menjual properti yang dijadikan
sebagai agunan/jaminan dan tanggungan tanpa campur tangan
hakim dan untuk menutup piutang dari hasil penjualan.
• Hak atas kewajiban kualitatif: ini yaitu suatu ketentuan kontraktual
yang berkaitan dengan properti yang terdaftar, yang menjamin
pelimpahan kewajiban pribadi tertentu untuk mentoleransi atau
menahan diri dari tindakan-tindakan tertentu pada orang-orang
yang kemudian mendapatkan barang tak bergerak ini dengan
hak tertentu, atau yang memperoleh hak perorangan atau hak sisa
atas harta itu.
• Perhatian khusus perlu diberikan untuk suatu bentuk khusus dari
kepemilikan bersama (“co-ownership”): kepemilikan atas sebuah
apartemen. Sistem Belanda untuk kepemilikan apartemen dalam
sebuah gedung dibangun melalui asumsi dasar bahwa pemilik
apartemen yaitu pemilik bersama dari seluruh bangunan dengan
hak mutlak khusus atas penikmatan bagian tertentu dari bangunan
Sistem dasar transasksi tanah dalam teori
ini , yaitu apartemennya.
• Ada juga bentuk lain dari kepemilikan bersama antara tetangga,
yang disebut “mandeligheid” [Belanda: kepemilikan bersama/
umum]. Ini yaitu bentuk kepemilikan bersama atas sebidang
tanah (misalnya jalan keluar untuk umum) yang dilekatkan pada
kepemilikan harta atau tanah dalam hidup bertetangga. Selain
mandeligheid, yang harus ditetapkan oleh pemilik bersama atas
tanah yang bersangkutan, ada dinding atau tembok pemisah
bersama dan pagar bersama, dll.; mandeligheid ini dalam KUH
Perdata Prancis dikenal dengan sebutan mitoyenneté.
1.2.5 Hak milik (Eigendom)
Hak kebendaan atas tanah yang paling penting di Belanda yaitu hak
milik. Setiap bagian tanah di Belanda dimiliki oleh seseorang. Yang
dimaksudkan dengan “seseorang” itu bisa berupa satu orang individu
yang memiliki sebidang tanah, beberapa orang dapat memiliki sebidang
tanah bersama-sama, sebuah perusahaan dapat memiliki tanah,
pemerintah dapat memiliki tanah, itu semua mungkin. Dalam hal
seseorang tidak dapat memulihkan dirinya sebagai pemilik sebidang tanah
tertentu maka Negara akan memiliki tanah ini . Pemilik memiliki
hak paling komprehensif yang diakui oleh hukum, dalam hubungan
dengan tanahnya. Selama kekuasaannya tidak dibatasi oleh hukum, dia
diperbolehkan untuk melakukan apa saja yang diinginkannya di atas
tanah yang bersangkutan. Namun kemudian akan ditunjukkan bahwa
kekuasaan pemilik sebenarnya dibatasi dalam banyak hal.
Dalam banyak kasus bukan hanya pemilik yang berhak atas
bagian tertentu dari sebuah tanah. Hak-hak lainnya atas tanah juga dapat
dibayangkan. Dalam kasus ini pemilik dan orang yang memiliki
hak lainnya atas tanah sama-sama berhak atas tanah ini , dan
kewenangan mereka dibatasi oleh hak masing-masing dari mereka.
Hak-hak lainnya itu sebagian besar ditentukan oleh pemilik. Seperti
disebutkan sebelumnya, kewenangan pemilik dibatasi oleh kewenangan
pemegang hak lainnya atas tanah dan persis demikian juga sebaliknya. Jadi
pembentukan hak lain atas tanah tidak mengakhiri kepemilikan; ia tidak
berarti lebih dari sebuah pembatasan – kadang-kadang besar – terhadap
kekuasaan pemilik, menyangkut tanah yang bersangkutan. Setiap orang
yang diperbolehkan untuk memperoleh hak milik juga diperbolehkan
untuk memiliki hak lain atas tanah. Jadi hak lain atas tanah juga dapat
dimiliki oleh orang perorangan, oleh beberapa orang individu bersama-
sama, oleh pemerintah, oleh perusahaan dan sebagainya.
Apa saja yang menjadi cakupan dari hak milik? Sejauh mana
seseorang dapat memakai hak-hak dari seorang pemilik? Aturan
superficies solo cedit (asas pelekatan/accessie vertikal) yaitu salah satu
dari prinsip-prinsip utama hukum tanah di Belanda. Dia yang memiliki
tanah, memiliki pula apa yang melekat padanya (Pasal 5:20 BW).
Pengecualian hanya mungkin jika diizinkan oleh hukum: KUH Perdata
atau undang-undang khusus. Contoh dari yang disebutkan terakhir
yaitu Undang-Undang tentang Telekomunikasi (Pasal 5.6: jaringan
telekomunikasi dimiliki oleh pihak pembangun, dan dapat dialihkan
ke operator baru) dan Undang-Undang Pertambangan (pemegang
konsesi yaitu pemilik atas pelbagai mineral dalam tanah, juga sebelum
ekstraksi).
Dalam KUH Perdata Belanda, hanya dua pengecualian yang bisa
diterapkan terhadap asas accessie vertikal ini. Pertama yaitu aturan
accessie horizontal, juga disebutkan dalam KUH Perdata Pasal 5:20:
“kepemilikan tanah terdiri dari (...) bangunan dan konstruksi yang
membentuk bagian permanen dari tanah ini , entah secara langsung
atau melalui penggabungan dengan bangunan atau konstruksi lain,
sejauh bangunan dan struktur ini bukan merupakan bagian dari
benda yang tidak ber gerak dari orang lain.”
Misalnya jika ruang bawah tanah yaitu bagian konstruktif dari
rumah Anda, maka Anda memilikinya, bahkan jika itu melampaui batas
dari properti Anda sehingga berada di bawah properti milik orang
lain. Aturan ini dapat menyebabkan kerumitan, dan baru-baru ini
memang telah menyebabkan hal seperti itu sehubungan dengan jaringan
utilitas. Tidak jelas apakah aturan ini dapat berlaku untuk seluruh
konstruksi se perti itu.
Pengecualian kedua yang diperbolehkan oleh KUH Perdata yaitu
hak guna bangunan. Hak guna bangunan: ini yaitu hak kebendaan
yang kurang dari hak milik di mana pemilik tanah tertentu menyerahkan
semua hak yang diperlukan untuk membangun di atas tempat itu kepada
pihak lain. Jika pemilik tanah yang bersangkutan tidak melakukan ini,
bangunan di atas tanah itu akan menjadi miliknya sebab aksesi. Hak ini
memungkinkan pemegangnya untuk memiliki sebuah bangunan pada
(di bawah atau di atas) tanah orang lain (Pasal 5:101 KUH Perdata). Sejak
tahun 1992, hak ini juga digunakan untuk menghadapi situasi di mana
pemilik tanah memperbolehkan pemasangan kabel dan pipa melalui
tanahnya.
1.2.6 Hak sewa (Erfpacht)
Salah satu hak kebendaan yang disediakan hukum yaitu hak sewa
tanah. Hak sewa memberikan hak penikmatan untuk menguasai dan
memakai tanah milik orang lain. Dalam kenyataannya, hak ini
sangat dekat dengan hak milik. Pada saat hak sewa itu timbul atau
13
Sistem dasar transasksi tanah dalam teori
berlaku, pemiliknya tidak diperbolehkan untuk memakai sendiri
tanahnya itu. Akan tetapi, pemilik memiliki kemungkinan untuk
memberikan pengaruh tentang bagaimana tanah ini digunakan
oleh penyewanya. Akta pembentukan hak sewa, yang menggambarkan
hubungan antara penyewa dan pemilik tanah, dapat misalnya menetapkan
bahwa penyewa hanya diperbolehkan untuk memakai tanah
ini untuk mendirikan rumah. Ini berarti, penyewa ini tidak
diperbolehkan untuk melakukan sebuah usaha pertanian di sana. Selain
itu, selama keberadaan hak sewa ini , penyewa sering diwajibkan
untuk membayar biaya sewa secara berkala kepada pemilik. sesudah
jangka waktu tertentu yang telah ditetapkan, hak sewa itu pun berakhir,
dan kemudian pemilik akan kembali mendapatkan secara penuh hak atas
penikmatan tanah ini .
Hak sewa banyak digunakan oleh pemerintah kota yang memiliki
banyak tanah. Mereka tidak menjual hak milik mereka kepada warga,
tetapi sebagai gantinya menetapkan hak sewa, dalam rangka memberikan
pengaruh yang besar dalam hal bagaimana tanah ini digunakan.
Hukum atau undang-undang memberikan 16 pasal tentang hak sewa
ini. Hukum ini mengatur aspek-aspek utama tentang hubungan
antara pemilik tanah dan penyewa. Jadi, dapat dikatakan bahwa penyewa
ini diizinkan untuk memakai tanah, bahwa yaitu mungkin
untuk menyebutkan suatu penggunaan dengan tujuan khusus dalam akta
pembentukan, bahwa penyewa wajib membayar biaya berkala yang telah
ditetapkan, bahwa pemilik diperbolehkan untuk mengakhiri hak sewa
jika penyewa menolak untuk membayar biaya sewa selama sekurang-
kurangnya dua tahun dari masa yang sudah berjalan, bahwa penyewa
wajib menjaga dan memelihara properti atau tanah yang bersangkutan,
dan sebagainya.
Semua aspek umum seperti itu diatur oleh hukum. Setiap akta
pembentukan mengandung isi yang lebih tepat dari setiap hak kebendaan.
Akta itu menggambarkan misalnya pemanfaatan dengan tujuan tertentu:
apakah tanah itu dimaksudkan untuk digunakan sebagai tempat di
mana di atasnya akan dibangun tempat tinggal atau perumahan, untuk
keperluan pertanian atau apakah, misalnya, di sana tidak diperbolehkan
untuk mendirikan apa pun lagi selain dari sebuah pabrik gula? Juga lama
atau jangka waktu sewa ditetapkan dalam akta pembentukan. Apakah
hak sewa itu akan berakhir sesudah 5 tahun, 50 tahun, atau berapa lama?
Kadang-kadang bahkan kemungkinan untuk memperpanjang sewa
sesudah berakhirnya masa sewa juga ditetapkan. Dalam sebagian besar akta
pembentukan, juga biaya berkala diatur dengan sangat hati-hati. Berapa
banyak uang yang harus dibayar, kapan penyewa harus membayar, apa-
kah mungkin untuk meningkatkan biaya berkala selama waktu sewa itu
berlaku, dan jika demikian, dalam keadaan apa saja hal itu dibolehkan?
14
Aspek-aspek ini harus ditulis dengan cermat oleh notaris, sebab mereka
akan mengikat para penyewa berikutnya dan juga pemilik real estate atau
tanah dan bangunan di tempat yang bersangkutan.
1.2.7 Pembentukan hak-hak kebendaan (contoh: hak sewa)
Lebih lanjut tentang prosedur. Bagaimana membentuk sebuah hak
kebendaan, misalnya hak sewa? Prosedur ini hampir sama dengan
prosedur untuk mengalihkan hak milik. Ketika pemilik yang sekarang
dan yang akan datang perlu membuat suatu kesepakatan tentang
pengalihan atau pemindahtanganan tanah, pemilik dan penyewa yang
akan datang itu perlu membuat suatu kesepakatan tentang pembentukan
sewa-menyewa ini . Dalam tahap prosedur ini, mereka juga akan
mencapai ke sepakatan tentang isi spesifik dari kesepakatan penyewaan
itu. Sebagian besar hal ini dilakukan dengan bantuan seorang notaris
yang tahu persis bagaimana menuliskan keinginan-keinginan spesifik
dari kedua belah pihak. Notaris akan menjamin bahwa isi digambarkan
sehati-hati mungkin dalam akta pembentukan perjanjian sewa-menyewa
itu. Namun, se telah ini tetap tidak ada yang lebih dari kesepakatan antara
pemilik dan calon penyewa itu. Pihak ketiga belum terikat. Oleh sebab
itu, ada ke perluan untuk “mengalihkan”, mirip dengan pengalihan harta.
Notaris akan memeriksa apakah pembentuk atau pembuat perjanjian
hak sewa itu diperbolehkan untuk melakukannya: apakah dia benar-
benar pemilik tanah itu? Apakah dia sudah membuat kesepakatan hak
sewa lain yang menguntungkan orang lain itu? Dalam kasus ini ,
hak sewa yang lebih tua atau lebih dahulu akan mendapat prioritas
pada peringkat yang tertinggi, sehingga hak sewa yang baru itu akan
sia-sia. Serupa dengan pengalihan hak milik, penyewa yang akan datang
itu juga harus membayar untuk pembentukan haknya. Uang ini
akan dibayar melalui rekening bank notaris. Jika semuanya berjalan
sebagaimana mestinya, notaris akan menetapkan hak-hak kebendaan
dengan memasukkan akta pembentukannya ke dalam arsip publik.
Seperti yang Anda lihat, prosedur ini sangat mirip dengan pengalihan
hak milik. Sebagian besar hak kebendaan juga dapat dialihkan. Misalnya
hak sewa dapat dialihkan. Prosedur ini persis sama dengan prosedur
untuk mengalihkan hak milik.
1.2.8 Hak guna bangunan (Opstal)
Hak kebendaan lain yang mirip dengan hak sewa yaitu hak guna
bangunan. Perbedaan utama antara hak sewa tanah dan hak guna
bangunan yaitu bahwa sewa berfokus pada pemanfaatan tanah
sementara hak guna bangunan berfokus pada pemanfaatan bangunan
atau gedung-gedung infrastruktur di atas atau – dalam hal jaringan pipa
15
Sistem dasar transasksi tanah dalam teori
misalnya – dalam tanah itu. Sebuah hak guna bangunan memberikan
hak untuk memperoleh kepemilikan atas bangunan atau gedung-gedung
pabrik yang terpisah dari kepemilikan atas tanah. Itu berbeda dari situasi
normal, sejak hukum Belanda mengadopsi aturan “superficies solo cedit”.
Menurut aturan itu, pemilik tanah otomatis menjadi pemilik tanah dan
bangunan yang didirikan di atas dan di dalamnya. Hak guna bangunan
memberikan pengecualian untuk aturan itu. Dalam banyak situasi, baik
hak milik maupun hak guna bangunan saling sesuai satu sama lain. Dalam
kebanyakan kasus, penyewa tanah diperbolehkan untuk memakai
bangunan juga dan di sisi lain, kepemilikan bangunan tidak bermakna
apa-apa tanpa kekuasaan untuk memakai tanah di bawahnya,
sehingga sebagian besar akta pembentukan hak guna bangunan juga
akan memberikan kekuasaan atas tanah di bawahnya. Jadi dalam banyak
kasus baik penyewa maupun pemilik hak guna bangunan ini
diperbolehkan untuk memakai tanah dan sekaligus bangunan di
atasnya. Kemudian satu-satunya perbedaan yaitu bahwa pemilik hak
guna bangunan yaitu pemilik sah atas bangunan. Pada kenyataannya,
perbedaan ini tidak lebih dari sebuah kata yang berbeda saja
[dengan makna yang tetap sama], sebab pemilik hak guna bangunan
tetap akan kehilangan haknya ketika hak guna bangunan itu berakhir dan
sebab kekuasaan pemilik hak guna bangunan dapat dibatasi dalam akta
pembentukan, misalnya dengan menetapkan suatu tujuan pemanfaatan
dari hak guna bangunan ini . Dalam hal itu, posisinya tidak jauh
berbeda dari posisi penyewa yang juga memiliki hak atas penikmatan
yang dapat dialihkan atau dipindahtangankan dan hak penikmatan yang
terbatas pada saat hak sewa itu ada. Kenyataannya, hanya dalam beberapa
kasus hak sewa lebih cocok daripada hak guna bangunan atau, sebaliknya,
sebuah hak guna bangunan lebih cocok daripada hak sewa tanah. Hak
sewa tanah lebih cocok jika hanya ada sebidang tanah, tanpa bangunan
di atasnya, sementara hak guna bangunan lebih cocok jika penikmatan
yang akan datang itu difokuskan pada konstruksi/bangunan, tanpa perlu
ba nyak memakai tanah di atas atau di bawahnya. Misalnya dalam
kasus saluran pipa dalam tanah yang digunakan oleh orang lain atau
dalam hal pendirian tiang transmisi.
1.2.9 Hak menikmati hasil (Usufruct/Vruchtgebruik)
Jadi, kecuali kenyataan bahwa hak sewa berfokus pada tanah, sementara
hak guna bangunan berfokus pada bangunan dan konstruksi/prasarana di
atas dan di dalam tanah, ada banyak kesamaan antara kedua hak ini .
Hak sewa ini juga sangat dekat dengan sebuah hak kebendaan yang lain,
yaitu hak menikmati hasil. Ada banyak kesamaan di antara mereka.
Sebagaimana halnya dengan hak sewa, hak menikmati hasil
16
memberikan hak penikmatan tanah dengan kemungkinan pembatasan
yang berkenaan dengan tujuan pemanfaatan. Ada dua perbedaan
utama. Pertama, hak menikmati hasil juga dapat memberikan hak untuk
menikmati sesuatu yang lain dari tanah, misalnya barang bergerak seperti
mobil dan barang-barang antik. Yang lebih penting yaitu perbedaan
kedua antara hak sewa dan hak menikmati hasil, yaitu yang terkait
dengan durasi hak. Hak sewa berlangsung selama waktu yang dikatakan
dalam akta pembentukan, sementara hak menikmati hasil tidak dapat
bertahan lebih lama dari usia pemilik hak menikmati hasil ini .
sesudah ia meninggal, hak menikmati hasil yang dimilikinya pun berakhir.
Untuk itu hak menikmati hasil ini sangat cocok dipakai pada kasus
warisan. Sangat mudah untuk memutuskan bahwa sesudah kematian
Anda, pasangan Anda menjadi pemegang hak menikmati atas tanah
sementara pada saat yang bersamaan anak Anda menjadi pemilik sah
atas tanah ini . Konsekuensinya yaitu bahwa pasangan Anda akan
memiliki hak yang sangat kuat atas penikmatan harta warisan ini ,
bahkan jika anak Anda – yang yaitu pemilik sah warisan ini –
mengalihkan kepemilikannya kepada orang lain. sesudah pasangan Anda
meninggal juga, anak Anda menjadi apa yang disebut sebagai “pemilik
penuh”, termasuk memiliki hak atas penikmatan. sebab lama waktu
hak menikmati hasil tergantung pada lamanya usia kehidupan si pemilik
hak menikmati hasil, maka sebuah pengalihan hak ini tidak dapat
memperpanjang durasinya. Bahkan jika hak menikmati hasil ini
dipindahkan ke pemegang kedua, jadi ke pemegang hak menikmati
hasil yang baru, hak menikmati hasil tetap akan berakhir segera sesudah
pemegang hak menikmati hasil pertama – yaitu sebagaimana dalam
kasus kehidupan pasangan suami-istri atau kehidupan bersama yang
terdaftar – mati. Namun, yaitu mungkin untuk menetapkan bahwa hak
menikmati hasil diberikan kepada dua orang. Dalam hal itu, hak ini
akan berakhir bila yang terakhir dari kedua orang itu meninggal dunia
juga.
1.2.10 Pengabdian pekarangan (Servitude/Erfdienstbaarheid)
Hak atas pengabdian pekarangan yaitu sebuah hak atas penikmatan
dari jenis yang berbeda. Sebuah pengabdian pekarangan yaitu beban
yang ditimbulkan di atas sebidang tanah, yang menguntungkan suatu
bidang tanah yang lain. Apa artinya itu? Pertama, untuk tanah di mana di
atasnya pengabdian pekarangan ini ditimpakan, sesudah menetapkan
hak atas pengabdian pekarangan, pemilik tanah ini memiliki tugas
untuk mengabaikan atau mentoleransi sesuatu, yang menguntungkan
pemilik dari sebidang tanah yang lain. Misalnya, pemilik dari sebidang
tanah harus mentoleransi bahwa pemilik tanah lain memakai jalan
17
Sistem dasar transasksi tanah dalam teori
yang terbentang di atas tanahnya. Atau dia harus merobohkan bangunan
yang terletak di atas tanahnya, misalnya dalam rangka memastikan bahwa
pemilik tanah yang lain bisa mendapatkan pemandangan yang bagus. Itu
bisa apa saja, selama bebannya berarti tugas untuk mengabaikan atau
untuk mentoleransi sesuatu – jadi bukan kewajiban untuk melakukan
sesuatu – yang menguntungkan pemilik dari sebuah tanah yang lain.
Hak atas pengabdian pekarangan sama sekali tidak dapat dialihkan.
Pengabdian pekarangan ini terhubung dengan kedua tempat yang terkait
itu. Itu berarti bahwa jika pemilik tempat/tanah di mana di atasnya
pengabdian pekarangan ini dibebankan mengalihkan tanahnya,
pemilik baru akan terikat oleh ketentuan yang ditetapkan dalam akta
pembentukan. Jadi, sesudah pengalihan, pemilik baru akan diwajibkan
misalnya untuk mentoleransi bahwa pemilik tanah yang lain boleh
memakai jalan, atau dia akan diwajibkan untuk merobohkan
bangunan di atas tanahnya.
Di sisi lain, jika pemilik tempat/tanah yang lain mengalihkan
kepemilikan atas tanahnya, pemilik baru akan mendapatkan kekuasaan
untuk memakai jalan atau untuk melewati bangunan atau gedung di
atas tanah yang dibebankan hak atas pengabdian pekarangan itu.
1.2.11 Kepemilikan apartemen (Appartementsrecht)
Hak kebendaan terakhir yang akan disebutkan secara singkat di sini
yaitu kepemilikan apartemen, yang juga merupakan jenis khusus dari
hak kebendaan. Seperti sudah diketahui dari namanya, itu yaitu jenis
khusus kepemilikan. Hak itu yaitu kepemilikan bersama dari seluruh
bangunan, dengan hak eksklusif untuk memakai hanya bagian
tertentu dari bangunan itu, yaitu sebuah unit apartemen.
Hak ini pada umumnya digunakan pada bangunan-bangunan
flat atau apartemen. Banyak orang memiliki keseluruhan bangunan flat
bersama-sama dan setiap orang dari mereka memiliki hak eksklusif atas
penikmatan dari salah satu flat atau apartemen di dalamnya. Selain itu,
mereka semua memiliki hak bersama atas penikmatan bagian-bagian
umum dari bangunan ini , seperti pintu masuk dan tangga. Sebuah
hak kepemilikan dapat dibagi menjadi hak kepemilikan apartemen dengan
apa yang disebut sebagai “akta pembagian” dari notaris. Jika bangunan
itu memiliki satu pemilik, maka pemilik ini dapat menetapkan
kepemilikan apartemen dan mengalihkan satu atau lebih hak kepada
orang lain, dan jika bangunan ini sudah memiliki lebih dari satu
pemilik, mereka dapat menetapkan kepemilikan apartemen bersama-
sama dan kemudian sesudah nya memiliki apartemen “sendiri” yang
dapat dipindahtangankan. Sebuah akta pembagian dibuat oleh notaris
dan pembagiannya ke dalam hak-hak atas apartemen hanya berlaku jika
18
akta ini telah terdaftar dalam arsip publik.
1.2.12 Ringkasan
Setiap bagian dari tanah memiliki satu atau lebih pemilik, dan yaitu
mungkin untuk menetapkan hak-hak kebendaan lain pada tanah yang
sama, membatasi kekuasaan pemilik. Sebuah hak sewa dapat ditetapkan,
dalam rangka memberikan hak penikmatan tanah kepada penyewa untuk
jangka waktu tertentu; hak menikmati hasil dapat ditetapkan untuk
memberikan hak penikmatan tanah kepada pemegang hak menikmati
hasil pada saatu pemegang hak menikmati hasil yang pertama masih
hidup. Juga memungkinkan untuk membentuk hak guna bangunan,
untuk memberikan kepemilikan atas bangunan atau infrastruktur
lainnya, selain dari kepemilikan tanah, kepada orang lain. Selanjutnya,
sebuah pengabdian pekarangan dapat ditetapkan, yang menempatkan
beban pada sebidang tanah untuk keuntungan bagi pemilik tanah yang
lain. Hak kebendaan terakhir yang perlu disebutkan yaitu kepemilikan
apartemen. Ini berarti kepemilikan bersama atas tanah dan bangunan
dengan para pemilik apartemen yang lainnya, dengan – untuk setiap
pemilik apartemen – hak eksklusif untuk menikmati bagian tertentu dari
bangunan ini , misalnya sebuah flat.
1.3 Hak-hak kebendaan: Uraian lebih mendalam
1.3.1 Fokus: Hak sewa
Sekarang saatnya untuk lebih memberikan fokus perhatian pada hak
kebendaan yang paling penting. Pertama yaitu hak sewa. Sewa dapat
dibentuk oleh pemilik sebidang tanah, yang menguntungkan orang lain.
Orang lain itu, yaitu penyewa ini , memperoleh hak eksklusif atas
penikmatan tanah. Jadi, sekali sewa telah ditetapkan, pemilik tanah telah
kehilangan hak atas penikmatan tanah ini oleh dirinya sendiri. Tapi,
ia akan menerimanya kembali ketika hak sewa ini berakhir. Sebagian
besar, penyewa harus membayar sejumlah uang untuk memperoleh
haknya. Di samping pembayaran untuk mendapatkan hak sewa, sering
kali ada juga biaya tahunan yang harus dibayar.
Selama sewa, kebanyakan ada dua jenis “manfaat” bagi
pemiliknya. Pertama, dia menerima pembayaran tahunan dan kedua ia
memiliki kekuasaan untuk memberikan pengaruh tentang bagaimana
tanah ini digunakan sebaiknya oleh penyewa ini . Besarnya
manfaat ini khususnya sangat tergantung pada ketentuan yang
diatur dalam akta pembentukan. Hal-hal utama yang diatur di sana
yaitu tujuan pemanfaatan, durasi sewa dan biaya.
Pertama, pemanfaatan yang dimaksudkan atau tujuan pemanfaatan.
Ini yaitu cara yang paling penting memberikan pengaruh tentang
19
Sistem dasar transasksi tanah dalam teori
bagaimana tanah ini digunakan oleh penyewa ini . Tidak
diperbolehkan untuk memakai tanah dengan cara lain di luar cara
yang telah ditetapkan dalam akta pembentukan. Kadang-kadang, cara
pemanfaatan yang diizinkan sangat terbatas, misalnya sebuah “hotel
bintang lima dengan restoran bintang empat sesuai dengan standard
organisasi tertentu”. Pada umumnya, tujuan pemanfaatan dijelaskan
secara lebih umum, misalnya untuk “rumah” atau “pemanfaatan
pertanian”.
Kedua, jangka waktu sewa diatur dalam akta pembentukan.
Beberapa hak sewa benar-benar bertahan selamanya, tetapi kebanyakan
dari hak sewa ini berakhir sesudah jangka waktu tertentu. Periode itu perlu
ditetapkan dalam akta pembentukan.
Selanjutnya, akta pembentukan berisi aturan mengenai hubungan
antara pemilik dan penyewa sesudah berakhirnya hak sewa ini .
Sebagian besar pemilik tanah wajib, misalnya, membayar kompensasi
kepada penyewa untuk bangunan yang didirikan di atas tanahnya.
sesudah berakhirnya sewa ini , pemilik tanah akan memiliki hak untuk
menikmati bangunan-bangunan ini , sebab dia yaitu pemilik,
tetapi sebaliknya, dia harus membayar kompensasi kepada penyewa
yang telah berakhir haknya itu.
Ketiga, biaya tahunan diatur dengan sangat cermat dalam akta
pembentukan. Berapa jumlah yang penyewa harus bayar? Apakah
mungkin untuk menaikkan biaya tahunan ini selama berlakunya
sewa itu? Misalnya, sebab atau sesuai dengan depresiasi mata uang?
Anda akan mengerti bahwa pertanyaan-pertanyaan ini sangat
penting dalam setiap hak sewa per orangan. Peraturan ini penting
dan rumit. Ini menggarisbawahi arti penting dari keterlibatan notaris
dalam menyusun akta pembentukan dan mendaftarkan akta ini dalam
arsip publik. Bagaimanapun, juga orang-orang yang membeli sebuah hak
sewa akan terikat oleh ketentuan dalam akta pembentukan ini .
1.3.1.1 Pengalihan hak sewa; Perlu izin?
Pembentukan sebuah hak sewa sebenarnya berarti pengalihan hak
penikmatan kepada penyewa selama hak sewa itu berlangsung. Selama
sewa, pemilik tanah tidak diperbolehkan untuk memakai sendiri
tanahnya.
Kedua, ada hak penyewa untuk mengalihkan hak sewanya kepada
orang lain. Mengenai ini, hal yang penting yaitu kemungkinan untuk
mengatur haknya untuk mengalihkan atau memindahtangankan dalam
akta pembentukan. Salah satu fungsi dari hak sewa yaitu memberikan
pengaruh tentang bagaimana tanah Anda digunakan oleh orang lain.
Dalam hal pemilik tanah ingin memakai pengaruh seperti itu, sering
tidak hanya penting untuk melakukan pengaruh pada bagaimana tanah
20
ini digunakan, tetapi juga tentang siapa yang memakai tanah.
Untuk itu, hukum Belanda mengandung kemungkinan untuk mengatur
pengalihan sewa juga. Dimungkinkan untuk menetapkan bahwa penyewa
tidak diperkenankan untuk mengalihkan hak sewanya tanpa izin yang
diberikan oleh pemilik tanah. Jika akta pembentukan menyediakan
peraturan semacam itu, notaris tidak akan bekerja sama dalam pengalihan
itu jika dokumen izin yang dimaksud tidak ditunjukkan atau dibawakan
kepadanya. Penyewa perlu mendapatkan izin agar bisa diperbolehkan
untuk mengalihkan hak sewa atas sebuah tanah kepada orang lain lagi.
Bagaimana jika pemilik tanah menolak untuk memberikan izin
bagi penyewa yang telah meminta agar hak sewanya dapat dialihkan ke
penyewa yang lain lagi? Konsekuensinya akan tergantung pada alasan
untuk menolak. Dalam hal penolakan, penyewa dapat menggugat
penolakan ini di pengadilan. Hakim akan memeriksa apakah pemilik
tanah memiliki argumen yang masuk akal untuk menolak memberikan
izin ini . Oleh sebab itu, ia akan menyeimbangkan kepentingan
pemilik tanah dan kepentingan penyewa yang ingin mengalihkan hak
sewanya. Pemikiran dasar dalam keputusan ini yaitu bahwa tidak
diperbolehkan untuk membuat pengalihan sewa yang hampir tidak
mungkin, sebab sewa yaitu dan harus tetap merupakan hak yang
dapat dialihkan.
1.3.1.2 Muatan lain dari hak sewa (bangunan/pemeliharaan)
Sebagian besar akta pembentukan juga mengandung peraturan yang
diperluas berkaitan dengan kewenangan untuk membangun di atas tanah
yang disewa. Apakah penyewa diizinkan untuk membangun di atas
tanah ini , apakah dia perlu mendapatkan izin dari pemilik tanah
yang disewa itu untuk membangun, dan sebagainya? Kadang-kadang
penyewa ini bahkan diwajibkan untuk membangun, misalnya
dalam kasus bidang tanah yang belum digarap sama sekali dengan tujuan
pemanfaatannya yaitu mendirikan pabrik. Sebagian besar, dalam hal
kewajiban untuk membangun di atas bidang tanah terkait, pemilik tanah
di sisi lain akan diwajibkan untuk membayar kompensasi sesudah akhir
masa sewa ketika ia akan mendapatkan kembali hak atas penikmatan
tanahnya bersama-sama dengan gedung atau bangunan yang telah
didirikan di atas tanahnya itu. Selanjutnya, peraturan sewa sebagian
besar mengan dung beberapa ketentuan mengenai pemeliharaan tanah.
Sebagian besar penyewa bertanggung jawab untuk pemeliharaan tanah
dan konstruksi yang dibangun di atasnya.
1.3.1.3 Fungsi sewa; terkait urusan pertanian
Sedikit lebih lanjut tentang fungsi dari hak kebendaan atas sewa. Hak
21
Sistem dasar transasksi tanah dalam teori
kebendaan ini memiliki asal usulnya dalam konsep hukum yang dikenal
dengan hukum Romawi, lebih dari dua ribu tahun yang lalu. Pada periode
itu, sewa sudah merupakan suatu hal yang penting bagi pemilik lahan tidur
dan untuk para petani yang agak miskin. Para pemilik tanah tidak mampu
mengolah tanah, sementara di sisi lain para petani tidak mampu membeli
tanah sendiri. Solusi untuk masalah seperti ini ditemukan dalam hak
sewa. Para pemilik tanah membentuk suatu hak sewa yang memberikan
keuntungan bagi para petani, yang mana mereka hanya perlu membayar
biaya tahunan yang jumlahnya agak kecil untuk pemanfaatan tanah
yang merekwa sewa itu. Sebagai imbangan atas biaya kecil yang mereka
keluarkan itu, mereka memiliki hak yang besar untuk memakai
tanah yang mereka sewa itu untuk tujuan pertanian dan memiliki
kewajiban untuk mengolah tanah ini . sesudah akhir masa sewa, yang
sebagian besar berakhir sesudah waktu yang cukup lama, pemilik tanah
menerima kembali tanah yang telah diolah ini . Jadi, berkat hak sewa
itu para petani miskin memiliki kemungkinan untuk memperoleh hak
atas penikmatan tanah sedangkan pemilik tanah memiliki kemungkinan
untuk mendapatkan tanah yang telah diolah [dalam hal tanah yang di-
sewa kepada para petani itu sebelumnya merupakan tanah yang belum
pernah digarap, hutan, tak terawat, dsb.].
1.3.1.4 Fungsi sewa; sewa dari pemerintahan kota/kabupaten
Sewa tanah yang diuraikan sebelumnya di atas telah memainkan peranan
penting dalam jangka watu yang lama. Pada saat ini, hak sewa merupakan
sebuah hak kebendaan yang penting untuk alasan-alasan lain. Sekarang
hak sewa sangat penting untuk pemerintahan-pemerintahan kota seperti
Amsterdam. Pada waktu kota Amsterdam bertumbuh sangat pesat,
penyelenggaraan pemerintahan kota merasakan ada juga peningkatan
nilai tanah seiring pertumbuhan kota itu. Sebagai konsekuensi dari
pertumbuhan populasi, permintaan untuk tanah meningkat dan sebagai
akibatnya nilai atau harga tanah pun meningkat tajam. Para pemilik tanah
per orangan berhak atas manfaat atau keuntungan ini . Menurut
pendapat pemerintah kota, hal itu tidak adil: manfaat atau keuntungan
yang disebabkan oleh peningkatan populasi ini harus menjadi milik
para penduduk itu sendiri, demikian pemikiran pemerintah kota
ini . Untuk itu, pemerintah kota memutuskan untuk menghentikan
pengalihan atau pemindahtanganan hak kepemilikan pada tahun 1896.
Sejak saat itu, tidak mungkin lagi bagi penduduk untuk membeli atau
mendapatkan kepemilikan atas tanah yang dimiliki oleh pemerintah
kota. Sebagai gantinya, orang dapat memperoleh hak sewa. Peraturan
sewa, yang ditetapkan dalam akta pembentukan, berisi kewajiban bagi
penyewa untuk membayar biaya tahunan. sesudah sewa berakhir, penyewa
memiliki kemungkinan untuk memperpanjang haknya atas penikmatan
22
tanah ini dengan syarat-syarat yang baru, terutama terkait dengan
biaya tahunan yang le bih tinggi, yang disesuaikan dengan nilai atau
harga terbaru tanah. De ngan cara ini, peningkatan nilai tanah diketahui
pemerintah kota, sementara mereka menerima biaya tahunan yang sesuai
dengan nilai atau harga yang berlaku pada masa yang bersangkutan.
Mereka akan menginvestasikan uang yang mereka peroleh dengan cara
sewa ini untuk mendukung kehidupan seluruh warga negara atau warga
kota yang terkait.
Ketika memakai jenis hak sewa ini, sangat penting untuk merancang
prosedur yang seimbang untuk mengubah biaya tahunan sesudah berakhir-
nya sewa ini . Biasanya tiga penilai akan ditunjuk. Ketiga penilai
ini akan menentukan nilai baru dari tanah secara bersama-sama. Dalam
hal terjadi konflik, ada kemungkinan untuk menggugat keputusan yang
telah diambil itu di pengadilan dan meminta hakim untuk mengeluarkan
keputusan yang baru.
1.3.1.5 Sewa; pelanggaran terhadap kewajiban
Pemegang hak sewa memiliki banyak kewajiban yang harus dipenuhi
selama penyewaan ini . Mereka harus merawat tanah dan konstruksi
yang dibangun di atasnya, kadang-kadang mereka harus membangun
sesuatu di atas tanah, dan mereka dilarang melakukan sesuatu yang
bertentangan dengan tujuan pemanfaatan tanah yang bersangkutan dan
mereka biasanya harus membayar biaya sewa secara berkala. Banyak
kewajiban, tetapi bagaimana jika mereka begitu saja menolak untuk
memenuhinya? Pertama, dalam kasus kerusakan atau kerugian yang
disebabkan oleh sebab perbuatan tidak memenuhi kewajiban, misalnya
dalam kasus penyewa menolak untuk memelihara atau merawat tanah
dan bangunan yang ada di atasnya, maka kemudian pemilik tanah
diperbolehkan untuk mengklaim pembayaran atas kerusakan ini
di pengadilan. Di sam ping itu, dalam kasus penyewa tidak memenuhi
kewajibannya, pemilik tanah selalu diperbolehkan untuk mengklaim
pelaksanaan di pengadilan. Dalam kasus ini , hakim juga dapat
memutuskan bahwa pelanggar an lebih lanjut terhadap kewajiban yang
bersangkutan akan mengakibatkan bahwa penyewa bertanggung jawab
untuk membayar sejumlah uang, yang merupakan denda, kepada
pemilik tanah. Solusi yang pa ling radikal yaitu tentu saja mengakhiri
hak sewa ini . Pembubaran semacam itu, menurut hukum Belanda,
hanya mungkin terjadi dalam kasus pelanggaran berat. Dalam kasus
wanprestasi lainnya, pemilik tanah tidak bisa melakukan sesuatu yang
lebih dari menuntut ganti rugi atas kerusakan dan menuntut adanya
pelaksanaan dengan baik.
23
Sistem dasar transasksi tanah dalam teori
1.3.1.6 Sewa; Pelanggaran berat
Tapi, jika ada pelanggaran berat, pemilik tanah diperbolehkan untuk
membubarkan hak sewa ini . Apakah pelanggaran cukup parah atau
tidak tergantung penilaian hakim yang memutuskannya. Dalam hal tak
adanya pembayaran biaya sewa secara berkala, hukum menetapkan bahwa
ketiadaan pembayaran selama dua tahun dari waktu penyewaan dapat
dianggap sebagai pelanggaran berat. sesudah terjadi pembubaran yang sah
secara hukum, penyewa harus meninggalkan tanah dalam jangka waktu
satu bulan sejak pembubaran ini . Jika waktu ini terlewati,
pemilik tanah dapat memohon ke pengadilan untuk mengeluarkan surat
perintah pengadilan, yang memberinya hak untuk mengosongkan tanah
ini , jika perlu dengan bantuan polisi.
1.3.1.7 Sewa: Ringkasan
Jadi, untuk memberikan ringkasan tentang sewa atau hak sewa: hak ini
merupakan sebuah hak kebendaan atas penikmatan hal tertentu dengan
dampak yang cukup besar. Perbedaan utama antara sewa dan kepemilikan
yaitu bahwa hak sewa sebagian besar memiliki waktu akhir, bahwa
para penyewa sebagian besar terikat dengan suatu tujuan pemanfaatan
tertentu dan bahwa para penyewa kebanyakan harus membayar biaya
sewa secara berkala ke “pemilik asli” dari tanah yang disewa itu.
Tergantung pada ketentuan yang ditetapkan dalam akta pembentukan,
perbedaan antara sewa dan kepemilikan dapat lebih kecil atau agak
besar. Sebuah sewa yang tidak akan berakhir kapan saja, tanpa batasan
mengenai cara memakai nya dan tanpa kewajiban untuk membayar
biaya sewa secara berkala kepada pemilik, pada dasarnya persis sama
dengan hak kepemilikan.
Dalam hal penyewa tidak memenuhi kewajiban yang telah
ditimpakan ke atasnya terkait dengan hak sewa ini , sesuai dengan
akta pembentukan hak sewa itu, pemilik tanah dapat mengklaim kerugian
atau menuntut pelaksanaan kewajiban di pengadilan. Dalam kasus
terjadinya pelanggaran berat, yaitu mungkin untuk membubarkan hak
sewa. sesudah terjadi pembubaran yang sah berdasarkan hukum, penyewa
harus meninggalkan tanah itu dalam waktu sebulan. Jika ia tidak mau
pergi, pemilik tanah dapat mengosongkan tanah ini dengan bantuan
polisi segera sesudah hakim memberinya surat perintah pengadilan untuk
melakukan tindakan ini .
1.3.2 Fokus: Pengabdian pekarangan
Pengabdian pekarangan terkait erat dengan dua bidang tanah. Ia
mendatangkan beban pada salah satu tanah ini , yang berarti
24
mendatangkan keuntungan pada tanah lainnya. Tanah pertama,
yaitu tanah yang di atasnya beban ini ditimpakan, yaitu “tanah
bawahan”. Pemilik bidang tanah ini wajib untuk membiarkan perbuatan
tertentu tidak dilakukan atau wajib untuk mentoleransi beberapa perilaku,
yang mendatangkan keuntungan bagi pemilik bidang tanah yang lainnya,
yaitu tanah yang disebut “tanah atasan”.
Sebagaimana seseorang bisa bayangkan, pemilik sebidang tanah
memiliki kekuasaan yang besar terhadap tanahnya. Selama itu tidak
dilarang oleh hukum, atau selama ia tidak menyalahgunakan haknya atas
kepemilikan – misalnya jika ia menjalankan kekuasaannya tanpa alasan
lain selain untuk mengganggu tetangganya – pada prinsipnya pemilik
tanah yang bersangkutan diperbolehkan untuk melakukan apa saja yang
dia inginkan di tanahnya itu. Ada beberapa pembatasan lain lagi, tetapi
pada akhirnya – dan itu yang paling penting untuk saat ini – pemilik
tanah memiliki kekuasaan yang besar berkaitan dengan tanah mereka.
Seperti yang dapat Anda bayangkan, bertindak dalam batas-batas
kekuasaan ini bisa sangat menyenangkan untuk orang lain, misalnya
untuk para tetangga. Pemilik sebidang tanah dapat memutuskan misalnya
untuk mendirikan bangunan yang tinggi di atas tanahnya, yang berakibat
menghilangkan pandangan yang bagus untuk tetangganya atau dengan
kata lain menghalangi tetangganya untuk menikmati pandangan yang
bagus. Atau, bayangkan tetangga Anda memiliki jalan yang bagus yang
terletak di atas tanahnya, yang merupakan jalan potong terpendek ke
supermarket. Akan sangat berguna jika tetangga itu memperbolehkan
Anda untuk memakai jalan itu, tetapi ia tidak wajib melakukannya.
Sepertinya tak akan ada masalah jika ada kemungkinan untuk
membuat kesepakatan dengan tetangga itu. Ada kemungkinan untuk
mengatur bersama-sama bahwa Anda akan diizinkan untuk memakai
jalan yang di atas tanah tetangga Anda itu atau bahwa ia tidak akan
mendirikan bangunan di atas tanahnya yang berakibat menghilangkan
pandang an yang bagus untuk Anda. Jika kedua orang yang hidup
bertetangga ini menyetujui pengaturan ini , tidak ada yang salah
dengan itu dan kesepakatan itu pun akan mengikat secara hukum. Tetapi
apa yang terjadi jika tetangga Anda kemudian mengalihkan bidang
tanahnya kepada orang lain? Tetangga baru ini tidak memberikan izin
kepada Anda untuk memakai jalan ke supermarket, jadi dia tidak
akan terikat oleh kontrak yang telah Anda buat dengan tetangga Anda
yang sebelumnya. Dia, tetangga baru yang menggantikan tetangga lama
Anda itu, bisa menolak akses ke jalan potong ini . Seperti yang Anda
lihat, dalam kasus pengalihan terhadap sebuah tanah, perjanjian semacam
ini cukup lemah. Oleh sebab itu, hak kebendaan tentang pengabdian
pekarangan kemudian dirancang oleh hukum, yang berhubungan
dengan kedua bidang tanah terkait. Jika perjanjian ini dibuat dalam
25
Sistem dasar transasksi tanah dalam teori
hubungannya dengan sebuah pelayanan tertentu, pemilik baru dari salah
satu bidang tanah itu akan memiliki kewajiban yang sama atau, di sisi
lain, hak yang sama de ngan pemilik sebelumnya.
Ditetapkannya sebuah pengabdian pekarangan mengakibatkan
dibebankannya sebidang tanah dengann kewajiban untuk membiarkan
jenis perbuatan tertentu tidak dilakukan demi keuntungan bagi tanah
lain, misal nya mendirikan bangunan tertentu, atau untuk mentoleransi
beberapa perilaku tertentu demi keuntungan atau kepentingan dari
sebuah tanah lain, misalnya bahwa pemilik sebidang tanah mengizinkan
tetangganya atau pemilik tanah yang lain untuk memakai jalan yang
terletak di atas tanahnya. Hal itu menjadi mungkin selama beban yang
ditimpakan ke atas sebuah tanah yaitu kewajiban untuk membiarkan
perbuatan tertentu tidak dilakukan atau kewajiban untuk mentoleransi
perilaku tertentu.
1.3.2.1 Pembentukan pengabdian pekarangan
Pembentukan sebuah pengabdian pekarangan dapat dengan mudah
dibandingkan dengan pembentukan sebuah hak sewa. Kedua belah pihak,
yaitu pemilik tanah bawahan dan pemilik tanah atasan harus menyetujui
persyaratan-persyaratan pengabdian pekarangan ini , yang ditetapkan
dalam akta pembentukan yang dirancang oleh notaris. Sekali lagi, tugas
notarislah untuk menggambarkan secara cermat isi dari pengabdian
pekarangan ini dan untuk mendaftarkan akta pembentukannya
dalam arsip publik. Biasanya sebuah hak atas pengabdian pekarangan
memberikan kekuasaan untuk memakai bagian tertentu dari tanah
bawahan, misalnya jalan ke supermarket. Persyaratan-persyaratan detail
yang diatur dalam akta pembentukan menangani misalnya soal cara
bagaimana pemilik tanah atasan diperbolehkan untuk memakai
jalan di atas tanah bawahan. Misalnya, apakah hanya diperbolehkan
untuk berjalan kaki atau apakah juga diperkenankan untuk melalui jalan
itu dengan mengendarai mobil? Selain itu, kebanyakan akta pembentukan
akan mengatur tanggung jawab untuk pemeliharaan jalan.
Mengenai contoh lain, di mana pemilik tanah bawahan tidak
boleh membangun sesuatu di bagian-bagian tertentu di atas tanahnya,
persyaratan-persyaratan yang lebih rinci juga diperlukan. Misalnya
tentang bagian tanah di mana di atasnya bangunan tidak boleh didirikan,
apakah semua jenis bangunan dilarang ataukah hanya bangunan yang
sangat besar, dan sebagainya.
1.3.2.2 Pengabdian pekarangan; Biaya berkala
Pembentukan sebuah hak atas pengabdian pekarangan berarti menimpakan
sebuah beban kepada pemilik bagian tanah bawahan, yang sebagian
26
besar juga berarti mengurangi kaplingnya juga. Hal ini sebab beban
ini juga akan mengikat pemilik berikutnya. Sebagian besar pemilik
tanah bawahan tidak akan setuju dengan pengabdian pekarangan secara
gratis. Oleh sebab itu, pemilik tanah atasan harus membayar sejumlah
uang sebagai gantinya atau imbalan atas pengabdian pekarangan yang
didapatkannya. Dalam hal ditetapkan adanya biaya berkala, kewajiban
untuk membayar biaya ini juga akan mengikat pemilik berikutnya
berturut-turut.
1.3.2.3 Pengabdian pekarangan: Ringkasan
Jadi, untuk meringkas hak kebendaan atas pengabdian pekarangan, hak
ini menempatkan beban pada satu tempat tertentu di atas tanah
seseorang, yang memberikan keuntungan bagi bidang tanah yang lain,
biasanya tanah tetangga atau yang berdekatan. Pemilik tempat pertama
harus membiarkan beberapa tindakan untuk tidak dilakukan atau harus
mentoleransi beberapa tindakan pemilik tempat atau tanah yang lain.
Sebuah pengabdian pekarangan terkait erat dengan kedua tempat atau
tanah yang terkait dalam hubungan pengabdian pekarangan itu, sehingga
tidak dapat dipindahtangankan begitu saja. Akan tetapi, ketika pemilik dari
salah satu tanah ini mengalihkan tanahnya kepada orang lain, maka
pemilik baru menjadi terikat pada kesepakatan pengabdian pekarangan
itu atau – dalam kasus pengalihan tanah bawahan – pemilik baru akan
terikat oleh kewajiban untuk memberikan pengabdian pekarangan.
Hak atas pengabdian pekarangan juga dapat secara sempurna
menggambarkan perbedaan utama antara hak kebendaan dan hak
perorangan. Hak-hak kebendaan dapat dilakukan terhadap orang lain,
sementara hak-hak perorangan hanya dapat mengikat orang-orang yang
sepakat untuk berkontrak.
Hal yang juga memungkinkan yaitu memasukkan isi dari
pengabdian pekarangan di dalam sebuah kontrak “normal”. Secara
hukum, tidak ada yang salah dengan menyepakati suatu kewajiban untuk
tidak membangun sesuatu di atas suatu tempat atau suatu kewajiban untuk
mentoleransi seseorang lain yang memanfaatkan tanah Anda. Namun
kontrak ini hanya dapat memberikan hak perorangan, yang berarti
bahwa tak seorang pun selain orang-orang yang menyepakati kontraknya
akan terikat olehnya. Jika pemilik tanah bawahan mengalihkan kapling
tanahnya kepada orang lain, pemilik baru tanah ini memiliki
kekuasaan sebagai pemilik “normal”, yang berarti ia tidak berkewajiban
untuk mentoleransi siapa pun yang memakai tanahnya [atau ia tidak
berkewajiban untuk tidak boleh membangun sesuatu di atas tanahnya
sebab alasan menghalangi pemandangan yang bagus bagi orang lain
yang tanahnya berdekatan dengannya].
27
Sistem dasar transasksi tanah dalam teori
Itu berbeda dalam kasus hak kebendaan. Hak kebendaan juga
mengikat pemilik baru [dari tanah yang sebelumnya di atasnya telah
ditimpakan sebuah beban pengabdian pekarangan]. Orang yang
memiliki hak kebendaan dapat memakai haknya itu terhadap
orang lain, termasuk kepada pemilik baru dari tanah lainnya. Untuk
memastikan bahwa pembeli tanah bisa mendapatkan pemberitahuan
tentang keberadaan dan isi dari hak-hak kebendaan ini, pembentukan
hak ini tidak mungkin tanpa mendaftarkan akta pembentukannya
ke dalam arsip publik.
1.3.3 Fokus: Kepemilikan apartemen
Kepemilikan apartemen dirancang untuk menciptakan kemungkinan
untuk memiliki hak kebendaan dari penikmatan terhadap hanya bagian
tertentu dari sebuah bangunan, seperti sebuah flat.
Menurut hukum Belanda, kepemilikan atas rumah atau bangunan
terutama difokuskan pada tanah di mana di atasnya bangunan ini
terletak. Setiap bagian dari tanah dimiliki oleh seseorang, dan seseorang
itu memiliki bangunan yang melekat di bagian tanahnya secara otomatis.
Dia bisa menetapkan hak-hak kebendaan pada tanahnya untuk diberikan
kepada orang lain, misalnya kepada penyewa dan yaitu mungkin untuk
memisahkan kepemilikan atas tanah dari kepemilikan atas bangunan
dengan membentuk sebuah hak guna bangunan.
Untuk kepemilikan terhadap hanya bagian tertentu dari bangunan,
seperti apartemen, hak guna bangunan tidak cocok. Untuk itu, hak atas
kepemilikan apartemen kemudian dirancang. Kepemilikan apartemen
berbeda dari hak sewa dan pengabdian pekarangan yang disebutkan
sebelumnya, sebab ia tidak dapat dianggap sebagai suatu pembatasan
terhadap kekuasaan pemilik menyangkut tanahnya sendiri. Menetapkan
hak atas kepemilikan apartemen sama sekali tidak berarti pembatasan
terhadap hak kepemilikan, melainkan itu berarti pembagian hak
kepemilikan.
sesudah pembentukan hak atas kepemilikan apartemen, salah satu
bagian dari tanah bersama-sama dengan bangunan yang melekat di atasnya
dapat dimiliki oleh orang yang berbeda, semua memiliki apartemen sen-
diri-sendiri dalam satu gedung. Akta pembentukan mengatur hubungan
antara para pemilik apartemen yang berbeda-beda dalam satu gedung
ini .
Sebenarnya, pe
