milik apartemen tidak hanya memiliki apartemennya
semata. Secara hukum, pelbagai pemilik apartemen yang berbeda-beda
dalam satu gedung itu menjadi pemilik atas tanah dan bangunan bersama-
sama. Hal khusus mengenai kepemilikan apartemen yaitu bahwa
setiap hak kepemilikan apartemen berisi hak eksklusif atas penikmatan
28
ter hadap salah satu dari apartemen-apartemen yang ada di gedung
yang bersangkutan. Jadi, kepemilikan apartemen berarti sebenarnya
kepemilikan bersama atas bangunan dan tanah, yang berisi hak eksklusif
untuk memakai salah satu apartemen yang terletak di dalamnya.
Hak ini dapat dialihkan, sehingga sangat mungkin untuk menjual
hak eksklusif Anda atas apartemen, bersama dengan saham Anda dalam
kepemilikan atas bangunan secara keseluruhan, kepada orang lain.
Di samping hak eksklusif atas penikmatan apartemen Anda sendiri,
se tiap pemilik apartemen memiliki hak bersama atas penikmatan terhadap
bagian-bagian umum dalam gedung apartemen yang bersangkutan, se-
perti pintu masuk, tangga dan lift. Jadi, singkat kata, secara hukum para
pemilik apartemen yang berbeda-beda dalam satu gedung yang sama
yaitu pemilik atas seluruh bangunan secara bersama-sama, tapi setiap
pemilik apartemen hanya memiliki hak untuk menikmati apartemennya
dan bagian-bagian umum dari bangunan apartemen ini . Meskipun
secara hukum ia juga sebenarnya yaitu pemilik yang sah dari
apartemen-apartemen lain dalam bangunan yang sama itu, namun setiap
pemilik apartemen harus tetap menjaga diri untuk tidak memasuki atau
memakai apartemen dari pemilik lain. Dia harus menghormati hak-
hak eksklusif para pemilik apartemen lain atas penikmatan terhadap
apartemen mereka masing-masing. Secara bersama-sama, para pemilik
apartemen bertanggung jawab atas pemeliharaan seluruh bangunan.
1.3.3.1 Kepemilikan apartemen: Akta pembagian
Sebuah pembagian hak atas kepemilikan menjadi hak kepemilikan
atas apartemen merupakan sebuah masalah yang cukup kompleks.
Unsur utama dari pembagian menjadi hak-hak apartemen yaitu akta
pembagian, yang dibuat oleh notaris atas perintah pemilik bangunan.
Sebagian besar, pada waktu itu, hanya ada satu pemilik tunggal dari
seluruh bangunan. Akta pembagian harus terdaftar dalam arsip publik
bersama-sama dengan draft atau rancangan bangunan, termasuk rencana
pembagian setiap lantai. Dalam akta pembagian, notaris secara hati-
hati akan menjelaskan di mana bangunan ini terletak dan bagian
mana dari bangunan ini dimaksudkan untuk digunakan sebagai
apartemen-apartemen tunggal. Oleh sebab itu, ia akan sebagian besar
merujuk pada draft atau rancangan yang terlampir.
Dalam akta pembagian, hak-hak atas kepemilikan apartemen
kemudian diciptakan. Jumlah hak atas kepemilikan apartemen yang akan
dibentuk tergantung pada jumlah apartemen yang akan terletak di dalam
gedung yang bersangkutan. Setiap hak atas kepemilikan apartemen
pasti memberikan hak eksklusif atas penikmatan setidaknya salah satu
apartemen di gedung itu. Secara hukum, hak atas kepemilikan apartemen
29
Sistem dasar transasksi tanah dalam teori
memberikan satu bagian dari hak kepemilikan atas seluruh bangunan.
Jadi, dalam kasus empat apartemen, pada prinsipnya setiap pemilik
apartemen memiliki 25 persen hak kepemilikan atas seluruh bangunan.
Namun demikian, tidak setiap apartemen memiliki ukuran yang
sama dan tidak setiap apartemen ini terletak di bagian terbaik dari
bangunan apartemen yang bersangkutan. Bisa ada alasan untuk
tidak memberikan kepada setiap pemilik apartemen bagian atau saham
dengan ukuran yang sama dalam hak kepemilikan. Jadi, tidak setiap hak
kepemilikan apartemen berarti 25 persen saham atas hak kepemilikan,
melainkan misalnya, salah satu hak kepemilikan apartemen memberikan
hak sampai 40 persen dan yang lainnya sampai 20 persen. Ukuran dari
saham-saham yang berbeda juga dapat diatur dalam akta pembagian.
Para pemilik apartemen menjadi pemilik sah dari seluruh bangunan
bersama-sama, sebanding dengan ukuran saham yang berbeda-beda
pula. Akta pembagian menjelaskan saham yang mana dari kepemilikan
terkait dengan hak untuk memakai apartemen yang mana, yang
sebagian besar dengan mengacu pada draft. sesudah pembentukan hak-
hak atas apartemen, pemilik bangunan, yaitu orang yang memutuskan
untuk membagi kepemilikannya menjadi hak-hak atas apartemen,
menjadi berhak atas seluruh hak kepemilikan atas apartemen yang telah
diciptakan itu. Hak-hak ini dapat dialihkan secara terpisah kepada
orang yang berbeda-beda, yang kemudian akan menjadi pemilik sah atas
gedung ini secara bersama-sama.
1.3.3.2 Akta pembagian: Piagam
Sebagaimana dapat kita bayangkan, ketika banyak orang hidup bersama
dalam sebuah bangunan, ada banyak peraturan yang dibutuhkan untuk
mengatur hal-hal seperti pemanfaatan bersama atas bagian-bagian umum
dalam bangunan ini , pemeliharaan gedung, asuransi kebakaran,
gangguan bagi pemilik apartemen lain, dan sebagainya. Peraturan-
peraturan ini ditetapkan dalam akta pembagian juga, terutama dalam
bagian yang disebut “piagam”.
Piagam ini berisi peraturan-peraturan tentang pemanfaatan,
manajemen dan pemeliharaan bangunan. Dalam banyak kasus, piagam
ini terutama berfokus pada bagian umum bangunan, tetapi ia juga dapat
membatasi kekuasaan para pemilik apartemen untuk memanfaatkan
apartemen mereka “sendiri”, misalnya dengan peraturan tentang
volume musik yang diperbolehkan, tentang apakah diperbolehkan
untuk menaruh hewan peliharaan di dalam gedung, dan sebagainya.
Selanjutnya, peraturan tentang utang-utang dan biaya-biaya umum
dicatat dalam piagam juga. Apakah utang dan biaya umum itu? Hanya
biaya menyangkut pembersihan, pemeliharaan dan asuransi bangunan
30
atau lebih? Dan pemilik apartemen manakah harus membayar bagian
mana dari biaya umum ini ? Jawaban atas pertanyaan terakhir sangat
tergantung pada ukur an dari bagian atau saham dalam hak kepemilikan
bangunan.
Jadi piagam berisi peraturan-peraturan penting yang mengikat para
pemilik apartemen yang berbeda-beda dalam satu gedung yang sama,
seperti akta pembentukan hak sewa mengikat orang yang menjadi penyewa
dan seperti akta pembentukan pengabdian pekarangan mengikat orang-
orang yang menjadi pemilik satu salah dari bidang atau kapling tanah
yang bersangkutan. sebab pemilik apartemen yang baru akan terikat
dengan ketentuan yang diatur dalam akta pembagian, terutama oleh
bagian dari akta ini yang disebut “piagam”, peraturan-peraturan ini
dibuat oleh notaris dan harus terdaftar dalam arsip publik.
1.3.3.3 Akta pembagian: Perubahan
Kekuasaan pemilik apartemen yang berbeda-beda dalam satu gedung
yang sama itu dibatasi dan diatur dalam akta pembagian. Jadi, sebenarnya,
akta pembagian mengatur kepemilikan bersama atas gedung apartemen
ini . Kadang-kadang, pemilik apartemen ingin mengubah peraturan-
peraturan ini di kemudian hari. Jika semua pemilik apartemen setuju
akan hal itu, perubahan ini tidak menjadi masalah sama sekali. Atas
perintah semua pemilik apartemen secara bersama-sama, notaris akan
membuat akta perubahan pembagian dan dia akan mendaftarkannya di
arsip publik.
Namun demikian, seringkali terjadi bahwa tidak semua pemilik
apartemen menyetujui perubahan ini . Untuk kasus seperti itu,
hukum menetapkan bahwa akta pembagian dapat diubah dengan delapan
puluh persen suara yang setuju, kecuali ditetapkan lain dalam akta yang
asli atau yang pertama. Jadi jika akta pembagian mengatur bahwa hanya
enam puluh persen suara sudah cukup untuk mengubahnya, maka
ketentuan ini menggantikan peraturan tentang delapan puluh
persen suara yang diatur dalam hukum Belanda.
Delapan puluh persen suara sebagian besar berarti, kecuali akan
dinyatakan lain lagi, para pemilik memiliki saham minimal delapan
puluh per sen dari hak total kepemilikan bersama. Jadi, menurut aturan
ini, tidak mungkin bagi setiap pemilik apartemen untuk menentang
perubahan akta pembagian. Namun demikian, perubahan akta pembagian
sebenarnya dapat menyebabkan pembatasan kekuasaan para pemilik
apartemen yang tidak setuju dengan perubahan itu juga. Untuk itu,
hukum menyediakan kemungkinan untuk menantang atau menggugat
perubah an yang tidak adil itu di pengadilan. Para pemilik apartemen
yang tidak setuju dengan perubahan akta pembagian dapat mengklaim
31
Sistem dasar transasksi tanah dalam teori
pembatalan atas perubahan itu, atau mengklaim pembayaran kerusakan
yang disebabkan oleh perubahan itu, di pengadilan.
Jadi, akta pembagian, yang terdaftar di arsip publik, mengatur
hubung an antara para pemilik apartemen. Akta pembagian berisi
peraturan tentang penggunaan bagian-bagian umum bangunan, kadang-
kadang tentang penggunaan bagian pribadi juga, dan menetapkan aturan
mengenai utang dan biaya umum yang ditanggung bersama-sama oleh
seluruh pemilik apartemen. Selanjutnya, selain peraturan ini , setiap
gedung apartemen membutuhkan sesuatu seperti manajemen, untuk
mengurus pelaksanaan dan keberlanjutan dari akta pembagian dan
kepentingan bersama dari para pemilik apartemen. Sebuah manajemen
untuk mengurus persoalan hari demi hari, kira-kira seperti itu. Untuk itu,
setiap akta pembagian harus berisi penentuan atau penetapan tentang
sebuah asosiasi para pemilik apartemen yang bersangkutan.
1.3.3.4 Kepemilikan apartemen: Asosiasi para pemilik
Para pemilik apartemen memiliki tanggung jawab bersama untuk
penggunaan, pemeliharaan dan pengelolaan gedung yang mereka
miliki bersama. Peraturan utama yang berkaitan dengan hal-hal ini
ditetapkan dalam bagian piagam dari akta pembagian. Namun demikian,
masih banyak keputusan yang harus diambil sehubungan dengan hal-hal
ini . Untuk itu, setiap akta pembagian berisi pembentukan sebuah
asosiasi para pemilik. Asosiasi ini dapat dianggap sebagai “badan hukum”
sendiri, sama seperti misalnya perusahaan perseroan terbatas. Ini berarti
bahwa sebuah asosiasi para pemilik dapat memperoleh kewajiban dan
hak-haknya sendiri. Ia dapat, misalnya, menandatangani kontrak-kontrak
dengan pihak ketiga untuk urusan pemeliharaan bangunan, tentang
membersihkan bagian-bagian bangunan yang menjadi perhatian bersama
atau tentang asuransi.
Asosiasi-asosiasi ini memiliki anggota untuk memutuskan
bersama-sama tentang tindakan yang mana yang akan dilakukan
asosiasi, jadi misalnya kontrak yang mana yang akan ditandatangani
oleh asosiasi. Para anggota asosiasi para pemilik yaitu , sebagaimana
telah digambarkan di depan, para pemilik apartemen. Perolehan hak
atas kepemilikan apartemen datang secara otomatis bersama dengan
perolehan keanggotaan asosiasi para pemilik. Jadi, secara bersama-
sama para pemilik apartemen harus menangani urusan asosiasi. Untuk
melakukan hal ini, pertemuan dapat diselenggarakan, yang untuk itu
setiap pemilik apartemen harus diundang. Dalam pertemuan ini, para
anggota dapat mengadopsi atau mengesahkan peraturan mengenai hal-
hal yang disebutkan di atas dengan keputusan mayoritas anggota secara
keseluruhan atau oleh mayoritas terbatas dari anggota yang hadir. Apakah
diperlukan mayoritas normal atau mayoritas terbatas, hal itu tergantung
32
pada peraturan yang ditetapkan dalam akta pembagian, terutama dalam
bagian akta yang berisi klausul tentang penetapan asosiasi para pemilik.
Pertemuan-pertemuan ini sebagian besar terjadi setahun sekali.
Keputus an utama yang ada di sana yaitu penunjukan sebuah badan
administratif. Badan ini harus memastikan bahwa keputusan yang diambil
oleh asosiasi akan dilakukan. Mereka berhak juga untuk mengambil
keputusan untuk jenis yang lebih bersifat “sehari-hari”.
1.3.3.5 Aturan-aturan rumah (bangunan)
Selanjutnya, asosiasi para pemilik sebagian besar akan menetapkan
beberapa aturan rumah (bangunan). Aturan-aturan ini terutama berisi
peraturan mengenai penggunaan bagian-bagian umum dari bangunan
atau gedung apartemen, misalnya tentang kerai penahan sinar matahari
yang mungkin dipasang oleh para pemilik apartemen di bagian luar
apartemen mereka, dan tentang jenis penutup lantai di tangga-tangga
gedung.
Peraturan-peraturan umum yang berkaitan dengan penggunaan
bagian umum bangunan juga dapat diatur dalam akta pembagian itu
sendiri, yang terdaftar dalam arsip publik.
Mari kita lihat perbedaan utama antara kedua jenis aturan ini.
Secara singkat dapat dikatakan bahwa aturan-aturan utama dalam hal
pemanfaatan bangunan harus ditetapkan dalam piagam akta pembagian.
Aturan-aturan ini mengikat pemilik apartemen secara berturut-turut.
Peraturan-peraturan yang lebih rinci ditetapkan dalam aturan rumah
(bangunan) yang disusun oleh asosiasi para pemilik apartemen. Aturan-
aturan rumah (bangunan) dapat diubah jauh lebih mudah daripada
piagam. Dalam kebanyakan kasus aturan-aturan rumah ini dapat diubah
dengan kurang dari delapan puluh persen suara anggota asosiasi. Selain
itu, aturan rumah tidak perlu didaftarkan dalam arsip publik. Sebagai
konsekuensi dari aspek terakhir, aturan-aturan rumah tidak secara
otomatis mengikat pemilik apartemen berikutnya. Jadi, aturan rumah
lebih mudah dibuat dan diubah, tetapi di sisi lain mereka kurang kuat
dibandingkan dengan piagam. Dalam kasus terjadi bentrokan antara
aturan rumah dan piagam, piagam menempati peringkat paling tinggi
dalam prioritas.
Dalam rangka meningkatkan dampak dari aturan rumah, asosiasi
para pemilik dapat memutuskan untuk mendaftar aturan rumah
di arsip pu blik terlepas dari fakta bahwa mereka tidak diwajibkan
untuk melakukannya. Jika aturan rumah tercatat dalam arsip publik,
mengubah aturan-aturan itu kemudian akan menjadi sedikit lebih sulit
sebab perubahan itu pun harus didaftar. Di sisi lain pemilik apartemen
berikutnya menjadi terikat dengan aturan-aturan rumah yang terdaftar
itu.
33
Sistem dasar transasksi tanah dalam teori
Ada juga kemungkinan lain untuk meningkatkan kekuatan dari
aturan-aturan rumah. Ada kemungkinan untuk menetapkan dalam
akta pembagian bahwa pemilik apartemen hanya diperbolehkan untuk
memakai apartemen mereka jika asosiasi para pemilik memberi
mereka izin. Dalam akta pembagian kebanyakan telah ditetapkan juga
bahwa asosiasi para pemilik akan menolak memberikan izin jika pemilik
apartemen menolak untuk menerima aturan-aturan rumah yang telah
ditetapkan.
Item ketiga yaitu biaya berkala. Asosiasi para pemilik yaitu
subjek atau badan hukum dalam dirinya. Asosiasi dapat memperoleh
kewajiban-kewajiban dan hak-haknya sendiri. Ia juga dapat memiliki
hutang dan properti sendiri. Dalam rangka membayar utang-utangnya,
misalnya mengenai pemeliharaan dan pembersihan bagian umum
bangunan, setiap pemilik apartemen wajib membayar biaya berkala
kepada asosiasi para pemilik. Jumlah uang yang para pemilik harus
bayar kebanyakan tergantung pada ukuran saham atau bagian mereka
dalam hak total kepemilikan. Seseorang dengan saham 25 persen dari
hak kepemilikan akan membayar kurang dari seseorang yang memiliki
saham 40 persen hak kepemilikan.
Sebuah asosiasi para pemilik membutuhkan uang ini untuk
membayar biaya dan untuk membuat dana cadangan agar mampu
membayar biaya lain-lain, misalnya untuk pemeliharaan atap yang
mahal. Jumlah biaya ini ditetapkan oleh asosiasi para pemilik dalam
pertemuan tahunan mereka, tetapi jika asosiasi tidak dapat membayar
utangnya, setiap orang atau setiap pemilik apertemen yang merupakan
anggota asosiasi itu harus membayar lebih lagi daripada sebelumnya.
1.3.3.6 Kepemilikan apartemen: Konflik
Bagaimana jika setiap pemilik apartemen tidak bertindak sesuai dengan
ketentuan dalam akta pembagian, aturan-aturan rumah atau keputusan-
keputusan lain yang diambil oleh asosiasi para pemilik atau badan
administratif? Aturan untuk kasus seperti ini hampir sama dengan
aturan-aturan yang dibahas dalam konteks pelanggaran kewajiban oleh
para penyewa.
Dalam hal salah satu pemilik apartemen melanggar salah satu
kewajibannya, setiap pemilik apartemen yang lain yang dirugikan
oleh pelanggaran itu, berhak untuk menuntut ganti rugi di pengadilan
atau untuk menuntut pelaksanaan di sana. Namun demikian, dalam
kebanyakan kasus badan administratif dari asosiasi para pemilik akan
menuntut ganti rugi atau pelaksanaan. Mereka berhak untuk mewakili
semua pemilik apartemen secara keseluruhan.
Dalam kasus pelanggaran berat, akta pembagian kebanyakan
memberikan wewenang untuk mendiskualifikasi pemilik apartemen yang
34
melanggar dari haknya atas penikmatan apartemennya. Keputusan seperti
itu dapat diambil oleh asosiasi para pemilik, tetapi jika pemilik apartemen
yang didiskualifikasi itu menolak untuk mematuhi keputusan ini, asosiasi
para pemilik memerlukan perintah pengadilan untuk menyingkirkannya.
Dalam prosedur judisial itu, hakim juga akan memeriksa dengan cermat
apakah diskualifikasi itu sah atau tidak.
1.3.3.7 Kepemilikan apartemen: Pengalihan
Mari kita lihat lebih dekat pada soal pengalihan hak kepemilikan
apartemen. Seperti semua hak kebendaan pada tanah dan bangunan,
pengalihan semacam itu hanya berlaku jika sudah terdaftar di arsip
publik. Kadang-kadang pemilik tanah ingin memakai pengaruhnya
pada masalah pengalihan. Dalam kasus seperti itu, dapat diatur dalam
akta pembentukan bahwa penyewa memerlukan izin yang diberikan
oleh pemilik tanah dalam hal dia ingin mengalihkan haknya kepada
orang lain lagi. Seperti yang dapat Anda bayangkan, aturan seperti itu
dapat berguna dalam kasus kepemilikan apartemen juga. Para pemilik
apartemen harus hidup bersama di gedung mereka. Tergantung pada
jenis bangunan apartemen, para pemilik apartemen yang berbeda-beda
itu lebih atau kurang perlu cocok satu sama lain. Misalnya, dalam kasus
sebuah bangunan apartemen untuk orang-orang yang sudah dewasa,
maka siswa yang berusia 25 tahun kebanyakan tidak diinginkan untuk
tinggal bersama mereka di gedung yang sama itu.
Di bangunan-bangunan semacam itu, akta pembagian kebanyakan
memberikan wewenang untuk memakai pengaruh tentang siapa
yang berhak untuk memakai salah satu apartemen. Dalam akta
pembagian dapat ditetapkan bahwa pemilik apartemen memerlukan izin
yang diberikan oleh asosiasi para pemilik untuk menetap di apartemen
mereka; tanpa izin ini , Anda tidak memiliki kekuasaan untuk
memakai apartemen Anda. Sebagian besar, ini berarti sebenarnya
sama dengan izin untuk pengalihan, sebab tidak akan ada yang membeli
apartemen tanpa adanya izin terlebih dahulu.
Dalam hal akta pembagian menyediakan kemungkinan untuk
menolak memberikan izin untuk tinggal, peraturan-peraturan ini
sebagian besar mengandung ketentuan yang mengatakan untuk alasan
tertentu apakah asosiasi para pemilik diperbolehkan untuk menolak
memberikan izin. Biasanya, asosiasi akan diperbolehkan untuk menolak
memberikan izin jika pemilik apartemen menolak untuk menerima
aturan-aturan rumah yang telah mereka tetapkan bersama. Selanjutnya,
tergantung pada jenis bangunan apartemen, lebih banyak peraturan akan
diberikan, misalnya berkaitan dengan usia penghuni yang baru. Dalam
kasus adanya penolakan yang tidak adil, seorang calon pemilik apartemen
35
Sistem dasar transasksi tanah dalam teori
bisa menuntut untuk mendapatkan izin di dan melalui pengadilan.
1.3.3.8 Pembagian hak sewa
Pembentukan hak atas kepemilikan apartemen sebenarnya berarti
pembagian hak atas kepemilikan sebidang tanah beserta bangunan yang
melekat di atasnya menjadi hak-hak kepemilikan yang berbeda-beda.
Secara bersama-sama, pemilik apartemen yang berbeda-beda itu yaitu
pemilik tanah dan bangunan. Semuanya memiliki hak eksklusif atas
penikmatan setidaknya atas salah satu unit dari apartemen-apartemen di
gedung atau bangunan yang bersangkutan.
Jika pemilik sebuah kapling membentuk hak sewa, penyewalah
yang memiliki hak kebendaan atas penikmatan hak ini , bukan
pemiliknya. Dalam kasus ini , penyewa dapat membagi haknya
menjadi hak sewa apartemen. Ketika pembagian menjadi kepemilikan
apartemen menyebabkan terjadinya kepemilikan bersama atas tanah
beserta bangunan bersama di atasnya dengan hak eksklusif untuk
menikmati salah satu apartemen, sebuah pembagian menjadi hak sewa
apartemen menyebabkan terjadinya hak sewa bersama atas sebidang
tanah beserta bangunan bersama di atasnya dengan hak eksklusif untuk
menikmati salah satu apartemen.
Dalam kasus-kasus seperti itu, ketentuan dalam akta pembagian
tidak dapat berbenturan dengan ketentuan-ketentuan dalam akta
pembentukan dari hak sewa ini . Selain itu, hak sewa tidak dapat
dibagi menjadi hak-hak atas sewa apartemen tanpa izin dari pemilik tanah.
Jika akta pembentukan hak sewa melarang untuk mengalihkan sewa
tanpa izin dari pemilik tanah, maka mengalihkan sebuah hak atas sewa
apartemen di sebidang tanah ini tidak mungkin juga, kecuali kalau
ketentuan ini ditulis ulang, sebagai pengingat, dalam akta pembagian.
1.3.4 Beberapa hak kebendaan terkait dengan bidang tanah yang
sama
Bayangkan bahwa pemilik sebidang tanah, yang sudah menetapkan sebuah
hak atas pengabdian pekarangan di atas tanahnya, juga ingin membentuk
sebuah hak sewa. Atau, misalnya, bahwa pemilik sebidang tanah yang
sudah menetapkan sebuah hak atas pengabdian pekarangan, juga ingin
membentuk sebuah pengabdian pekarangan lain demi keuntungan bagi
orang lain lagi. Secara hukum, tidak ada yang salah dengan konstruksi-
konstruksi seperti ini. Kehadiran satu hak kebendaan yang ditetapkan
oleh pemilik tidak membuat pembentukan hak kebendaan yang lain
menjadi mustahil.
Aturan utama dalam kasus beberapa hak kebendaan yaitu bahwa
hak kebendaan yang tertua menduduki peringkat prioritas teratas dalam
36
kasus terjadi bentrokan. Bayangkan misalnya bahwa pemilik tanah
membentuk sebuah hak atas pengabdian pekarangan di atas tanahnya.
Kemudian ia memutuskan untuk membentuk sebuah hak sewa juga.
Kemudian, pemilik bidang tanah atasan yang menikmati hak pengabdian
pekarangan dapat memakai haknya juga terhadap penyewa. Jika
hak atas pengabdian pekarangan memungkinkan dia misalnya untuk
memakai jalan yang terletak di atas tanah yang bersangkutan,
maka penyewa akan diwajibkan untuk mentoleransinya juga di tanah
ini . Jadi, meskipun para penyewa biasanya memiliki hak eksklusif
atas penikmatan tanah, penyewa harus mentoleransi kekuasaan pemilik
bidang tanah atasan yang menikmati hak pengabdian pekarangan, yaitu
orang yang diperbolehkan untuk memakai jalan ini .
Sebaliknya, demikian juga dalam kasus sewa dan pengabdian
pekarang an yang kemudian dibentuk, sewa ini , yang merupakan
hak kebendaan tertua dalam contoh ini, menempati peringkat tertinggi
dalam prioritas. Ini berarti bahwa hak eksklusif atas penikmatan
penyewa tidak akan terhalang oleh hak atas pengabdian pekarangan
yang dibentuk kemudian. Kemudian, penyewa tidak harus mentoleransi
pemilik bidang tanah atasan yang menikmati hak pengabdian pekarangan
untuk memakai tanah. Ini berarti bahwa pengabdian pekarangan
yang dibentuk itu sebenarnya tidak berguna tanpa izin dari penyewa itu.
Kadang-kadang, hak kebendaan dapat dibentuk oleh orang lain selain
oleh pemilik tanah. Misalnya, penyewa diperbolehkan untuk membentuk
sebuah pengabdian pekarangan di atas tanah di mana telah didirikan hak
sewa. Kemudian, pengabdian pekarangan itu berakhir secara otomatis,
segera sesudah hak sewa itu pun berakhir.
1.3.5 Fokus: Hipotek
Hak kebendaan penikmatan atas tanah dan bangunan yang telah dikenal
dalam hukum Belanda kini telah dibahas. Mari kita sekarang berfokus
pada hak jaminan yang paling penting, yaitu hipotek. Pertama penjelasan
singkat tentang aturan yang berkaitan dengan tidak membayar utang.
1.3.5.1 Hipotek: Tidak membayar utang (aspek-aspek umum)
Menurut hukum Belanda, jika seseorang tidak memenuhi kewajibannya
atas pinjaman yang diberikan oleh kreditornya, kreditor ini diperbolehkan
untuk membuat apa yang disebut penyitaan terhadap bagian-bagian
tertentu dari milik debitur yang tidak membayar itu. sesudah mendapat
izin dari pengadilan, yang akan memeriksa dan menilai apakah debitur
memenuhi kewajibannya atau tidak, kreditur diizinkan untuk menjual
dan mengalihkan harta benda yang disita itu kepada pihak ketiga dan
untuk memulihkan piutangnya dari hasil penjualan ini . Prosedur
menjual dan pengalihan ini, yang dengan sangat hati-hati telah diatur
37
Sistem dasar transasksi tanah dalam teori
oleh hukum, akan dibahas nanti. Untuk saat ini, cukup ingat saja bahwa
para kreditur memiliki kemungkinan untuk mendapatkan otorisasi dari
pengadilan untuk menjual dan mengalihkan harta benda milik debitur
dalam hal debitur ini tidak memenuhi tugas-tugasnya. Ini yaitu dalam
rangka memulihkan piutangnya dari hasil penjualan harta benda debitur
yang disita kreditur.
Seringkali, jika seseorang menolak untuk membayar utang-
utangnya, ada lebih dari satu kreditur. Dalam hal krediturnya lebih
dari satu, mereka semua bisa membuat penyitaan terhadap harta benda
milik debitur mereka. Mereka semua dapat memperoleh otorisasi dari
pengadilan untuk diperbolehkan untuk mengalihkan harta benda yang
disita pada saat yang sama. Aturan utamanya, dalam kasus lebih dari satu
kreditur yang berhak mengalihkan harta benda yang sama dan untuk
memulihkan piutangnya dari proses itu, yaitu bahwa semua kreditur
memiliki hak yang sama untuk hasil proses ini , yang sesuai dengan
klaim mereka masing-masing.
Contoh. X memiliki utang kepada kreditur Y dan Z. X berutang
200.000 kepada kreditur Y dan 400.000 kepada Z. Kedua kreditur ini
melakukan penyitaan kediaman Tuan X dan mereka memperoleh
otorisasi dari pengadilan untuk menjual dan mengalihkan tempat
tinggalnya, dalam rangka untuk memulihkan piutang mereka dari hasil
penjualan barang sitaan ini . Mereka menjual dan mengalihkan ke
Tuan A dan dia membayar 300.000 untuk rumah tempat tinggal [dari
debitur X]. Kreditur Y dan kreditur Z memiliki hak yang sama untuk
hasil proses ini , sesuai dengan proporsi klaim mereka masing-
masing. Jumlah total klaim mereka yaitu 600.000, dan jumlah total hasil
proses atau penjualan yaitu 300.000. Ini berarti bahwa Y dan Z akan
sama-sama hanya mendapatkan setengah dari klaim mereka. Ini berarti
bahwa Y menerima 100.000 dari jumlah klaimnya yang sebesar 200.000
dan Z menerima 200.000 dari jumlah klaimnya yang sebesar 400,000. X
masih akan diwajibkan untuk membayar setengah lainnya, tapi mungkin
ia sama sekali tidak mampu melakukannya: ia tidak memiliki cukup
uang lagi untuk membayar sisa utangnya dan tidak memiliki harta yang
tersisa untuk disita lagi. Sebagai konsekuensi dari hal seperti ini, Z dan Y
mungkin tidak akan pernah mendapatkan kembali uang mereka.
1.3.5.2 Tidak membayar utang; dengan atau tanpa hipotek/jaminan?
Hipotek yaitu sebuah lembaga hukum yang dirancang untuk menangani
risiko-risiko seperti ini. Pemilik tanah dan bangunan dapat membe rikan/
menetapkan hak hipotek atas tanah dan bangunannya, yang terkait dengan
kredit yang diberikan. Kreditur yang memberikan pinjaman kemudian
menjadi pemegang hipotek atas tanah dan bangunan ini . Pemegang
38
hipotek memiliki hak untuk menjual dan mengalihkan harta orang lain
jika orang lain itu tidak memenuhi tugasnya terkait dengan pinjaman
yang diberikan, yaitu pinjaman yang dijamin dengan hipotek ini .
Ia dapat memulihkan piutangnya dari hasil penjualan dan pengalihan
ini sebelum kreditur lainnya. Berbeda dengan “kreditur normal”,
pemegang hipotek tidak perlu mendapatkan perintah pengadilan
terlebih dahulu. Jika kreditur Y dalam dispensasi terakhir telah membuat
pinjamannya dijamin dengan hak hipotek yang dibebankan di atas tempat
tinggal X, dia akan memiliki hak untuk memulihkan piutangnya sebesar
200.000 sebelum kreditur Z mengklaim bagiannya. Maka, pinjam annya
yang sebesar 200.000 akan dibayar sepenuhnya, sementara kreditur Z
hanya akan dapat mengklaim 100.000 sisanya dari 300.000 jumlah hasil
total penjualan dan pengalihan harta X. Sebaliknya, dalam hal kre ditur Z
telah membuat pinjamannya dijamin dengan hak hipotek, ia akan dapat
memulihkan piutangnya sebesar 400,000 sebelum Y dapat mengklaim
piutangnya. sebab tanah dan bangunan yang dijaminkan itu tidak
bernilai lebih dari 300.000, maka 100.000 sisa piutangnya tetap tidak akan
dibayar kembali.
1.3.5.3 Ringkasan
Jadi, untuk meringkas, pemegang hipotek yaitu kreditur dengan hak
atas jaminan yang dibebankan di atas harta berupa tanah dan bangunan
milik orang lain. Jika debiturnya tidak memenuhi kewajibannya
berkaitan dengan pinjaman yang diberikan, lebih khususnya membayar
kembali utangnya, pemegang hioptek diperbolehkan untuk menjual
dan mengalihkan tanah dan bangunan yang di atasnya hipotek telah
dibebankan dan untuk memulihkan piutangnya dari hasil penjualan dan
pengalihan itu sebelum kreditur lain mengklaimnya, tanpa perlu campur
tangan hakim.
1.3.5.4 Hipotek: Sebuah hak kebendaan juga
Jadi, tidak seperti hak sewa, hak pengabdian pekarangan dan pemilik-
an apartemen yang merupakan penikmatan atas tanah, hipotek yaitu
sebuah hak atas jaminan. Namun demikian, hipotek harus dianggap
sebagai hak kebendaan, sebab penjamin kredit dapat memakai
haknya terhadap orang lain siapa pun. Secara teoretis, ini menjadi
jelas misalnya jika pemilik tanah dan bangunan mengalihkan tanah
dan bangunan itu kepada orang lain. Pengalihan semacam itu tidak
mengakhiri hipotek. sesudah pengalihan, pemegang hipotek masih akan
diizinkan untuk menjual dan mengalihkan properti itu jika debiturnya,
yang masih merupakan mantan pemilik tanah dan bangunan, tidak akan
memenuhi kewajibannya berkaitan dengan pinjaman yang dijamin itu.
39
Sistem dasar transasksi tanah dalam teori
Bagaimanapun, hal ini pun dalam kenyataannya tidak terjadi. Notaris
yang terlibat dengan peng alihan tanah dan bangunan akan memastikan
bahwa uang yang dibayarkan untuk memperoleh tanah dan bangunan
akan digunakan untuk melunasi pinjaman yang dijaminkan itu. Mantan
pemilik tanah dan ba ngunan tidak akan mendapatkan uang kecuali kalau
pinjaman yang terjamin itu dibayar kembali sepenuhnya. Ini akan dibahas
secara lebih rinci nanti. Untuk saat ini, cukup ingat saja bahwa secara
teoretis pemegang hipotek masih diperbolehkan untuk memakai
haknya saat tanah dan bangunan yang tunduk pada hipoteknya dialihkan
ke pemilik lain. Namun bagaimanapun, kekuasaan ini akan dibatalkan
oleh notaris yang terlibat dengan pengalihan semacam itu, yang akan
memastikan bahwa pinjaman yang dijamin itu akan dibayar kembali
secara penuh. Ketika pinjaman dibayar kembali sepenuhnya, hak atas
hipotek berakhir secara otomatis.
Yang lebih penting daripada kemungkinan memakai hipotek
terhadap pemilik baru dari tanah dan bangunan yaitu kemungkinan
untuk memakai hipotek terhadap kreditor-kreditor lain dari pemilik
tanah dan bangunan ini . Pemegang hipotik memiliki hak untuk
memulihkan piutang yang dijamin dari hasil tanah dan bangunan yang
dijual dan dipindahkan sebelum mereka kreditur lainnya melakukan
klaim. Ini berarti bahwa pembentukan hipotek mengarah pada
pengurangan kemungkinan kreditur lain untuk memulihkan piutang
mereka. Untuk itu, akta-akta pembentukan hipotek harus dimasukkan
dalam arsip publik kadaster oleh notaris.
1.3.5.5 Hipotek bisa dibuat untuk barang-barang yang dapat
dialihkan
Hak hipotek dapat dibuat untuk hak-hak yang dapat dipindahtangankan
atas tanah dan bangunan. Jadi, bukan hanya pemegang hak milik yang
diperbolehkan untuk membebankan hak hipotek atas tanahnya. Juga
penyewa dapat membebankan hak hipotek atas objek penyewaannya.
Dan pemilik apartemen juga diperbolehkan membebankan hak hipotek
untuk haknya atas apartemennya. Menurut hukum Belanda, semua hak
kebendaan pada tanah dan bangunan dapat diakses untuk pembebanan
hak hipotek, selama hak-hak ini dapat dialihkan.
Kadang-kadang penyewa tidak diperkenankan untuk mengalihkan
haknya tanpa izin yang diberikan oleh pemilik tanah. Sewa seperti itu juga
dapat dihipotekkan, dan hukum menetapkan bahwa para penjamin kredit
tidak akan terikat oleh ketentuan seperti itu. Jadi, jika penjamin kredit
menjual sebuah hak sewa dalam rangka untuk memulihkan piutangnya,
ia tidak perlu meminta izin dari pemilik tanah.
40
1.3.5.6 Hipotek: Bentrokan dengan hak-hak kebendaan lainnya?
Bagaimana jika beberapa hak kebendaan dibuat untuk tanah yang sama?
Maka aturan utamalah yang berperan, yang mengatakan bahwa hak-hak
kebendaan yang paling tua menempati urutan prioritas paling tinggi
dalam hal terjadi bentrokan antara dua hak kebendaan.
Hal ini dapat dijelaskan dengan menunjukkan beberapa contoh.
Contoh pertama hadir untuk soal dua hipotik yang dibuat di atas tanah
yang sama, untuk kepentingan dua penjamin kredit yang berbeda.
Kemudian, keduanya diizinkan untuk menjual dan mengalihkan tanah
dan bangunan yang telah dijaminkan itu, tetapi kreditur yang berhak
atas hipotek tertua diperbolehkan untuk memulihkan pinjamannya
sebelum kre ditur yang berhak atas hipotek yang termuda. Kreditur yang
berhak atas hipotek termuda diperbolehkan untuk memakai haknya
terhadap orang lain lagi, kecuali untuk kreditur yang berhak atas hipotek
tertua: hak tertua menempati urutan prioritas tertinggi.
Prinsip itu dapat digunakan pada contoh lain. Misalnya, bagaimana
jika sebuah hipotek bentrokan dengan hak sewa yang lebih tua (diperoleh
lebih dahulu sebelum pembebanan hipotik). Jadi, pemilik tanah pertama
kali membuat sebuah hak sewa dan kemudian membuat hak hipotek
atas tanahnya. Kemudian, sebab sewa yaitu hak kebendaan tertua,
pembebanan kemudian dengan hak hipotek tidak akan mempengaruhi
kekuasaan penyewa ini . Ini berarti bahwa, jika pemilik tanah
tidak memenuhi kewajibannya terkait dengan pinjaman yang dijamin,
peminjam atau debitur hanya dapat menjual dan mengalihkan hak
kepemilikan yang dibebani dengan hak sewa ini .
Jika sebuah hipotek bentrokan dengan sewa yang lebih muda, maka
sebaliknyalah yang terjadi. Dalam contoh ini, hipotek yaitu hak tertua.
Jadi kekuasaan pemegang hipotek tidak dapat dibatasi oleh pembentukan
selanjutnya dari sebuah hak sewa. Ini berarti bahwa pemegang hipotek
bisa menjual dan mengalihkan sebuah hak kepemilikan yang tidak
dibebani jika debiturnya tidak memenuhi kewajibannya berkaitan dengan
pin jaman yang telah diberikan.
1.3.5.7 Berakhirnya sebuah hipotek
Sebuah hipotek berakhir jika kedua belah pihak, yaitu peminjam/debitur
selaku pemberi hipotek dan kreditor selaku pemegang hipotek, sama-
sama setuju akan hal itu. Hipotek juga berakhir jika utang itu telah
sepenuhnya dilunasi. Itu cukup logis, sebab fungsi utama dari hak
hipotek yaitu untuk pemulihan utang itu. sesudah utang tidak ada lagi,
hak hipotek menjadi tak berguna. Untuk itu, hak hipotek berakhir segera
sesudah utang yang dijamin itu tidak ada lagi. Sebuah hipotek terkait erat
dengan pinjaman.
41
Sistem dasar transasksi tanah dalam teori
1.3.5.8 Hipotek dalam praktik: Proses hukum
Dalam warga Belanda, hak hipotek sungguh merupakan sebuah
hak kebendaan yang penting. Bagi kebanyakan orang, tidak mungkin
atau hampir tidak mungkin untuk memperoleh tanah dan bangunan
dengan uang mereka sendiri. Kebanyakan orang akan melakukan
perjanjian pinjaman untuk itu dengan pihak bank. Bank-bank tidak akan
memberikan pinjaman tanpa mendapatkan hipotek yang dibuat untuk
tanah dan bangunan yang mereka biayai dengan pinjaman ini .
Apa yang sebenarnya terjadi jika seseorang ingin membeli tanah
dan bangunan, dimulai dengan kesepakatan antara penjual dan pembeli.
Se seorang yang memiliki tanah dan bangunan ingin menjualnya, orang
lain ingin membelinya, dan bersama-sama mereka mencapai sebuah
kesepakatan. Salah satu ketentuan dalam perjanjian itu, kebanyakan
merupakan sebuah persyaratan resolutif. Menurut persyaratan ini, kontrak
penjualan akan dibubarkan jika pembeli tidak akan dapat memperoleh
pinjaman untuk membayar harga pembelian tanah dan bangunan.
Kemudian, pada bagian kedua dari proses ini , pembeli
dari tanah dan bangunan ini pergi ke bank untuk mengadakan
kesepakatan soal pinjaman yang diberikan oleh bank dan, di sisi lain,
hipotek yang dibuat oleh pembeli tanah dan bangunan ini .
Kemudian, penjual, pembeli dan bank bersama-sama datang ke
notaris. Pertama, sangat penting bagi bank yang memberikan pinjaman
bahwa uang yang dipinjamkan benar-benar akan digunakan untuk
membeli tanah dan bangunan. Ini sebab , bagaimanapun juga, pembeli
tanah dan bangunan tidak akan bisa membebankan hipotek selama ia
tidak memiliki tanah dan bangunan. Penjual tanah dan bangunan tidak
akan meng alihkan kepemilikannya selama ia tidak yakin bahwa pembeli
akan membayar tanah dan bangunannya yang ia jual. Di sisi lain, pembeli
tanah dan bangunan tidak ingin membayar kepada penjual, selama ia tidak
yakin bahwa penjual benar-benar akan mengalihkan kepemilikannya atas
tanah dan bangunan ini kepadanya.
Jadi, sebenarnya, banyak tindakan harus dilakukan tepat pada
waktu yang sama, yang – tentu saja – mustahil. Untuk itu, seorang notaris
independen dan handal dilibatkan dalam seluruh prosedur yang terkait
dengan jual beli tanah dan bangunan beserta pembentukan hak hipotek
atasnya. Bank tidak membayar uangnya secara langsung ke penjual atau
pembeli tanah dan bangunan yang bersangkutan, tetapi sebaliknya, ia
membayar ke bank juga. Kemudian, notaris memastikan bahwa tanah
dan bangunan akan dialihkan kepada pembelinya, dengan membuat
pencatatan pengalihan dalam arsip publik. Dia juga akan memastikan
bahwa hipotek akan dibuat untuk kepentingan pihak bank yang
memberikan pinjaman.
42
Pada umumnya, penjual tanah dan bangunan sudah membebankan
hipotek untuk bank lain pada saat ia membeli tanah dan bangunan. Untuk
memastikan bahwa mantan pemilik tanah dan bangunan benar-benar
akan membayar utang-utangnya, notaris akan memakai pinjaman
yang diberikan oleh kreditur pihak pembeli tanah dan bangunan itu untuk
membayar utang yang dijamin dengan hipotik yang telah dibebankan
oleh penjual tanah dan bangunan ini . Pembayaran itu akan meng-
akhiri hipotek yang dibebankan sebelumnya itu, sebab hipotek terkait
erat dengan pinjaman. sesudah utang tidak ada lagi, hipotek berakhir juga.
Sisa uang ini akan dibayarkan kepada penjual tanah dan bangunan
itu.
1.3.5.9 Eksekusi hipotek
Ketika semua proses ini selesai, tanah dan bangunan sekarang dimiliki
pemilik baru, hipotek yang dibebankan oleh mantan pemilik telah berakhir
dan sebuah hipotek baru dibentuk oleh pemilik baru. Pemilik baru dan
pemegang hipotek yang baru membuat kontrak atau perjanjian pinjaman
bersama-sama. Kontrak ini berisi beberapa kewajiban yang harus dipenuhi
oleh debitur. Pada umumnya, kewajiban utamanya yaitu pembayaran
sejumlah uang setiap bulan, yang terdiri dari bunga dan pelunasan pokok
pinjaman yang diberikan. Dalam hal debitur tidak memenuhi kewajiban
ini, pemegang hipotek diperbolehkan untuk menjual dan mengalihkan
tanah dan bangunan dalam rangka untuk memulihkan piutang dari
proses yang sudah berlangsung sebelumnya.
Eksekusi semacam ini sungguh terjadi menyeluruh, terutama
sebab ia memaksa pemilik tanah dan bangunan untuk meninggalkan
rumahnya. Selanjutnya, pemilik tanah dan bangunan dan kreditur-
krediturnya yang lain dengan mudah dapat terkena pengaruh dalam hal
kepentingan mereka dengan cara yang lain juga. Yang perlu dipahami
yaitu bahwa kepentingan penjamin kredit yaitu tidak lebih substansial
daripada jumlah uang yang menjadi utang dari pemilik tanah dan
bangunan kepadanya. Bayangkan misalnya bahwa debitur berutang
200.000 kepada kreditur, maka pemegang hipotek tidak memiliki
kepentingan untuk meminta harga beli lebih tinggi dari 200.000, bahkan
jika tanah dan bangunan bernilai lebih tinggi lagi dari nilai ini .
Untuk menjaga kepentingan orang lain selain penjamin kredit,
hukum memberikan prosedur eksekusi yang hati-hati. Pada setiap tahap
prosedur ini, debitur dapat membatalkan proses lebih lanjut. Hal ini dapat
dilakukan dengan membayar keseluruhan utang bersama-sama dengan
ongkos prosedur eksekusi yang sudah dibuat pada saat pembayaran.
Mengakhiri prosedur ini dimungkinkan sampai fase terakhir, penjualan
publik, telah dimulai.
43
Sistem dasar transasksi tanah dalam teori
Untuk semua itu, bagian pertama dari prosedur ini yaitu
permintaan untuk pembayaran. Pemegang hipotek mengirimkan surat
yang menuntut pembayaran kepada debiturnya. Dalam surat ini ia
menjelaskan bahwa prosedur eksekusi akan dimulai, atau benar-benar
dilanjutkan jika debitur tidak memenuhi kewajibannya untuk membayar
dalam jangka waktu yang telah ditentukan dalam surat itu.
Dalam hal debitur tidak memenuhi permintaan ini, bagian kedua
dari prosedur dimulai. Dalam bagian itu, pemegang hipotek harus
mengirim pemberitahuan kepada semua orang yang terancam kehilangan
haknya sebab pengalihan oleh pemegang hipotek ini . Bukan hanya
pemilik tanah dan bangunan yang akan kehilangan miliknya sebagai
akibat dari pengalihan oleh pemegang hipotek ini . Juga mereka
yang berhak atas hak kebendaan atas tanah dan bangunan yang dibuat
lebih kemudian daripada pembentukan hipotek. Orang-orang itu harus
diberitahu terlebih dahulu oleh pemegang hipotek ini . Dalam
pemberitahuan yang sama, notaris akan ditunjuk untuk memimpin
dalam seluruh prosedur yang tersisa itu. Keterlibatannya dimaksudkan
untuk melindungi kepentingan semua orang yang terkait dengan urusan
ini . Lebih khususnya, yaitu tugas dari notaris untuk memastikan
bahwa prosedur berjalan dengan benar dan untuk menerima uang
sebanyak mungkin untuk tanah dan bangunan. Namun demikian,
pemegang hipotek memilih notaris mana yang akan terlibat.
Bagian ketiga dari prosedur ini yaitu persiapan penjualan/
pelelangan umum tanah dan bangunan yang terkait. Pada fase itu, notaris
menentukan tanggal, waktu dan tempat untuk itu. Dalam kebanyakan
kasus, notaris akan mencoba untuk mengatur/menyelenggarakan banyak
penjualan/pelelangan umum publik di tempat yang sama pada waktu
yang sama. Diselenggarakannya penjualan publik yang “besar” seperti itu
merayu pembeli untuk datang ke tempat di mana penjualan umum akan
berlangsung. Hal ini sering akan menyebabkan hasil atau pemasukan
yang lebih tinggi.
sesudah menentukan tanggal, waktu dan tempat, notaris akan
memastikan bahwa tanggal, waktu dan tempat yang telah ditentukan itu
akan diumumkan di koran lokal. Ini untuk mempengaruhi pihak-pihak
yang berkepentingan untuk datang ke tempat penjualan umum ini .
Meskipun hukum Belanda masih tidak mewajibkan untuk melakukan hal
itu – aturan-aturan ini sesungguhnya sudah cukup tua – keba nyakan
notaris juga biasa mengumumkan tanggal, waktu dan tempat penjualan
umum di website khusus di internet.
sesudah fase ini, orang yang ingin membeli tanah dan bangunan
sudah memiliki kemungkinan untuk membelinya sebelum datang ke
penjualan umum. Oleh sebab itu, mereka harus membuat pernyataan
minat mereka ke notaris yang ditunjuk. Kemudian, mereka diizinkan
44
untuk bernegosiasi tentang harga baik dengan pemilik tanah dan
bangunan atau dengan pemegang hipotek ini . Jika salah satu dari
mereka telah mencapai kesepakatan dengan seseorang, para pihak yang
terlibat dalam perjanjian atau kontrak itu berkewajiban untuk meminta
persetujuan pengadilan. Hakim akan memeriksa dan menilai apakah
para pihak telah menyepa kati harga yang wajar atau tidak. Dia juga harus
menyelidiki apakah orang lain juga sudah membuat pernyataan minatnya
ke notaris yang ditunjuk itu, yang menawarkan harga yang lebih tinggi.
Jika tanah dan bangunan tidak terjual dalam tahap prosedur ini,
bagian terakhir dari prosedurnya akan dimulai: penjualan/pelelangan
umum. sesudah bagian ini sudah dimulai, pemilik tanah dan bangunan
tidak lagi memiliki kemungkinan untuk menghentikan prosedur ini .
Penjualan umum berlangsung sesuai dengan prosedur yang dijelaskan
oleh hukum dengan baik. Prosedur ini dimulai dengan tawaran yang
meningkat. Pertama, notaris menyebutkan harga minimum yang sangat
rendah. Lalu ia menceritakan kepada orang-orang yang hadir dengan
berapa banyak uang harga akan naik setiap kali seseorang mengajukan
tawaran. Jadi, misalnya harga minimal yaitu 5.000 dan kenaikan yaitu
1.000 setiap kali penawaran. Orang-orang dapat mengajukan penawaran
untuk tanah dan bangunan dengan mengacungkan tangan mereka, se-
hingga menjadi yang pertama dalam mengacungkan tangan Anda berarti
penawaran sudah dimulai dengan 5.000, mengangkat tangan Anda pada
urutan kedua berarti penawaran 6.000, mengangkat tangan Anda pada
urutan ketiga berarti penawaran 7.000, dan seterusnya. Selanjutnya
kemungkinan untuk mengajukan tawaran dengan mengacungkan tangan
Anda, orang juga diperbolehkan untuk meneriakkan jumlah yang jauh
lebih tinggi. Misalnya jika mereka ingin meningkatkan penawaran dari
7.000 ke 20.000 dengan segera. Bagian dari prosedur penjualan ini ber-
akhir ketika tidak ada satu pun dari orang yang hadir mengacungkan
ta ngan [atau meneriakkan jumlah tertentu] lagi. Bayangkan misalnya
bahwa tawaran tertinggi yaitu 100.000.
Lalu, bagian kedua dari prosedur dimulai, yang merupakan unsur
lelang yang notaris mulai dengan menyebutkan harga yang sangat tinggi,
misalnya 500.000. sesudah itu ia menyebutkan harga yang agak lebih
rendah, dan lagi, dan lagi. Jadi, ia menyebut harga misalnya seperti 500.000,
490.000 480.000, 470.000, dan seterusnya. Semua orang yang hadir pada
penjualan umum diperbolehkan meneriakkan kata “milik saya” jika me-
reka ingin membayar dengan harga yang disebutkan terakhir oleh notaris.
Jika demikian, maka tawaran itu merupakan tawaran yang terakhir. Jika
penjamin kredit menerima tawaran ini, tanah dan bangunan pun telah
laku terjual. Jika tidak ada yang meneriakkan kata “milik saya”, maka
tawaran tertingginya yaitu tawaran yang dibuat di bagian prosedur
sebelumnya, jadi hanya dengan harga 100.000 dalam contoh kita di sini.
45
Sistem dasar transasksi tanah dalam teori
Orang yang membuat tawaran tertinggi pada bagian pertama dari
prosedur penjualan ini tetap tidak akan pulang dengan tangan hampa
meskipun orang lain meneriakkan kata “milik saya” pada bagian
prosedur kedua. Prinsipnya yaitu bahwa pembeli tanah dan bangunan
yang bersangkutan, yaitu orang yang meneriakkan kata “milik saya”
pada bagian prosedur kedua wajib membayar satu persen dari tawaran
tertinggi pada bagian pertama dari prosedur penjualan; dalam contoh
kita di sini berarti 1% X 100.000, yaitu 1.000.
1.3.5.10 Hipotek: Dampak fiskalnya
Kebanyakan orang di Belanda tidak punya cukup uang untuk membeli
tanah dan rumah sendiri. Mereka harus mengajukan kontrak pinjaman
untuk itu dengan pihak bank. Namun demikian, pemerintah Belanda
ingin merangsang rakyatnya untuk memiliki tanah dan rumah tempat
tinggal sendiri. Untuk itu, undang-undang tentang pajak penghasilan
memberikan insentif pajak yang mendukung atau menguntungkan
orang-orang yang mengajukan kontrak pinjaman untuk membeli tempat
tinggal me reka. Insentif ini hanya berlaku untuk rumah tinggal utama.
Peraturan ini bekerja sebagai berikut. Bank-bank yang memberikan
pinjaman selalu menetapkan bahwa peminjam (debitur) harus membayar
bunga secara berkala. Tidaklah cukup untuk membayar kembali de-
ngan jumlah uang sebesar yang telah dipinjamkan oleh bank. Peminjam
harus membayar bunga, misalnya 5 persen dari total utang setiap tahun.
Hukum Belanda untuk pajak penghasilan mengatur bahwa bunga yang
dibayar atas pinjaman yang diajukan dalam kontrak pinjaman untuk
membeli tanah dan bangunan untuk tempat tinggal dikurangkan dengan
nilai pajak.
Apa sesungguhnya arti dari pernyataan di atas? Orang yang
memiliki sebuah pekerjaan atau sebuah perusahaan dikenakan pajak
atas penghasil an yang mereka peroleh. Persentase yang cukup besar dari
pendapatan mereka harus dibayar kepada pemerintah. Undang-undang
tentang pajak penghasilan memungkinkan orang untuk mengurangi
angka penghasil an mereka dengan jumlah uang yang mereka harus bayar
untuk cicilan pinjaman yang mereka ajukan untuk membeli tanah dan
bangunan untuk tempat tinggal mereka.
1.3.5.11 Hipotek: Dampak fiskal (contoh)
Bayangkan, seseorang memperoleh penghasilan tahunan sebesar € 50.000
dan tarif pajak yaitu 35 persen. Setiap tahun ia harus membayar cicilan
sebesar € 10.000 kepada bank yang telah memberikan kepadanya pinjaman
untuk membeli tempat tinggal.
Tanpa insentif pajak, orang ini harus membayar pajak atas penghasil-
annya yang sebesar € 50.000, jadi ia membayar 35 persen dari € 50.000,
46
yang yaitu sebesar € 17.500. sesudah pembayaran pajak dan pembayaran
bunga, total pendapatan bersihnya per tahun yaitu € 50.000 dikurangi €
17.500 (pajak penghasilan), dikurangi € 10.000 untuk pembayaran cicilan
pinjaman dari bank, sehingga total pendapatan bersih tahunannya yaitu
€ 22.500.
Insentif pajak memungkinkan dia untuk menurunkan
penghasilannya dari € 50.000 dengan menguranginya dengan jumlah
pembayaran cicilan pinjaman ke bank, yaitu sebesar € 10.000, sehingga
ia diperbolehkan membayar pajak atas penghasilan sebesar € 40.000. Ini
berarti jumlah pajak yang ia harus bayar bukan lagi € 17.500, melainkan
€ 14.000 (35% dari € 40.000). sesudah pembayaran pajak dan pembayaran
cicilan pinjamannya, total pendapatan bersih tahunannya yaitu € 50.000
dikurangi € 10.000 untuk cicilan dan € 14.000 untuk pajak, yaitu € 26.000.
Jadi sebenarnya, sebagian dari cicilan telah dibayarkan oleh pemerintah,
dengan cara ini.
1.3.5.12 Jenis-jenis hak atas tanah yang berbeda-beda: ringkasan
Hukum Belanda yang berkaitan dengan hak kebendaan untuk benda
tetap terutama berfokus pada tanah. Setiap bagian dari tanah di Belanda
dimiliki oleh seseorang, yang biasanya memiliki bangunan yang terletak
di atas sebidang tanah juga. Dia berhak untuk menetapkan beberapa
hak kebendaan di atas tanahnya. Kita telah membahas hak sewa, yang
merupakan hak yang dapat dipindahtangankan atas penikmatan eksklu-
sif terhadap tanah dan bangunan yang dimiliki oleh orang lain, hak
atas pengabdian pekarangan, yang mewajibkan pemilik sebidang tanah
untuk mentoleransi beberapa tindakan dari pemilik sebidang tanah
lainnya di atas tempat atau tanahnya, atau yang mewajibkan pemilik
sebidang tanah untuk membiarkan beberapa perbuatan dibatalkan untuk
mendukung atau menguntungkan pemilik tanah di tempat yang lain.
Akhirnya, kepemilikan apartemen pun telah ditinjau. Pemilik sebidang
tanah berhak untuk membagi haknya atas kepemilikan menjadi hak atas
kepemilikan apartemen. Para pemilik apartemen memiliki hak bersama
untuk menikmati bagian-bagian umum dari gedung apartemen yang
bersangkutan dan mereka semua memiliki hak eksklusif atas penikmatan
setidaknya salah satu apartemen yang terletak di gedung itu. Secara
bersama-sama, para pemilik apartemen yaitu pemilik sah atas tanah
dengan bangunan yang melekat di atasnya.
Hak atas jaminan yang paling penting untuk hak yang dapat
dipindahtangankan pada tanah dan bangunan yaitu hak hipotek.
Hipotek memberikan hak kepada pemegang hipotek untuk menjual
dan memindahkan properti orang lain jika debiturnya tidak memenuhi
kewajibannya berkaitan dengan pinjaman yang diberikan. Ini yaitu
dalam rangka untuk memulihkan piutang dari pendapatan hasil penjualan
47
Sistem dasar transasksi tanah dalam teori
barang yang disita dengan kedudukan prioritas di atas kreditur lainnya.
Kebanyak an orang di Belanda perlu mengajukan kontrak pinjaman
untuk membeli tanah dan bangunan. Pinjaman ini sebagian besar
tidak akan diberikan tanpa penetapan pembentukan hipotek sebagai
suatu syarat yang diperlukan. Pemegang hipotek diperkenankan untuk
menjual dan mengalihkan tanah dan bangunan yang dikenakan hipotek
jika peminjam tidak memenuhi kewajibannya untuk membayar pinjaman.
Kemudian penjamin kredit berhak untuk memulihkan piutangnya dari
hasil penjualan barang sitaan sebelum kreditur lainnya dari pemilik tanah
dan bangunan yang bersangkutan.
Item terakhir yaitu insentif pajak penghasilan untuk meminjam uang
untuk membeli tanah dan bangunan untuk tempat tinggal. Bunga dan
cicilan yang harus dibayar atas pinjaman yang diberikan untuk membeli
tempat tinggal utama mengurangi nilai penghasilan yang dikenakan
pajak.
1.4 Sistem abstrak vs sistem kausal
Apakah validitas pengalihan tergantung pada validitas hak untuk peng-
alihan? Belanda memiliki sistem kausal untuk memperoleh properti. Pada
dasarnya ada dua sistem yang berbeda untuk memperoleh kepemilikan
atau hak: sistem kausal dan sistem abstrak.
Dalam sistem kausal, perolehan hak atas kepemilikan tergantung
pada validitas penyebab pengalihan. Misalnya A, pemilik sebidang tanah,
menjual tanahnya ke B, pembeli. Mereka pergi ke notaris yang menyiapkan
akta pengalihan atau akta pemindahtanganan. Akta ini berlaku dan
salinannya yang disahkan didaftar dalam arsip publik. Jika perjanjian jual-
beli antara A dan B tampaknya batal sebab adanya penipuan misalnya,
tanah ini akan secara otomatis kembali ke penjual, tanpa pembukuan
dalam arsip publik. Jadi, biasanya, ini memiliki efek retroaktif: kontrak
penjualan dianggap tidak pernah ada (tentu saja secara retrospektif).
Jadi situasi yang terjadi yaitu bahwa seseorang terdaftar sebagai
pemilik yang sah, tapi secara hukum dia bukan pemilik. Namun jika ia
tetap mengalihkan tanah kepada pihak ketiga, maka pihak ketiga ini akan
dilindungi oleh hukum jika dia berniat baik; itu untuk mengatakan: jika
ia percaya pada arsip publik. Namun bagaimanapun, A dapat mendaftar
fakta bahwa bukti kepemilikan ini yaitu tidak sah dan bahwa
sebab itu, kepemilikan secara otomatis diserahkan kembali kepadanya.
Jika fakta itu diterbitkan dalam arsip publik, pihak ketiga tidak akan
berniat baik dan sebab itu tidak akan dilindungi.
Dalam sistem abstrak, tanah tidak akan secara otomatis kembali ke
pemilik sebelumnya jika pengalihan itu tampaknya batal sebab adanya
penipuan misalnya. Pemilik baru memiliki kewajiban untuk mengalihkan
48
properti kembali ke pemilik sebelumnya. Efek pada hak dari pembeli B
tergantung pada sistem pengalihan yang bisa bersifat kausal atau bisa
abstrak.
Belanda mengikuti sistem kausal. Pengalihan kepemilikan
membutuhkan sebuah kontrak kewajiban yang valid (kausa/penyebab),
persetujuan atas pengalihan kepemilikan (tersirat dalam akta pengalihan)
dan pendaftaran pada kantor pencatatan tanah. Hukum menyatakan
persyaratan-persyaratan sebagai berikut: “Pengalihan properti
membutuhkan penye rahan sesuai dengan kewenangan yang valid oleh
orang yang memiliki hak untuk melepaskan properti yang bersangkutan”
(Pasal 3:84 Bagian 1 KUH Perdata). “Penyerahan yang diperlukan untuk
pengalihan barang-barang yang tidak bergerak dibuat dengan akta
notaris yang dimaksudkan untuk tujuan ini dan dibuat antara
para pihak, yang diikuti dengan pencatatannya di arsip publik yang
disediakan untuk tujuan itu. Entah pihak yang mendapatkan atau pihak
yang memindahtangankan boleh memiliki akta yang terdaftar” (Pasal
3:89 Bagian 1 KUH Perdata).
Persetujuan atas pengalihan kepemilikan tidak secara khusus
disebutkan, tetapi dapat dilihat sebagai bagian yang tersirat dari “kontrak
hukum harta tak bergerak” dan juga dapat dibaca dalam frase yang
umumnya digunakan dalam akta penyerahan “penjual menyatakan
untuk meng alihkan ...”.
Dalam konteks Eropa, sistemnya yaitu sebagai berikut:
a. Di bawah Hukum Jerman kepemilikan B tidak terpengaruh, ia hanya
akan berada di bawah kewajiban untuk mengalihkan kepemilikan
kembali kepada A. Selama kewajiban itu tidak dijalankan B tetap
merupakan pemilik properti.
b. Di bawah hukum Prancis dan Belanda kepemilikan kembali secara
otomatis kepada A. Dilihat ke belakang, B tidak pernah merupakan
pemilik. sebab tidak pernah ada kontrak penjualan yang valid
maka juga tidak pernah ada pengalihan yang valid; maka pengalihan
tidak pernah terjadi sebab tidak pernah ada penyebab/kausa yang
valid untuk mendukungnya.
Hal ini berbeda, paling tidak di bawah hukum Belanda, dalam hal kontrak
penjualan tidak dibatalkan tetapi dibubarkan oleh B. Dalam hal itu, tidak
ada retroaktivitas dalam hilangnya terhadap kontrak penjualan; kontrak
itu berakhir sejak sekarang (ex nunc) bukan sejak waktu lalu (ex tunc). Jadi
kepemilikan pembeli B tidak dipengaruhi oleh pembubaran penjualan. B
berkewajiban untuk memberikan properti kembali kepada A, yang berada
di bawah kewajiban untuk mengembalikan harga pembelian.
Perbedaan ini yaitu penting dalam kasus kebangkrutan
B. Dalam hal pembubaran, wali (trustee) dalam kebangkrutan harus
mengalihkan kembali properti kepada A yang mana dia dapat saja menolak
49
Sistem dasar transasksi tanah dalam teori
untuk melakukannya. Dalam kasus pembatalan, properti kembali secara
otomatis dari B kepada A; wali tidak dapat mencegah efek ini .
Pembayaran atas harga pembelian tidak diperlukan. Pembayaran
harga pembelian dalam kebanyakan kasus tidak menjadi persoalan/isu,
sebab semua aliran uang disalurkan melalui kantor notaris. Ini yaitu
hasil dari aturan yang termuat dalam Pasal 7:26 Bagian 3 KUH Perdata
Belanda: “Dalam hal akta notaris dan pendaftarannya dalam arsip publik
diperlukan untuk pengalihan kepemilikan, harga pembelian harus keluar
dari kekuasaan pembeli sebelum menandatangani akta, dan hanya akan
dibayarkan ke penjual sesudah pendaftaran akta.” Namun demikian,
aturan ini tidak bersifat wajib. Para pihak sepakat bahwa harga pembelian
akan dibayar langsung dari pembeli kepada penjual pada saat tertentu
sesudah kepemilikan telah dialihkan.
1.5 Pendaftaran akta vs. Pendaftaran hak milik (title)
Dalam hal objek pendaftaran, seseorang dapat membedakan antara
pendaftaran akta dan pendaftaran hak (title, titel). Lihat di bagian belakang
(2.1.3) untuk pengertian yang berbeda-beda dari kata “titel”.
1.5.1 Pendaftaran hak
Sebuah sistem pendaftaran hak berarti bahwa bukan akta, yang
menjelaskan misalnya pengalihan hak, yang didaftar melainkan akibat
hukum dari transaksi itu yaitu bahwa hak itu sendiri (= titel; hak) secara
hukum diberikan kepada pembeli. Jadi hak itu sendiri bersama-sama
dengan nama pengklaim yang berhak dan objek dari hak itu dengan
pembatasannya dan biayanya didaftar. Dengan pendaftaran ini hak itu
pun diciptakan.
Sering kali ada buku tentang hak (“Grundbuch” sebagaimana
orang Jerman menyebutnya). Kebanyakan penasihat hukum yang khusus
(pengacara atau notaris) harus dilibatkan dalam rangka mendaftar
transaksi. Pendaftaran menciptakan kepercayaan publik. Pendaftaran hak
sering kali diadakan oleh pengadilan.
Ada tiga kelompok negara yang berbeda-beda satu sama lain menyangkut
jenis pendaftaran hak ini:
a. Kelompok Inggris (Inggris, Irlandia, Nigeria, beberapa provinsi di
Kanada);
b. Kelompok Jerman/Swiss (Jerman, Austria, Swiss, Mesir, Turki,
Swedia, Denmark);
c. Sistem Torrens .
Keuntungan dari sistem ini jelas: ia menyediakan tingkat keamanan yang
tinggi dan status quo secara keseluruhan dari hak atas tanah. Namun
50
demikian, kelemahannya pun sangat besar: sistem ini sangat rumit dan
detail dan ia memerlukan tenaga-tenaga personel yang terampil. Hal
ini membutuhkan pengeluaran modal awal yang tinggi untuk mulai
menjalankan sistem ini.
1.5.2 Pendaftaran akta
Sebuah sistem pendaftaran akta berarti bahwa akta itu sendiri, yaitu
suatu dokumen yang menjelaskan transaksi yang khusus, didaftar. Akta
ini merupakan bukti bahwa transaksi tertentu telah terjadi, tetapi pada
prinsipnya akta itu sendiri bukanlah bukti tentang hak-hak hukum
dari para pihak yang terlibat dan, sebagai akibatnya, sesungguhnya ia
bukanlah bukti akan legalitas atau keabsahannya. Jadi sebelum pelbagai
kesepakat an apa pun dapat dengan aman dihasilkan, pemilik yang nyata
harus melacak kembali kepemilikannya hingga ke akar yang baik dari
hak.
Pendaftaran akta membutuhkan beberapa peraturan perundang-
undangan dalam rangka menyatukan cara bagaimana akta dibuat
dan informasi dari akta-akta itu diproses dalam sistem pangkalan dan
pengolahan data yang terkomputerisasi. Memiliki setumpukan salinan
resmi dari akta tidaklah cukup. Orang perlu memiliki sebuah gambaran
tentang transaksi yang relevan yang tekait dengan persil atau sebidang
tanah, serta semua informasi tentang bidang tanah ini , para pemilik
dan pembatasan-pembatasan umum yang mungkin berlaku.
1.6 Sistem positif vs. sistem negatif
Terkait dengan perbedaan ini, ada perbedaan lain dalam sistem
pendaftaran tanah sehubungan dengan arti dari “terdaftar”: sistem positif
dan negatif.
Dalam sistem positif, orang yang terdaftar dalam arsip publik
yaitu pemilik atau pemegang hak-hak pakai tanah, bahkan dalam kasus
misalnya ada penipuan untuk haknya itu sekalipun.
Dalam sistem negatif, ada kebutuhan untuk didaftarkan dalam
arsip pu blik, tapi itu tidak memberikan jaminan 100% sama sekali bahwa
seseorang itu yaitu pemilik. Jika hak itu tampaknya batal sebab adanya
penipuan misalnya, pembeli kemudian tidak pernah dianggap sudah
memperoleh kepemilikannya. Namun, di beberapa negara sistem ini
menawarkan perlindungan bagi pemilik dalam kasus ia dihadapkan
dengan misalnya orang yang menentang atau mempersoalkan haknya.
Sistem Belanda mungkin merupakan sistem pendaftaran akta
yang pa ling maju. Ada dua arsip: arsip publik tentang akta dan
pendaftaran hak. Dengan demikian, orang dapat berargumentasi bahwa
ini merupakan sistem campuran dari dua pendaftaran arsip publik yang
51
Sistem dasar transasksi tanah dalam teori
sangat terintegrasi untuk akta dan pendaftaran hak. Keduanya disimpan
oleh Kadaster, sebuah badan hukum yang terpisah dengan kekuasaan
yang otonom, tanpa kewenangan-kewenangan politik. Kadaster ini
hanya menyediakan layanan, yang dibayar oleh para pengguna, yaitu
orang-orang yang ingin mendaftar akta dan memerlukan informasi dari
Kadaster ini . Jadi, secara finansial Kadaster itu mandiri.
Sistem Belanda disebut sistem negatif yang moderat sebab
sementara di satu sisi ia tidak menjamin kepemilikan kepada pemilik
yang terdaftar atas barang tak bergerak, di sisi lain ia mengamankan
hingga tingkat yang tinggi bahwa pengalihan tidak akan batal.
Sistem akta menawarkan perlindungan yang cukup sebab keterlibatan
notaris dan Kadaster dan ketentuan-ketentuan khusus dalam hukum:
a. transaksi harus disiapkan oleh seorang ahli hukum, notaris; ia
bertanggung jawab atas kesalahan;
b. hukum mengatur informasi-informasi yang harus terkandung
dalam akta notaris;
c. notaris dikendalikan oleh Kadaster; Kadaster berhak untuk
menolak pendaftaran suatu akta notaris jika akta ini tidak
memuat semua informasi yang diperlukan oleh hukum;
d. hukum melindungi pihak ketiga jika mereka percaya pada informasi
yang muncul dari arsip publik.
Pekerjaan notaris dan Kadaster bisa dipercaya pada tingkat yang
setinggi itu, sehingga tidak perlu untuk menjamin risiko yang di kemudian
hari ternyata salah.
Sistem negatif moderat juga ditentukan oleh sistem kausal
pengalihan. sebab sistem kausal, pengalihan sesudah itu bisa batal sebab
ketidakabsahan hak untuk pengalihan. Dengan demikian, pendaftaran
tidak berpengaruh dalam sistem negatif. Tetapi ada sistem lain, seperti
di Jerman, di mana pengadilan masih mendaftar transaksi tanah. sebab
penyelidikan yang sangat mendalam tentang perolehan pemanfaatan
tanah, me reka memiliki sistem positif: sekali Anda telah terdaftar, hanya
peng adilan yang dapat mengubah pendaftaran ini dan Anda
tetaplah pemilik hingga pengadilan membuktikan sebaliknya.
Tidak seperti praktik asuransi hak di Amerika Serikat, di Belanda
tidak perlu untuk mengasuransikan hak Anda sebab risiko bahwa Anda
tidak menjadi pemilik sangat kecil. Selanjutnya notaris dapat dimintai
pertanggungjawabannya dalam kasus di mana ia tidak memenuhi “tugas
perawatan”-nya dengan cukup baik (dan dia harus diasuransikan untuk
tanggung jawab profesionalnya).
Kadaster juga bertanggung jawab atas kesalahan dan penundaan
oleh stafnya yang menyebabkan kerusakan atau kerugian (Pasal 117
52
Undang-Undang tentang Pendaftaran Tanah), baik yang berkaitan dengan
menjaga dan memperbarui daftar pencatatan tanah maupun arsip-arsip
publik. Pada akhirnya dalam kasus khusus di mana aturan perlindungan
untuk pihak ketiga yang memiliki niat baik ternyata menyebabkan Anda
kehilangan hak Anda, pemerintah bertanggung jawab bila Anda tidak
memberikan kontribusi kepada pihak ketiga yang berniat baik itu (Pasal
3:30 KUH Perdata).
53
SISTEM DASAR TRANSAKSI TANAH
DALAM PRAKTIK
2.1 Pengantar
Bab ini akan membahas sistem dasar transaksi tanah dalam
praktiknya, terutama berfokus pada arsip publik, para pialang tanah
dan bangunan, keterlibatan notaris dan pemerintah. Namun demikian,
pertama-tama perlu diajukan beberapa komentar sehubungan dengan
perolehan hak kebendaan.
2.1.1 Titel (alas hak) umum dan titel (alas hak) khusus
Setiap sistem yang mendasari hak atas tanah, juga mengatur cara peroleh-
an hak kebendaan atas tanah. Sistem Belanda misalnya mengenal cara
memperoleh tanah berdasarkan title umum dan title khusus. di bawah
pengalihan umum dan di bawah pengalihan khusus. Properti berik
