ut
dapat diperoleh berdasarkan titel umum:
• sebuah warisan oleh para ahli waris;
• harta yang diperoleh selama perkawinan oleh pasangan hidup dari
orang yang sudah meninggal;
• kepemilikan atas sebuah entitas hukum seperti perseroan terbatas
oleh badan hukum yang menerima dalam kasus terjadi merger atau
pemecahan badan hukum.
Memperoleh kepemilikan dengan berdasarkan titel umum sebagian
besar terjadi tanpa intervensi langsung dari notaris. Pemerolehan ini
terjadi meskipun transaksi belum terdaftar di arsip publik maupun juga
dalam pendaftaran tanah. Yang penting yaitu bahwa seluruh properti
seseorang atau badan hukum seperti perusahaan beralih secara otomatis
kepada satu atau lebih orang lain atau menyatu dengan properti seseorang
yang lain lagi.
Namun, yaitu mungkin untuk mendaftar pemerolehan tanah dan
ba ngunan dalam kasus warisan dengan mendaftarkan suatu pengesahan
tentang diterimanya benda tetap/benda tak bergerak, yang dibuat oleh
notaris. Dan dengan memperhatikan catatan perjanjian nikah, seseorang
bisa melihat atau mengingat kembali apakah sebuah pasangan menikah
2
54
di bawah ketentuan kepemilikan harta bersama. Jika seseorang menikah
di bawah ketentuan kepemilikan harta bersama, harta kekayaan dari ke-
dua pasangan ini bergabung menjadi satu harta bersama, termasuk
hak atas tanah.
Selama yang menjadi perhatian yaitu pemerolehan berdasarkan
titel khusus, hukum Belanda mengenal pemerolehan berikut
berdasarkan titel khusus: pengalihan, penetapan hak, pembagian,
aksesi, penggabungan objek, penciptaan objek atau pengambilalihan.
Mendapatkan properti berdasarkan titel khusus terjadi dengan tindakan
hukum yang relevan seperti membuat objek atau aksesi, atau dengan
tindakan juridis seperti pengalihan atau partisi. Dalam hal pengalihan
atau pembagian terhadap barang-barang yang terdaftar seperti tanah
dan bangunan, intervensi dari notaris diperlukan. Untuk pengalihan atau
pembagian tanah dan bangunan yang diperlukan yaitu membuat akta
notaris dan mendaftarkan salinan akta itu dalam arsip publik atau kantor
pencatatan.
2.1.2 Tiga persyaratan untuk pengalihan tanah
Belanda mengikuti sistem kausal. Hukum menetapkan persyaratan sebagai
berikut: “Pengalihan properti membutuhkan penyerahan berdasarkan
alas hak yang sah oleh orang yang memiliki hak untuk mengalihkan
properti yang bersangkutan” (Pasal 3:84 Bagian 1 KUH Perdata). “Penye-
rahan yang diharuskan untuk beralihnya barang-barang tidak bergerak
dibuat dengan akta notaris yang dimaksudkan untuk tujuan ini dan
dibuat antara para pihak, diikuti dengan pencatatannya di arsip publik
yang disediakan untuk tujuan itu. Entah pihak yang memperoleh atau
pihak yang memindahtangankan bisa mengurus pendaftaran aktanya”
(Pasal 3:89 Bagian 1 KUH Perdata).
2.1.3 Makna kata “titel”
Pertama-tama kata “titel”. Kata ini memiliki pengertian yang berbeda-
beda:
• Alas hak yang sah atau kausa yang sah untuk mengalihkan benda
tak bergerak, misalnya sebuah perjanjian pembelian/penjualan.
• Kekuasaan untuk melepaskan; biasanya pemilik memiliki
kekuasaan itu.
• Tindakan pengalihan itu sendiri, untuk barang-barang yang
terdaftar yang termaktub dalam akta notaris pengalihan dan
pencatatan dari salinan akta ini dalam arsip publik.
• Sebagai bukti kepemilikan, kertas yang membuktikan kepemilikan
(kertas cetakan yang terdaftar dari akta pengalihan).
• Pendaftaran itu sendiri, yang membuktikan kepemilikan atau hak
55
Sistem dasar transaksi tanah dalam praktik
kebendaan lainnya atas tanah.
Arti dari kata “titel” harus disimpulkan berdasarkan konteks di
mana ia digunakan.
2.2 Bagaimana memperoleh hak kepemilikan atau hak pakai tanah?
2.2.1 Tiga persyaratan untuk pengalihan
Pengalihan kepemilikan mensyaratkan adanya:
• kewajiban yang sah (alas hak atau kausa);
• kekuasaan untuk melepas properti oleh penjual;
• tindakan mengalihkan atau menetapkan hak dan melakukan
pendaftaran di arsip publik (untuk tanah dan bangunan ini
berisi akta notaris pengalihan di mana persetujuan pengalihan
kepemilikan dinyatakan secara tersirat, serta pendaftaran dari
salinan akta ini dalam arsip publik)
2.2.2 Kewajiban atas pengalihan: Kontrak atau perjanjian penjualan
Alas hak yang paling penting untuk pengalihan yaitu perjanjian
penjualan atau pembelian. Tentu saja ada alas hak-alas hak lain untuk
pengalihan, seperti suatu pewarisan, pertukaran, dll.
Kecuali untuk satu pengecualian, hukum Belanda tidak memerlukan
formalitas untuk penjualan tanah atau bangunan. Kontrak lisan mengikat
para pihak. Pada prinsipnya, ini akan terjadi segera sesudah mereka
menyepakati harga tanah dan bangunan ini , dan biasanya juga
tentang tanggal penyerahan dan pengalihan kepemilikannya.
2.2.3 Pembelian oleh konsumen dengan kontrak tertulis
Hanya dalam kasus di mana seorang “konsumen” ingin membeli sebuah
rumah (lokasi tanah dengan tujuan untuk membuat rumah) sejak 1
September 2003, bentuk tertulis merupakan sesuatu yang wajib (Pasal 7:2
KUH Perdata). Tidak ada keharusan bagi para pihak untuk melakukan
penandatanganan bersama-sama pada waktu yang sama. Kontrak (yang
ditandatangani satu pihak) bahkan bisa saling dipertukarkan di antara
mereka melalui pos atau pengiriman.
Jika kontrak tidak memenuhi persyaratan formal, atau tidak
memiliki nama atau tanda tangan, deskripsi tentang tanah dan bangunan
atau tentang harga, maka kontrak itu akan batal (Pasal 3:39 BW).
Baru-baru ini telah dimungkinkan untuk mengganti bentuk tertulis
de ngan cara perjanjian elektronik. Pasal 6:207 KUH Perdata menetapkan
bahwa jika bentuk tertulis yaitu wajib sifatnya, maka kita juga dapat
melakukan perjanjian dengan cara elektronik.
Kontrak penjualan dapat dirancang oleh siapa pun, termasuk oleh
(salah satu) pihak yang terlibat. Dalam praktiknya, dalam banyak kasus,
56
sebuah bentuk terpadu/seragam digunakan. Hampir selalu di wilayah
Amsterdam, dan kadang-kadang juga di daerah lain, notaris terlibat
dalam penyusunan dan penandatanganan kontrak penjualan. Namun
demikian, ini tidak menjadikannya sebagai akta yang autentik, dan tidak
mengubah arti hukum dari dokumen ini (dan akta pengalihan masih
akan dibutuhkan di kemudian hari).
Dalam konteks Eropa, peraturan tentang kontrak penjualan tanah dan
bangunan kadang-kadang berbeda:
• Hukum Jerman: ketika kedua pihak telah menandatangani kontrak
tertulis. Kontrak harus dibuat oleh notaris. Sebuah kontrak tertulis
juga diperlukan di jurisdiksi lainnya, seperti Skotlandia dan
Swedia.
• Di Inggris: ketika masing-masing pengacara dari kedua pihak telah
saling menukar salinan kontrak yang telah ditandatangani oleh
klien mereka masing-masing.
• Di bawah hukum Prancis dan Belgia kontrak lisan bersifat mengikat
dalam teorinya. Namun dalam praktiknya selalu ada kontrak tertulis
untuk alasan bukti. Sebuah perjanjian yang bernilai melebihi 800
euro hanya dapat dibuktikan dengan kontrak tertulis.
Masalah dengan kontrak lisan yaitu bahwa mungkin ada
ketidakpastian atas pertanyaan apakah kontrak telah atau belum
disepakati/disahkan. Jika seseorang menerima tanggung jawab pra-
kontrak, pertanyaannya yaitu : apakah Anda menerima juga tanggung
jawab itu jika diperlukan formalitas kontrak tertulis?
Sebagai contoh: apa yang terjadi jika para pihak telah mencapai
kesepa katan secara verbal dan sesudah itu vendor atau penjual menolak
untuk menandatangani kontrak ini ? Apakah vendor benar-benar
bebas untuk melakukannya, atau apakah dia terikat kewajiban untuk
menandatangani kontrak itu? Menurut hukum Belanda ini yaitu
pertanyaan terbuka. Mahkamah Agung belum memutuskan jawaban
atas pertanyaan itu. Pengadilan-pengadilan yang lebih rendah tidak sama
dalam keputus an mereka menyangkut pertanyaan ini .
2.2.4 Jangka waktu tiga hari pendinginan untuk pembeli
sesudah pembeli menerima salinan kontrak yang telah ditandatangani,
ia memiliki tiga hari untuk menyatakan mundur atau menarik diri
dari kontrak ini . Ini juga untuk melindungi para konsumen. Dia
memiliki hak untuk menarik diri dari kontrak dalam waktu tiga hari
sesudah penandatanganan kontrak.
57
Sistem dasar transaksi tanah dalam praktik
2.2.5 Mendaftarkan kontrak penjualan dalam arsip publik
Pasal 7:3 KUH Perdata (berlaku 1 September 2003) memungkinkan untuk
mendaftarkan kontrak penjualan. Pasal ini hanya melindungi pembeli
terhadap sejumlah fakta dan/atau pendaftaran yang terjadi kemudian
(termasuk kebanyakan penjualan kemudian dan kebangkrutan penjual).
Hal ini tidak memblokir satu pun dari fakta-fakta dan/atau pendaftaran,
yang masih bisa menjadi efektif jika kontrak penjualan yang terdaftar
itu tidak diikuti dengan akta penyerahan dalam waktu enam bulan.
Pemberitahuan prioritas ini kehilangan efek atau kekuatannya sesudah
enam bulan, dan tidak dapat didirikan kembali antara pihak-pihak yang
sama selama enam bulan beriktunya.
Ringkasan Pasal 7:3 KUH Perdata Belanda:
• Ayat 1: penjualan properti yang terdaftar dapat didaftar dalam
arsip publik (“pemberitahuan prioritas”). Dalam kasus seorang
konsumen yang membeli rumah, ini merupakan hukum yang
bersifat imperatif atau wajib.
• Ayat 2: Selama masa tiga hari sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 7:2 ayat 2 KUH Perdata (waktu untuk menimbang-nimbang
kembali bagi pembeli), kontrak penjualan hanya dapat didaftarkan
jika kontrak ini berbentuk tertulis, dan kontrak itu telah
ditandatangani oleh notaris.
• Ayat 3: Sejumlah kasus-kasus di mana orang tidak terpengaruh oleh
pendaftaran kontrak penjualan, misalnya dalam kasus kebangkrut-
an penjual pada hari yang sama dengan pendaftaran.
• Ayat 4: Tanah dan bangunan yang dijual harus dialihkan dalam
waktu 6 bulan sesudah pendaftaran. Jika tidak pendaftaran akan
batal.
• Ayat 5: sesudah pendaftaran batal sebab jangka waktu maksimal 6
bulan telah berlalu, para pihak yang sama tidak dapat mendaftar
lagi penjualan tanah dan bangunan yang sama selama 6 bulan.
• Ayat 6: Kontrak penjualan hanya dapat didaftarkan jika
ditandatangani oleh notaris, yang juga akan menyebutkan bahwa ia
memeriksa bahwa aturan dalam ayat 1, 2 dan 5 tidak menghalangi
pendaftaran.
• Ayat 7: Pasal ini tidak berlaku pada kontrak sewa keuangan.
2.2.6 Kekuasaan untuk melepaskan
Pemilik biasanya memiliki kekuasaan untuk melepaskan miliknya.
Tapi kebetulan kekuasaannya dipegang orang lain. Jika pemilik berusia
belum dewasa secara hukum, dia tidak bisa atas namanya sendiri
melepaskan miliknya. Dia perlu diwakili oleh orang-tuanya. Dalam kasus
kebangkrutan wali memiliki kekuasaan ini, meskipun ia bukan pemilik.
58
Dalam hal pemilik tidak memenuhi kewajiban yang dia punya terhadap
pihak penjamin kredit (bank), bank dapat memakai hak eksekusi:
menjual tanah secara publik kepada penawar tertinggi dan – inti dari hak
ini – untuk mengalihkan tanah dengan kekuasaan untuk melepaskannya
tanpa harus menjadi pemiliknya.
2.2.7 Tindakan pengalihan atau penetapan hak
Sebuah perjanjian penjualan harus dilaksanakan dengan mengalihkan
atau menetapkan hak-hak. Ini yaitu pengalihan atau penyerahan. Peng-
alihan tanah dan perbuatan-perbuatan perdata lainnya diselenggarakan
oleh notaris dan Kadaster. Hampir semua perbuatan perdata yang penting
tentang hak atas tanah dilakukan dalam bentuk akta notaris. Para notaris
memiliki hak monopoli dalam menjalankan transaksi tanah di Belanda.
Setiap perbuatan perdata yang berkenaan dengan tanah harus terdaftar
dalam arsip publik, jika tidak maka tidak mungkin untuk menetapkan
transaksi.
Persetujuan atas pengalihan kepemilikan tidak secara khusus
disebutkan, tetapi dapat dilihat sebagai bagian yang tersirat dari “kontrak
hukum harta kekayaan” dan juga dapat dibaca ke dalam frase yang
umumnya digunakan dalam akta penyerahan “penjual menyatakan
untuk mengalihkan ...”
Akta pengalihan (penyerahan) harus berupa akta otentik, yang
disusun oleh seorang notaris Belanda. Hanya notaris Belanda yang dapat
menyu sun akta pengalihan (Pasal 3:31 KUH Perdata). Satu dan notaris
yang sama akan bertindak atas nama kedua belah pihak, meskipun dalam
kebanyakan kasus pembeli membayar dia (dan memilih dia).
Kantor pendaftaran tanah tidak akan menerima akta pengalihan,
yang bukan merupakan akta (notaris) yang autentik. Dengan demikian,
tidak ada pengalihan yang terjadi. Jika kantor pendaftaran tanah
menerima sebuah dokumen yang melewatkan atau tidak memenuhi
beberapa persyaratan formal, maka kantor pendaftaran memperbaiki
ketidaksempurnaan formal ini (Pasal 3:22 KUH Perdata). Namun
demikian, ini tidak berlaku terhadap persyaratan untuk terjadinya sebuah
perjanjian, atau kekurangan material.
2.3 Kapan pemerolehan terjadi?
Terlepas dari perbedaan cara bagaimana kepemilikan atau hak kebendaan
atas tanah diperoleh (menurut cara pengalihan yang umum atau khusus),
ada perbedaan lain yang relevan antara cara bagaimana hak kebendaan
dialihkan: sistem penyerahan (tradition system) dan sistem konsensual
dalam perolehan kepemilikan atau hak kebendaan lainnya atas tanah.
Dalam sistem penyerahan, pengalihan kepemilikan atau hak
kebendaan atas tanah membutuhkan tindakan penyerahan. Dalam
59
Sistem dasar transaksi tanah dalam praktik
sistem konsensual, konsensus tentang kontrak itu sudah cukup untuk
mengalihkan kepemilikan atau hak kebendaan atas tanah kepada
pembeli. Pendaftaran pengalihan diperlukan dalam kaitannya dengan
pihak ketiga. Tanpa pendaftaran, pihak ketiga yang terpercaya, pada
umumnya, dilindungi.
Dalam kedua sistem ini , notaris diperlukan untuk
mendaftarkan akta pengalihan. Saat yang tepat untuk mendapatkan atau
memperoleh properti yaitu penting mengingat risiko dari prosedur
ini untuk pembeli. Hingga saat tepat yang dimaksudkan itu, penjual
mungkin akan bangkrut. Ada kemungkinan bahwa akta-akta yang tidak
bersesuaian atau saling bertentangan didaftar sebelum saat tepat yang
dimaksudkan itu.
Belanda memiliki sistem penyerahan: Saat pendaftaran yaitu saat
di mana pembeli memperoleh tanah dan bangunan.
2.4 Peran pemerintah, notaris dan pialang dalam proses pendaftaran
Pada dasarnya, ada tiga lembaga yang secara khusus terlibat dalam
transaksi tanah dan bangunan: pialang, notaris dan Kadaster.
2.4.1 Pialang (Makelar)
Pialang memiliki peran penting dalam pengungkapan penawaran dan
permintaan tanah dan bangunan. Mereka menilai tanah dan bangunan
untuk tujuan yang berbeda-beda, misalnya untuk mendapatkan hipotek
atau kredit dengan jaminan dari bank. Bank harus tahu nilai yang berlaku
pada saat itu untuk tempat atau tanah dan bangunan yang bersangkutan.
Baru-baru ini hal ini menjadi cukup mudah dengan adanya fasilitas
internet dari Kadaster yaitu: www.kadaster.nl dan http://www.kadaster.nl/
index_frames.html?inhoud=/particulier/index_particulier.html&navig=/
particulier/nav_serverside.html%3Fscript%3D1. Jika Anda mengetahui
harga jual terakhir dan Anda mengetahui kenaikan harga rata-rata dari
jenis tanah dan bangunan di suatu daerah, Anda dapat de ngan mudah
menghitung nilai perkiraan yang sedang berlaku pada saat itu. Anda
bahkan dapat meminta Kadaster untuk memberikan informasi tentang
harga jual tanah dan bangunan yang baru saja dijual dan dialihkan. Lihat
di bawah sebagai contoh.
60
Biasanya (kecuali di Amsterdam) pialang juga mengurus kontrak
penjualan. Saat ini, sangat mudah untuk mendapatkan gambaran dari
semua tanah dan bangunan yang akan dijual. Ada pelbagai situs web
yang berbeda-beda di mana Anda dapat menemukan sebuah gambaran
yang singkat, misalnya www.funda.nl.
Keterlibatan pialang tidaklah wajib. Sering kali orang menjual
sendiri rumah mereka tanpa keterlibatan pialang. Profesi pialang
belakangan ini dilonggarkan. Hak “pialang” tidak lagi dilindungi oleh
hukum.
2.4.2 Notaris
Kelompok kedua dari lembaga-lembaga yang terlibat yaitu notaris.
Hampir semua dokumen (akta) yang harus atau dapat didaftar dalam
arsip publik haruslah akta notaris (Pasal 89 Bagian 1 KUH Perdata). Dalam
praktiknya peran notaris Belanda terkait transaksi benda tetap sangat
luas. Semua notaris telah memiliki akses online ke pendaftaran kadastral
(pencatatan tanah sesuai dengan batas-batas dan lokasinya) selama lebih
dari satu dekade, dan baru-baru ini akta yang terdaftar dari tahun terakhir
telah dikopi dengan scan dan dapat diakses secara online juga. Peraturan
perundang-undangan yang memungkinkan notaris untuk mendaftar akta
itu secara elektronik disetujui oleh Parlemen pada 18 Januari 2005.
Berbicara tentang notaris Belanda, orang harus memahami apa
peran yang mereka mainkan dalam sistem hukum Belanda. Notaris
Belanda tidak bisa dibandingkan dengan notaris publik di negara-
negara dengan sistem hukum kebiasaan (common law system). Dalam
sistem hukum Belanda, dia bukanlah jenis pejabat yang semata-mata
hanya mengambil sumpah dan memeriksa identitas orang yang telah
1
61
Sistem dasar transaksi tanah dalam praktik
menempatkan tanda tangannya di bagian akhir dari sebuah dokumen. Ia
yaitu seorang notaris hukum perdata.
Untuk sekitar 80 jenis transaksi atau tindakan hukum di bidang
hukum keluarga, hukum pertanahan dan hukum perusahaan, di Belanda
harus dilakukan dengan akte notaris. Hukum hanya menyatakan bahwa
tanpa akta notaris Anda tidak bisa memutuskan suatu transaksi atau
tindakan hukum, seperti wasiat yang terakhir, perjanjian perkawinan,
pengalihan tanah (dan bangunan), hipotek, piagam atau anggaran dasar
dari sebuah perusahaan swasta yang baru, atau transaksi mengenai ekuitas
atau fusi atau merger dari dua atau lebih perusahaan, dan sebagainya.
Dengan demikian, transaksi harus diselesaikan dan dibuktikan melalui
semacam cara yang standard, dan akta akan disimpan oleh Notaris sebagai
milik Pemerintah. Notaris juga merupakan penasihat yang independen
dan yang tidak memihak untuk semua pihak, yang mencakup saran
untuk pertanyaan dan konsekuensi seputar masalah pajak.
Bagian terbesar dari pekerjaan notaris, serta bagian terbesar dari
pendapatan notaris, berkaitan dengan transaksi menyangkut tanah dan
ba ngunan. Sekitar 65% dari omzet tahunan dari kebanyakan kantor
notaris dapat dikaitkan dengan pengalihan tanah dan bangunan, yang
membuat pinjaman dijamin dengan hipotik tanah dan bangunan, dan
sebagainya.
Mengenai transaksi untuk tanah dan bangunan, notaris biasanya
hanya memproses transaksi tanah dan bangunan dengan membuat
sebuah akta pengalihan sebab sistem penyerahan yang berlaku di
Belanda. Namun demikian, di wilayah Amsterdam, notaris juga bisa
terlibat dalam penyu sunan dan penandatanganan kontrak penjualan.
Notaris juga memeriksa posisi hukum dari pemilik tanah dan bangunan,
yaitu kekuasaannya untuk mengalihkannya, jenis kepemilikan, dan
apakah ada utang dari penjual yang membebani tanahnya, dan notaris
memeriksa apakah ada hak pre-emption yang mungkin dimiliki oleh
pemerintah kota. [Hak pre-emption yaitu hak seseorang atau sebuah
institusi untuk membeli lebih dahulu dari pembeli yang lain khususnya
terkait dengan tanah publik, yang mana hak itu diberikan sebab ia
atau institusi itu sudah menempati tanah ini selama jangka waktu
tertentu sebelum dilakukan jual-beli. Selanjutnya dalam buku ini, hak
pre-emption diterjemahkan dengan “hak beli-pertama”. Penjelasan
penrj.] Dalam hal pembeli membiayai pembeliannya dengan kewajiban
yang dijamin dengan hipotek, notaris juga menyusun draft akta hipotek
dan bertindak sebagai pemegang sementara atau penyimpan akta untuk
pengalihan dari jumlah yang berbeda yang harus dibayar ke bank penjual,
ke penjual, untuk kantor pemungutan pajak, dan sebagainya.
Kantor notaris memainkan peran penting dalam proses pendaftaran.
Ini juga diperlukan untuk mengamankan fungsi yang harus dijalankan
62
oleh notaris sebagai penyimpan akta. Sehingga dianggap sebagai
kewajiban notaris untuk merekam aktanya sesegera mungkin. Selanjutnya,
kantor notaris mengkontrol pelaksanaan pembayaran. Dalam praktiknya,
semua pembayaran harus melalui tangan notaris, yang memegang dalam
penyimpanan sementara sejumlah uang yang disimpan di kantor notaris
dari sejak sebelum penandatanganan akta pengalihan sampai sesudah
akta didaftar, dan kantor pencatatan telah mengkonfirmasi bahwa tak
ada penyitaan yang telah disisipkan oleh pihak ketiga antara waktu
penandatanganan akta dan pendaftarannya.
Pengalihan tanah dan bangunan sangat cepat dan sangat aman.
Biasanya dalam satu atau dua hari sesudah akta pengalihan ditandatangani,
pembeli menjadi berhak atas tanah dan bangunan, dan penjual dan
banknya mendapatkan uang mereka. Walaupun ini terdengar seperti
sebuah iklan bagi notaris hukum perdata, ada dua alasan mengapa hal ini
dikemukakan. Di satu sisi, hal itu menunjukkan pentingnya fungsi notaris
dalam sistem hukum Belanda, dan di sisi lain ia menunjukkan bahwa
notaris Belanda sangat jauh berbeda dari apa yang disebut notaris publik
di negara-negara yang menganut sistem hukum kebiasaan (common law).
Bahkan ada beberapa perbedaan penting antara notaris hukum Belanda
dengan notaris di negara-negara dengan sistem hukum kontinental (civil
law) lainnya.
2.4.3 Kadaster
Peran pemerintah dalam proses pendaftaran pertama-tama yaitu peran
yang bersifat institusional. KUH Perdata menyatakan dalam Pasal 3:16
bahwa “Pembukuan mengenai status juridis dari properti yang terdaftar
dibuat dalam arsip publik, yang disimpan untuk tujuan itu.” Ayat
kedua mengacu pada peraturan tentang bentuk, isi, dan lain-lain dari
pemeliharaan catatan-catatan daftar ini oleh hukum. Hal ini dilakukan
dalam “Hukum yang berisi aturan berkaitan dengan arsip publik untuk
barang-barang yang terdaftar, serta berkaitan dengan kadaster”, yang
biasanya disingkat dengan Undang-Undang tentang Kadaster. Akibat
hukum dari pendaftaran atau kekurangan dari hal itu pada umumnya
dan dalam kaitannya dengan perlindungan terhadap pihak ketiga pada
khususnya diatur dalam Pasal-Pasal 3:17-3:31 KUH Perdata. Sistem ini
berlaku sama untuk semua bagian atau wilayah negara.
Kadaster dijalankan sebagai sebuah otoritas perpanjangan tangan
dari pemerintah (ia yaitu sebuah badan negara yang independen atau
swakelola). Selain Undang-Undang tentang Kadaster, struktur organisasi-
nya dan hubungan dengan pemerintah (Kementerian Infrastruktur dan
Lingkung an) ditetapkan dalam Kadaster Hukum Organisasi, yang mulai
berlaku sejak 1 Mei 1994 ketika status independennya dimulai.
63
Sistem dasar transaksi tanah dalam praktik
Badan ini memiliki enam kantor regional, dan beberapa kantor
dengan misi khusus. Secara historis fungsi “juridis-administratif” dan
fungsi survei terpisah secara ketat, di mana yang pertama dipimpin
oleh seorang pendaftar di kantor masing-masing. Pengenalan teknologi
informasi dan komunikasi, serta prinsip-prinsip manajemen modern,
telah mengubah hal ini. Hanya ada sedikit sisa pendaftar yang berada di
markas nasional (udang-undang tahun 2005 memberikan jumlah minimal
dua). Pekerjaan sehari-hari dilakukan oleh staf internal yang terlatih,
yang akan meng hubungi pendaftar jika ada hal-hal yang tidak jelas
dari kasus yang sangat rumit. Saat ini register publik untuk setiap kantor
dianggap sebagai pencatatan yang terpisah-pisah, tetapi undang-undang
tahun 2005 memperkenalkan satu register publik (secara digital) untuk
seluruh ne gara (untuk barang-barang yang terdaftar).
Kadaster menangani pendaftaran tanah. Kompetensinya diringkas dalam
Pasal 3 Undang-Undang tentang Kadaster dan mencakup:
• menjaga atau memelihara catatan publik dari barang-barang yang
terdaftar;
• menjaga dan memelihara pendaftaran tanah;
• membuat, menjaga dan memelihara peta-peta kadastral (peta
tentang lokasi dan batas-batas sebidang tanah) dan dokumentasi
yang mendasari;
• mengumumkan informasi yang telah diperoleh Badan ini selama
pelaksanaan kompetensinya (kewenangannya).
Ini termasuk penerimaan dan pemberkasan akta (notaris) dalam
arsip publik, serta menjaga mereka yang dapat diakses melalui referensi
kepada mereka yang ada dalam pendaftaran kadastral, yang juga berfungsi
sebagai (satu-satunya) pembukuan/pencatatan ke arsip publik. Selain itu,
Badan ini juga melakukan survei tentang batas yang diperlukan ketika
sebuah bagian dari properti yang sudah ada (paket) telah terjual, menyim-
pan arsip catatan-catatan survei lapangan dan memperbarui peta (indeks)
kadastral, yang menggambarkan semua persil atau bidang tanah.
Kadaster yaitu sebuah lembaga non-politik, terpisah dari
pemerintah pusat. Kadaster hanya harus melaksanakan tugas-tugasnya
untuk pendaftaran, pemetaan tanah dan menyediakan informasi dari
pendaftaran tanah kepada pemerintah dan kepada warga .
2.4.4 Informasi apakah yang diumumkan ke publik?
Informasi apa yang “harus” dipublikasikan? Kita harus membedakan
antara arsip publik dan pendaftaran tanah.
Arsip publik yaitu sebuah “arsip” berisi dokumen-dokumen
(terutama akta notaris), yang dijilid dalam bentuk buku dengan urutan
64
yang se suai dengan urutan pendaftaran. Semua buku bersisi dokumen ini
bersifat publik. Mereka diidentifikasi berdasarkan nomor jilid (dari buku
yang bersangkutan) dan nomor (dari dokumen dalam buku). Berdasarkan
sejarah dari sistem ini , serangkaian dokumen yang terpisah disimpan
untuk hipotek dan penyitaan atau penyimpanan sementara (Hypotheken
3) dan untuk dokumen lainnya (Hypotheken 4), meskipun tidak ada alas-
an hukum untuk ini sejak tahun 1992. Notaris memberikan duplikat akta
yang disusun di atas kertas khusus yang ia harus dapatkan dari Kadaster,
dan notaris memberikan tanda tangan untuk menunjukkan keaslian du-
plikat itu. Dalam kenyataannya sekarang ini duplikat mikrofilm dibuat
dan digunakan, dan baru-baru ini semuanya dikopi dengan scan untuk
menjadi basis register publik digital masa depan.
Isi dari dokumen dalam register publik terutama ditentukan oleh
Undang-Undang tentang Kadaster (Pasal 18 dan berikutnya), walaupun
dalam praktiknya yang digunakan yaitu sebuah duplikat integral dari
akta notaris, yang harus tunduk pada Undang-Undang tentang Profesi
Notaris.
Tanah/bangunan harus diidentifikasi (prinsip spesialisasi) dengan
atribut kadastralnya (yaitu nama dari kota di mana Kadaster itu ada, surat
(atau dua surat) berisi nomor bagian dan persil. Bila mungkin alamat
lokal juga ditambahkan (terutama nama jalan, nomor rumah dan nama
kota). Dalam kasus penjualan terhadap bagian dari suatu tanah/bangunan
yang ada (persil atau sebidang tanah dengan ukuran tertentu), uraian atas
subbagian secara verbal, sebuah sketsa yang terlampir atau bahkan hanya
merujuk pada penanda-penanda fisik di lapangan sudah dipandang cukup
berdasarkan ketentuan hukum dan jurisprudensi yang berlaku sekarang,
meskipun kebingungan kadang-kadang mungkin timbul sebab hal ini.
Sebagian besar masalah terjadi jika deskripsi tanah yang akan
dialihkan dalam kontrak penjualan dan dalam akta pengalihan tidak
sepenuhnya cocok.
Register publik disusun di atas kertas, tapi sesudah satu tahun atau
lebih diganti dengan mikrofilm. Sejak tahun 2003 semakin banyak akta yang
dikopi dengan scan dan disimpan secara elektronik sebagai dasar untuk
register publik digital yang dimasukkan ke dalam undang-undang yang
disetujui oleh Parlemen pada 18 Januari 2005. Sebagaimana ditunjukkan
dari nama register publik itu sendiri, semua informasi tersedia atau ber-
ada dalam domain publik dan dapat diakses berdasarkan permintaan.
Pendaftaran kadastral telah disimpan secara elektronik sejak
sekitar tahun 1990. Pelanggan dapat mengakses semua informasi (tentang
kepemilikan, harga jual, akta yang terdaftar dan fakta-fakta dan tindakan
hukum lainnya, hipotek, penyitaan atau penyimpanan sementara, geodesi
data, pemetaan, dll.) secara online, dan sebuah pilihan tersedia melalui
Internet (kadaster online). Satu-satunya pembatasan yaitu bahwa
65
Sistem dasar transaksi tanah dalam praktik
Anda harus membayar untuk per paket informasi yang Anda akses
itu. Jika se seorang memiliki banyak paket yang harus diakses, maka ia
akan membayar lebih banyak lagi. Pasal 107b UU Kadaster menciptakan
kemungkinan untuk membatasi ketersediaan informasi tertentu untuk
alasan pribadi berdasarkan peraturan internal (by-laws). Tetapi peraturan
internal itu belum juga disusun.
Kadaster dapat menyimpulkan/menelusuri semua informasi yang
diperlukan dari akta-akta yang terdaftar untuk memperbarui pendaftaran
tanah. Dengan demikian, sistem pengalihan didasarkan pada dua prinsip
utama: prinsip publisitas dan prinsip spesifikasi. Pengalihan tanah dan
bangunan perlu diungkapkan kepada publik dan di dalam akta pengalih-
an itu harus ditentukan apa persisnya benda tetap yang dialihkan itu.
Sistem pendaftaran tanah di Belanda didasarkan pada sistem
hibrida. Pertama, ada arsip publik untuk pendaftaran hak atas tanah yang
bersangkutan. Di sisi lain ada sistem pendaftaran tanah yang menyediakan
semua informasi tentang tanah yang terdaftar. Sistem ini akan
mencatat transaksi dan memberikan gambaran tentang semua pemilik,
hak atas tanah dan persil.
Kedua sistem sangat bergantung satu sama lain: sumber utama
untuk memperbarui pendaftaran tanah yaitu arsip publik, sedangkan
arsip publik tentang akta dapat diakses oleh kantor pendaftaran tanah.
Akses ke pendaftaran tanah sangat terbuka. Akses tersedia untuk
siapa pun, terlepas dari apakah dia memiliki hak apa pun atas benda tak
bergerak yang bersangkutan atau merupakan kreditur dengan hak yang
berlaku atau memiliki kepentingan lain. Jadi jika pers (atau bahkan orang
perorangan) ingin bertanya tentang seberapa banyak tanah dan bangunan
yang seorang politisi miliki, hal ini sangat mungkin untuk dijawab.
Sebuah pencarian informasi dapat dilakukan melalui telusuran alamat,
dengan nomor pendaftaran tanah (atribut-atribut kadaster digunakan
untuk pencarian ini ) atau dengan nama pemegang hak atas tanah/
bangunan ini .
Lihat contoh berikut bagaimana informasi disajikan kepada
publik.
66
2.5 Proses pengalihan tanah dan bangunan
Di Belanda, sesudah praktik yang sedemikan lama, notaris dan Kadaster
mengembangkan suatu sistem di mana transaksi tanah ditangani dengan
risiko yang sangat kecil bagi penjual di satu sisi yaitu bahwa dia benar-
benar mendapatkan uangnya dan bagi pembeli di sisi lain yaitu bahwa ia
benar-benar akan mendapatkan kepemilikan. Selanjutnya akan dijelaskan
tentang cara bagaimana transaksi tanah ditangani di Belanda.
2.5.1 Jangka waktu
Pembelian dan pengalihan tanah atau bangunan bukanlah tindakan
sederhana yang dapat dipenuhi dalam satu waktu yang singkat seperti
membeli sebuah buku atau sebotol minuman jenewer. Ini yaitu proses
yang biasanya membutuhkan waktu sedikitnya beberapa minggu atau
bahkan beberapa bulan; sebuah proses yang berjalan melalui beberapa
tahap yang ditandai oleh peristiwa-peristiwa hukum yang penting:
1
67
Sistem dasar transaksi tanah dalam praktik
Kontrak penjualan akta pengalihan pendaftaran
------1-------x---------2----------------x----------3-----------x----------4------------
(1) tahap pra-kontrak/perjanjian (negosiasi)
(2) tahap kontrak
(3) tahap pengalihan/penyerahan
(4) penyelesaian/penetapan pengalihan
Biasanya waktu paling lama terletak di antara waktu kontrak penjualan
disepakati/ditandatangani dan tanggal pengalihan aktual atau penyerahan
harta/barang. Hal ini berkaitan dengan waktu yang dibutuhkan pembeli
untuk mendapatkan kredit (sering kali kontrak memberikan waktu
sekitar dua atau tiga minggu untuk melakukan hal itu, dengan klausul
pemutusan/pembatalan jika pembeli ternyata tidak dapat memperoleh
kredit yang dia butuhkan).
2.5.2 Sebuah contoh kasus
A memiliki tanah yang B ingin beli dengan harga 100.000. A memiliki
hipotek atas tanah ini dengan nilai pertanggungan sebesar 50.000
pada saat transaksi. Untuk membeli tanah ini , B membutuhkan
hipotek dengan jumlah total 75.000. Di luar beberapa biaya lain, A akan
menerima 50.000 dari notaris. B masih harus membayar sebesar 33.000;
yaitu 25.000 ditambah 8.000 (pajak 6% dan pada biaya rata-rata 2%).
2.5.3 Perjanjian/kontrak penjualan; keterlibatan agen/makelar
tanah dan bangunan
Biasanya penjual, dan juga sering kali pembeli, memakai agen tanah
dan bangunan untuk membantu mereka dalam menetapkan kontrak/
perjanjian mereka. Biasanya sesudah negosiasi selesai, kontrak tertulis
dibuat (yang sering digunakan yaitu kontrak yang terbuat dari bentuk
terpadu yang dibuat dalam kerja sama antara beberapa organisasi
terkait).
2.5.4 Perjanjian tertulis
Dalam kebanyakan kasus, kecuali untuk Amsterdam, perjanjian dibuat
oleh seorang agen tanah dan bangunan. Di Amsterdam perjanjian
kebanyakan dibuat oleh notaris. Menurut Pasal 7:2 KUH Perdata (untuk
penjualan) dan Pasal 7:666 KUH Perdata (untuk perjanjian bangunannya),
ketika pembeli yaitu orang pribadi dan konsumen, yang tidak bertindak
sebagai seorang profesional, kontrak harus dalam bentuk tertulis.
68
2.5.5 Bentuk-bentuk standard
Tidak ada bentuk standard untuk perjanjian penjualan berdasarkan
hukum. Namun sejumlah organisasi profesional dan serikat konsumen
telah bersama-sama membuat perjanjian penjualan standard yang sering
digunakan. Dalam hal keterlibatan notaris dalam kontrak penjualan
biasanya standard lain yang digunakan. Bentuk-bentuk standard membuat
para pihak cukup sulit untuk lupa membahas aspek-aspek tertentu.
Bentuk standard memiliki salah satu fungsi lain yaitu memudahkan
pengecekan kelengkapan.
Ada bentuk-bentuk standard yang dikembangkan oleh asosiasi
agen/makelar tanah dan bangunan (NVM), asosiasi konsumen
(Consumentenbond) dan asosiasi pemilik rumah (Vereniging Eigen
Huis).
2.5.6 Memilih notaris
Seorang notaris dipilih (biasanya oleh pembeli sebab pembelilah yang
biasanya membayar biaya pengalihan) yang mendapatkan salinan
kontrak dan tanggal rencana penyerahan atau serah-terima. Kantor
notaris membuat pencarian secara on-line dalam database administrasi
Kadaster (dan mungkin beberapa register lain), dan mendapatkan salinan
akta penyerahan sebelumnya (sering inilah yang disebutkan lebih awal
sebagai “bukti kepemilikan” yang disediakan oleh penjual, tetapi juga
dapat berupa salinan/cetakan baru yang diperoleh dari register publik).
2.5.7 Pemberitahuan prioritas
Notaris akan mendaftarkan penjualan dalam register publik
(pemberitahuan prioritas). Mendaftarkan penjualan tidaklah wajib. Hal
ini tergantung dari kebijakan tiap daerah apakah notaris perlu mendaftar
penjualan standard atau tidak. Pembeli akan pertama-tama membayar
jaminan yang disetujui (10% dari harga pembelian) ke kas atau rekening
notaris.
2.5.8 Investigasi oleh notaris
Jika notaris menerima perjanjian penjualan, ia mulai menyelidiki:
• Siapa pemilik tanah yang dijual dan siapa pembelinya (kontrol
identitas dan kapasitas untuk bertindak secara legal)?
• Kontrol terhadap kontrak penjualan.
• Tanah apa tepatnya yang dijual (termasuk nomor-nomor persis dari
persil yang terlibat)?
• Apakah ada pembebanan yang terdaftar seperti pengabdian
pekarangan, kewajiban kualitatif atau pembatasan-pembatasan
lain?
69
Sistem dasar transaksi tanah dalam praktik
• Apakah ada hak hipotek, hak tanggungan atau jaminan lainnya
atas tanah itu atau apakah hak hipotek atau hak tanggungan harus
diselesaikan atas nama bank pihak pembeli?
• Kadang-kadang tanah itu merupakan bagian dari sebuah warisan;
maka notaris harus mencari tahu siapa saja ahli waris yang berhak
atas tanah ini .
2.5.9 Alas hak sebelumnya
Pembeli dapat memastikan alas hak pihak penjual dengan mempelajari
akta pengalihan sebelumnya dan dokumen lain yang terdaftar yang
berhubungan dengan properti ini (jika ada) sejak pengalihan terakhir.
Biasanya ia akan bergantung pada penyelidikan dari notaris yang
menyelenggarakan serah-terima sebelumnya sebab telah melakukan
hal yang sama untuk periode sebelum penyampaian atau serah-terima
ini . Secara teoretis orang mungkin ingin mengembalikan “seluruh”
periode yang direncanakan, yang sejak 1992 telah dikurangi menjadi 20
tahun (dan 10 tahun dalam kasus adanya itikad baik). Sebagai sebuah
aturan, penjual menyediakan agen atau notaris yang mempersiapkan
penyerah an dengan salinan akta yang tercatat (yang oleh petugas pencatat
dicap dan diberi kode dengan nomor pendaftaran).
2.5.10 Pengecekan nomor-nomor persil
Database administrasi Kadaster memudahkan pengecekan apakah nomor-
nomor persil yaitu sama dan apakah ada dokumen lain berkenaan
dengan properti (persil) ini. Jika diperlukan, salinan dokumen apa pun
dapat diperoleh oleh notaris (sekarang ini lebih sering secara online,
sebelumnya biasanya melalui faks atau pos). Notaris menyebutkan dalam
akta tentang cara penjual mendapatkan haknya (title), termasuk informasi
tentang pendaftaran hak ini (nama kantor Kadaster, jenis catatan/
arsip, volume dan nomor akta).
2.5.11 Rujukan pada akta terakhir
Dalam kasus standard, sudah cukup untuk mengacu pada akta penyerah-
an (yang terdaftar) di mana dengan itu penjual mendapatkan haknya.
Dengan kata lain, notaris memercayai pekerjaan yang dilakukan oleh
notaris yang sebelumnya. Dalam hal disertakan suatu langkah yang tak
terdaftar (biasanya warisan), deskripsinya lebih rumit dan detail dan ber-
akhir dengan langkah paling baru yang dicatat.
2.5.12 Pembebanan yang mungkin
Ada berbagai jenis pembebanan, dan pembagian peran antara penjual
dan pembeli tidak identik untuk masing-masingnya.
70
Aturan yang tepat yaitu Pasal 7:15 atau 7:17 KUH Perdata. “Penjual
diwajibkan untuk mengalihkan kepemilikan dari properti yang dijual
untuk bebas dari pembebanan atau pembatasan khusus, dengan pengecu-
alian terhadap pembebanan dan pembatasan yang telah secara eksplisit
diterima pihak pembeli” (Pasal 7:15 Bagian 1 KUH Perdata).
Bagian kedua membuatnya tampak eksplisit bahwa penjual
menjamin (dan jika tidak ia tidak dapat berkontrak atau membuat
kontrak) bahwa tidak ada pembebanan atau pembatasan yang bisa saja
telah didaftar, namun ternyata tidak. Ada sedikit perdebatan mengenai
cakupan dari ketentuan ini, tetapi jelaslah bahwa ia meliputi tidak
hanya semua pembebanan dan pembatasan hukum perdata, tetapi
juga pembatasan hukum publik. Sebuah undang-undang baru yang
memperkenalkan pendaftaran sistematis dari pembatasan hukum publik
telah disetujui oleh Parlemen dan sekarang dinyatakan berlaku. Semua
pembatasan yang terdaftar berdasarkan undang-undang baru itu saat ini
termasuk dalam Pasal 7:15 KUH Perdata.
Namun bagaimanapun, dalam praktiknya akta notaris akan
meringkaskan semua yang sudah diketahui (umumnya disalin dari akta
sebelumnya), tapi masih mengandung ketentuan umum yang mengatakan
bahwa pembeli juga menerima semua ketentuan lain yang ada pada saat
peng alihan.
Untuk pembatasan faktual dan pembatasan hukum publik (sejauh
mere ka tidak termasuk dalam paragraf sebelumnya), Pasal 7:17 KUH
Perdata berlaku. Dimulai dengan
“1. Barang yang diantar/disampaikan harus sesuai dengan kontrak.
2. Sebuah barang tidak sesuai dengan kontrak, jika barang itu – de-
ngan mempertimbangkan jenis barang dan pernyataan yang dibuat
oleh pembeli sehubungan dengan barang ini – tidak memiliki
atribut yang diperbolehkan untuk dipunyai pembeli berdasarkan
kontrak. Pembeli boleh meminta bahwa barang ini memiliki
atribut-atribut yang diperlukan untuk penggunaan normal dan
yang kehadirannya seharusnya tidak perlu ia ragukan lagi, serta
atribut yang diperlukan untuk penggunaan khusus yang telah
diperkirakan sebelumnya dalam kontrak.
(...)
5. Pembeli tidak dapat mengeluh bahwa barang ini tidak sesuai
dengan kontrak ketika pada saat kontrak ini disepakati ia
tahu atau seharusnya tahu akan hal ini.
(...)
6. Dalam kasus penjualan tanah dan bangunan, informasi mengenai
permukaan (tempat) diasumsikan hanya sebagai sarana untuk
identifikasi, tanpa kewajiban bahwa barang ini sesuai dengan
informasi ini .”
71
Sistem dasar transaksi tanah dalam praktik
Poin utama di sini yaitu bahwa properti harus sesuai atau cocok untuk
penggunaan yang “normal”. Ketika pembeli mencari properti untuk
penggunaan khusus atau memiliki persyaratan spesifik lainnya, yaitu
kewajiban dia untuk menginformasikan kepada penjual tentang hal ini,
sehingga penjual dapat memberitahukan kepadanya jika ada sesuatu
yang relevan yang sesuai dengan keperluannya ini. Sehubungan dengan
pembatasan hukum publik ada perbedaan pendapat tentang sejauh mana
mereka tunduk di bawah ketentuan dalam Pasal 7:15 atau 7:17 KUH
Perdata. Dapat dikatakan bahwa pembatasan yang terhadapnya pemilik
(penjual atau pendahulunya) telah dihubungi secara pribadi harus dita-
ngani sesuai dengan Pasal 7:15 KUH Perdata, sedangkan pembatasan
yang lebih umum (misalnya zoning) harus ditangani berdasarkan Pasal
7:17 KUH Perdata.
2.5.13 Rangkuman penyelidikan dalam akta pengalihan
Notaris membuat rangkuman penelitiannya dalam akta pengalihan yang
dia persiapkan untuk para pihak. Akta ini akan diterbitkan dalam arsip
publik, sehingga notaris berikutnya yang harus mengalihkan tanah itu
[jika ada transaksi lagi], bisa mendapatkan manfaat dari penyelidikan
yang dilakukan pendahulunya itu.
Jika agen/makelar tanah dan bangunan melakukan pekerjaannya
dengan cukup baik, maka tidak akan timbul masalah. Tetapi yaitu
mungkin bahwa notaris menemukan, misalnya, bahwa ada pembebanan
pengabdian pekarangan yang tidak diungkapkan kepada pembeli
oleh penjual atau agen tanah dan bangunan. Dalam hal ini, yaitu
mungkin bahwa transaksi akan ditunda atau dibatalkan sampai para
pihak telah sama-sama bersepakat akan masalah ini. Itulah sebabnya,
di antara pelbagai hal lain, notaris Belanda sangat bersemangat untuk
mendapatkan juga monopoli atas pembuatan perjanjian penjualan tanah
(dan bangunan).
2.5.14 Pengecekan identitas dan kewenangan untuk melepaskan
Notaris juga memeriksa atau mengecek identitas para pihak yang datang
kepadanya untuk menandatangani akta pengalihan serta kompetensi
mereka dalam kaitannya dengan tanah yang harus dialihkan itu. Seperti
dikatakan sebelumnya, biasanya pemilik memiliki kewenangan untuk
melepaskan tanah. Tapi dalam kasus misalnya pemiliknya mengalami
kebangkrutan atau jika pemilik masih berusia belum dewasa secara hukum,
kekuasaan itu tidak, atau tidak hanya, diberikan kepada pemiliknya.
Ada arsip publik lainnya yang memberikan atau mengungkapkan
informasi mengenai aspek-aspek ini, misalnya register kepailitan atau
arsip catatan yang disimpan oleh Kantor Register Umum.
72
2.5.15 Pengawasan aliran uang
Akhirnya, dia bertanggung jawab atas uang yang harus dialihkan dari
(bank) pembeli ke (bank) penjual. Dia akan berhubungan dengan bank
pihak penjual untuk mengetahui berapa banyak jumlah utang penjual
ke bank dan dia akan berhubungan dengan bank pihak pembeli untuk
mencaritahu berapa banyak uang telah pembeli pinjam dari bank.
Pembeli harus membayar sejumlah tertentu (biasanya 10%) untuk
menunjukkan niat atau itikad baik. Uang ini dibayarkan ke rekening
kantor notaris. Dalam kasus pelanggaran kontrak tertentu pihak yang
dirugikan dapat menyimpan uang ini. Sisanya harus di tangan notaris
pada saat penandatanganan. Demikian pula bank (atau kreditur lainnya)
akan menyetorkan uang pinjaman ke rekening notaris.
2.5.16 Proses pengalihan atau penyerahan
Prosedur yang sebenarnya dalam hal pengalihan yaitu sebagai berikut.
Mari kita menganggap bahwa akta akan ditandatangani pada hari Kamis
tanggal 28 Agustus, jam 13.30 PM. Seperti disebutkan sebelumnya,
pertama-tama notaris mengecek apakah ada pendaftaran yang tidak
diketahui, misalnya lampiran yang tidak diketahui atas nama beberapa
kreditur. Jika itu tidak terjadi, ia mempersiapkan dokumen-dokumen
resmi, akta peng alihan dan akta yang dengan mana hak hipotek atau hak
tanggungan akan dibentuk untuk kepentingan bank dari pihak pembeli.
Kantor notaris membuat pencarian secara online dalam database adminis-
trasi kadastral (dan mungkin beberapa register lain), dan mendapatkan
salinan dari akta penyerahan sebelumnya (sering ini yaitu yang
disebutkan sebelumnya sebagai “bukti kepemilikan” yang disediakan
oleh pihak penjual, tetapi ia juga dapat berupa salinan/cetakan baru yang
dibuat dari register publik).
Pembeli atau banknya harus membayar sejumlah harga jual dan
biaya (biaya notaris, pendaftaran dan biaya lainnya) sebelum saat akta
ditandatangani. Biasanya jumlah yang harus dibayar oleh pembeli
akan dibayarkan ke rekening notaris sehari sebelumnya atau pada hari
akta ini harus ditandatangani. Pada pagi hari sebelum akta harus
ditandatangani pada hari itu, notaris memeriksa arsip publik dan
pendaftaran tanah untuk kedua kalinya. Kemudian, jika tidak ada tanda-
tanda bahwa ada se suatu yang salah, akta ini disahkan.
Akta pengalihan ditandatangani oleh atau atas nama pihak-pihak
yang terlibat. Biasanya hanya poin-poin penting dari akta yang dibacakan
kepada para pihak yang hadir sesaat sebelum penandatanganan. Notaris
yaitu orang yang terakhir yang memberikan tanda tangan dan ia juga
menuliskan jam dan menit dari waktu dia melakukan penandatanganan
itu di bawah tanda tangannya sendiri (ini dapat menentukan peringkat
73
Sistem dasar transaksi tanah dalam praktik
dalam kasus ada dua dokumen yang saling bertentangan terdaftar secara
bersamaan). Hanya notaris yang menandatangani salinan identik (atau
ekstrak) dari akta ini yang kemudian dikirim untuk didaftarkan.
Dua salinan itu biasanya dikirimkan ke Kantor Kadaster. Ketika kedua
salinan itu tiba keesokan harinya pada tanggal 29 Agustus mereka didaftar
bedasarkan urutan masuk pada jam 9.00 pagi di hari itu.
Salinan autentik dari akta ini dikirimkan melalui pos atau
sarana elektronik kepada Kadaster. sesudah akta ini diperiksa oleh
orang-orang dari Kadaster dan akta itu lolos proses verifikasi, yang
biasanya memang selalu demikian, mereka segera mendaftarkan akta
itu. Pada saat yang sama, mereka mengirim pesan ke notaris bahwa
pendaftaran telah berlangsung sempurna tanpa hambatan. Kemudian
notaris akan mengalihkan sejumlah uang yang pembeli berutang pada
penjual pada hari yang sama kepada pihak penjual dan/atau banknya.
Ada dua cara untuk mendaftarkan akta ke dalam arsip publik:
• Mengirimkan melalui pos, salinan tertulis dari akta yang telah lolos
verifikasi itu untuk pendaftaran.
• Mengirim salinan elektronik dari akta yang telah lolos verifikasi itu
untuk pendaftaran secara elektronik.
Jika akta yang saling bertentangan dicatat dalam arsip publik,
hukum menyatakan bahwa akta yang didaftar pertamalah yang
diutamakan. Itulah sebabnya penulisan waktu yang tepat dan persis pada
saat pendaftaran sangat penting. Jika akta-akta yang bersamaan didaftar
pada saat yang sama, misalnya sebab mereka tiba melalui pos pada saat
yang sama, urut an peringkat ditentukan berdasarkan hari ketika akta
ditetapkan, dan jika mereka juga ternyata ditetapkan pada hari yang sama,
maka yang menentukan urutan peringkat yaitu detik-detik ketika akta
itu ditetapkan dan disahkan oleh para pihak yang terkait. Itulah sebabnya
mengapa notaris harus menuliskan jam dan menit yang menunjukkan
kapan akta pengalihan ditandatangani oleh para pihak dan notaris.
Dengan demikian, risiko untuk pembeli maupun bagi penjual
diminimalkan ke tingkat yang sangat bisa diterima. Jika notaris bertindak
seperti yang dijelaskan di atas, perusahaan asuransinya akan membayar-
menutupi kerugian yang dimintai pertanggungjawabannya dari notaris
jika ternyata tetap terjadi kesalahan. Notaris yaitu salah satu jabatan
profesional terbaik yang ditanggung asuransi. Jumlah total per kasus yang
dicakup atau ditanggung oleh perusahaan asuransi dalam hal seorang
notaris dimintai pertanggungjawaban sebab kesalahan/kerugian yaitu
sekitar 50 juta euro.
Format-formatnya dikopi dengan scan dan pernyataan kedatangan
akan dikirim dalam waktu 2 jam: sebelum jam 11.00 AM, 29 Agustus.
Akta-akta ini belum terlihat dalam daftar Kadaster. Penerimaan
74
dan demikian juga pendaftaran masih belum pasti. Namun, Kadaster
membuat reservasi atau persiapan akan nomor-nomor pendaftaran.
Notaris harus mengkontrol arsip publik untuk ketiga kalinya. Jika
salinan akta dikirim melalui pos, pengecekan harus dilakukan pada hari
kedua sesudah penandatanganan akta dan hari pertama sesudah salinan
akta itu tiba di Kadaster. Itu sebab notaris harus yakin bahwa tidak ada
pendaft aran lain yang bertentangan dengan akta yang harus didaftarkan
itu. Kadaster menjamin bahwa semua akta yang relevan diberitahu paling
lambat pada jam 9.00 AM pada hari sesudah mereka diterima oleh Kadaster.
sesudah notaris memeriksa arsip publik untuk ketiga kalinya dan sejauh
tak ada pencegatan/larangan atau masalah lain yang ditemukan maka ia
membayar sejumlah uang.
Jika salinan dikirim secara elektronik pada hari yang sama dengan
hari akta ditandatangani di kantor notaris, kontrol harus dilakukan pada
hari sesudah menerima salinan untuk pendaftaran.
Jika kreditur menyita tanah, penguasaan sementara ini diberitahu
dalam waktu 1,5 jam jika dokumennya datang melalui pos pagi pada
pukul 9.00 AM. Penguasaan sementara lainnya akan diberitahukan dalam
waktu 1 jam. Semua akta terdaftar lainnya yang bertentangan dengan
akta peng alihan dan hipotek akan diberitahu selalu sebelum jam 9:00 pagi
pada hari berikutnya (30 Agustus).
Dalam kebanyakan kasus, agak sederhana untuk mendaftar persil
pada pemilik baru. Jika sebuah persil harus dibagi dalam dua persil
atau bidang, pendaftaran yang definitif berlangsung sampai petugas
pengukur tanah telah melakukan pekerjaannya dengan menciptakan
dua persil dengan dua nomor baru. Selama hal ini berlangsung, persil itu
akan didaftarkan pada nama dari pemilik baru dengan pemberitahuan
kecil tentang perubahan yang akan datang. Pada periode ini, ada dua
orang yang didaftar di bawah nomor persil yang sama dengan sebuah
pemberitahuan untuk perubahan yang akan datang.
Sejauh ini banyak kasus juga melibatkan hipotek yang diangkat di
sisi penjual (dan banknya sesudah utang yang tersisa dibayar) dan hipotek
baru yang dibuat atau diajukan oleh pembeli. Dalam praktiknya, staf
kantor notaris bertindak sebagai wakil atas nama bank (lihat Pasal 7:26
Ayat 3 KUH Perdata).
Juga mungkin bahwa pergerakan fisik dari orang-orang hanya
dapat diperkirakan sesudah satu atau beberapa bulan (ini dapat dikaitkan
de ngan berakhirnya sebuah perjanjian sewa, rantai transaksi atau
mengambil pekerjaan baru di daerah lain). Notaris tampaknya memiliki
hari kerja yang cukup untuk membuat pencarian dan mempersiapkan
dokumentasi, tapi itu bisa dilakukan dalam waktu seminggu (jika perlu
dalam sehari, jika tidak ada pencarian yang harus dilakukan melalui
pengiriman pos). Pengiriman pos akan memakan satu atau dua hari
75
Sistem dasar transaksi tanah dalam praktik
kerja supaya akta sampai ke kantor Kadaster, yang biasanya memproses
akta itu pada hari yang sama (pemberitahuan bahwa dokumen telah tiba
dimasukkan ke dalam database administrasi kadastral segera pada saat
itu juga).
Semua pembayaran melalui tangan notaris, yang bertindak sebagai
penyimpan uang dari sebelum penandatanganan akta penyerahan sampai
pendaftaran akta, dan kantor register telah mengkonfirmasi bahwa belum
ada penguasaan sementara yang diletakkan oleh pihak ketiga antara
waktu penandatanganan akta dan pendaftaran.
Dalam hal para pihak sepakat bahwa pembayaran akan ditunda
sampai beberapa saat sesudah kepemilikan telah dialihkan, dalam
praktiknya posisi penjual akan dijamin oleh klausul bahwa penjualan
akan dibubarkan jika harga pembelian tidak dibayarkan sebelum tanggal
tertentu. Sebagai akibat dari sistem kausal, kepemilikan akan kembali ke
penjual.
Asuransi untuk risiko yang melekat pada pembayaran dan
pengalihan properti tidak diperlukan. Orang bisa mengatakan bahwa
itu sudah terkandung dalam fungsi notaris (dan dengan demikian dalam
biayanya juga). Notaris harus menyimpan uang yang dia miliki di bawah
fungsinya sebagai penyimpan atau kuasa pemegang yang terpisah dari
dana atau keuangan usahanya sendiri untuk menghindari kerumitan,
khususnya ketika dia akan bangkrut. Ini dijamin oleh hukum. Notaris
harus memiliki asuransi tanggungan umum untuk tanggung jawab
profesionalnya.
Jika notaris telah mengirimkan salinan tertulis atau salinan
elektronik untuk pendaftaran ke kantor Kadaster, maka Kadaster memiliki
sedikit waktu untuk pendaftaran. Tugasnya yaitu mengkontrol apakah
akta notaris memenuhi persyaratan yang ditetapkan oleh hukum. Dia juga
mengecek apakah rincian dalam akta notaris mengenai penjual, pembeli
dan objek, tanah dan bangunan sudah benar semuanya.
Isi dari akta untuk didaftarkan telah ditetapkan oleh hukum, yaitu
sebagai berikut:
• kantor pendaftaran hak;
• format hak;
• isi dari perbuatan hukum;
• persyaratan umum;
• identitas para pihak;
• deskripsi tentang persil;
• persyaratan spesifik; tergantung pada jenis perbuatan hukum (akta)
atau fakta hukum.
Petugas pencatatan mengawasi apakah (duplikat dari) dokumen
memenuhi persyaratan formal seperti yang tercantum dalam KUH
76
Perdata dan dalam Pasal 18 ayat 1 dan Pasal 19 ayat 2 UU Kadaster. Jika itu
terjadi, dia harus menerima, menilai dan memproses akta yang didaftar.
Jika hal ini tidak terjadi, petugas pencatatan berwenang untuk menolak
pendaftaran.
Petugas pencatatan tidak menyelidiki hak penjual untuk menjual
atau legalitas transaksi seperti itu. Dalam doktrin, ini disebut “ketidak-
aktifan” petugas pendaftaran atau pencatatan. Sejak tahun 1992 petugas
pencatatan dapat menginformasikan kepada notaris (atau salah satu
pihak) ketika ia menemukan bahwa atribut-atribut kadastral (atribut yang
terkait dengan deskripsi fisik tanah) yaitu salah atau bahwa penjual tidak
berhak menjual tanahnya (Pasal 19 ayat 4 KUH Perdata), tetapi meskipun
kasusnya demikian, ia masih harus mendaftarkan dokumen ini ke
dalam arsip publik.
Petugas pencatatan ini bagaimanapun berhak untuk menolak
pendaft aran jika akta itu tidak memenuhi semua persyaratan hukum.
Dalam kasus adanya penolakan, akta didaftar dalam arsip publik yang
khusus dan pemohon dapat mengajukan permohonan pendaftaran
kepada hakim, pengadilan negeri, jika ia tidak setuju dengan penolakan
ini .
Dalam perannya sebagai petugas pencatatan untuk pendaftaran
adminis tratif kadastral, ia memiliki beberapa kewenangan yang lebih
bersifat diskresioner, dan mungkin tidak memasukkan nama pembeli,
tetapi menambahkan sebuah peringatan bahwa ada dokumen tambahan
(yang belum diproses). sebab kerja sama yang baik antara petugas
pendaftar dan notaris maka kemunculan kasus seperti itu tidaklah banyak.
Pembeli dan penjual tidak diberitahu tentang pendaftaran seperti itu.
Jika salinan akta diterima, ada dua cara untuk memprosesnya:
• Lengkapi pendaftaran atas dasar akta yang didaftar.
• Pemberitahuan tentang perubahan yang akan datang dalam hal
adanya kebutuhan untuk menggabungkan atau membagi tanah
atas beberapa persil atau kaveling.
sesudah data dari akta diproses dalam sistem, mereka mengkontrol
data yang terdaftar. sesudah pengecekan ini, pendaftaran akan
dikonfirmasikan dan dengan demikian tidak akan dapat ditarik kembali.
Dalam waktu 4 hari sesudah menyerahkan formulir, 75% dari akta
dikonfirmasi.
Semua informasi ini tersedia di internet. Setiap notaris dapat
melihat apakah aman untuk mengalihkan uang ke penjual atau banknya
dengan berkonsultasi dengan Kadaster secara online.
Akhirnya duplikat kedua akan mencapai pembeli. Ini yaitu
salinan dari akta yang direkam yang dicap petugas dan diberi kode
77
Sistem dasar transaksi tanah dalam praktik
dengan nomor pendaftaran. Yang penting juga yaitu pemberitahuan
yang dikirim sesudah perubahan dimasukkan dalam database administratif
kadastral. Perubahan-perubahan itu dikirim kepada orang yang namanya
dikeluarkan maupun orang yang namanya dimasukkan.
sebab memperbarui pendaftaran tanah ternyata merupakan
sebuah aktivitias administrasi, orang dapat saja berkeberatan dan
akhirnya naik banding ke pengadilan tentang hal ini (meskipun secara
resmi pengadilan yang berwenang dalam kasus ini yaitu peradilan
administrasi, prosedur ini dilakukan di hadapan seorang hakim perdata
(panel)).
Saat ini dimungkinkan untuk mempercepat proses dengan
memakai ELAN. Ini yaitu proses digital dalam mengirim salinan
elektronik akta yang telah disahkan. Salinan elektronik ini akan diproses
secara digital oleh Kadaster. Percepatan proses pendaftaran dengan ELAN
dapat ditunjukkan sebagai berikut:
• Mengesahkan akta pengalihan dan hipotek pada 28 Agustus jam
13.30 PM.
• Mengirim salinan secara elektronik melalui ELAN pada jam 14:05
PM hari itu, ada salinan dari pesan yang dikirim
• Terima pada jam 14:10 PM, pesan digital “Konfirmasi atas
penerimaan”.
Percepatan proses pendaftaran dengan ELAN menghasilkan
pemberian isyarat sebelum 29 Agustus jam 9.00 AM. Kemudian, orang
bisa merasa pasti bahwa tidak ada akta lain yang ditawarkan dengan
prioritas lebih tinggi. sesudah itu proses berlangsung seperti yang
dijelaskan sebelumnya.
Ada beberapa eksperimen yang dilakukan untuk memperkenalkan
pene rimaan digital dari salinan akta dalam format XML yang akan
didaftarkan. Pertama, notaris harus membuat depot dari style sheet.
Dengan me ngirimkan juga apa yang disebut style sheet dari akta untuk
didaftarkan, selain salinan dari akta-akta itu sendiri, dimungkinkan
untuk memiliki akta yang terdaftar dan dikonfirmasi hampir pada saat
yang sama ketika salinan dan style sheet diterima untuk pendaftaran.
Keuntungan besar dari pendaftaran kilat ini yaitu bahwa jangka waktu
berisiko baik bagi penjual maupun pembeli secara substansial akan lebih
singkat.
2.6 Perbandingan Eropa
Orang dapat bertanya bagaimana notaris Belanda bekerja dibandingkan
dengan rekan-rekan mereka di negara-negara lain. Pusat Kajian Hukum
dan Politik Eropa, Universitas Bremen (“ZERP” – The Centre of European
Law and Politics, University of Bremen) membuat sebuah penelitian
tentang Peraturan tentang Jasa Penyerahan/Pengalihan (hak atas tanah)
di Eropa. Permintaan datang dari Komisioner Persaingan Uni Eropa,
Ms. Neely Kroes, yang bukan tanpa makna sebab dia mempromosikan
persaingan bebas, dan ada anggapan bahwa yaitu tugasnya untuk
menghi langkan semua hambatan bagi terciptanya sebuah persaingan
yang bebas. Temuan mereka cukup memberi harapan bagi para notaris
Belanda.
Pusat Kajian ini membagi negara-negara Eropa menjadi
empat kelompok peraturan:
1) Sistem kenotariatan Latin tradisional, yang sangat ketat, di
mana notaris sebagai perantara yang netral membuat draft dan
mengesahkan kontrak. Sistem ini dominan di sebagian besar
negara Eropa dan mencerminkan karakteristik jabatan publik dari
kegiatan notaris. Model ini ditandai dengan keterlibatan wajib dari
notaris, kaum profesional numerus clausus, biaya yang tetap dan
peraturan yang ketat dari struktur dan perilaku pasar.
2) Sistem kenotariatan Belanda yang dideregulasi, yang mencerminkan
visi yang lebih modern tentang notaris sebagai seorang profesional
swasta yang melakukan tugas-tugas publik. Dengan model ini,
dimensi numerus clausus tidak ada, biaya bisa dinegosiasikan dan
regulasi struktur dan perilaku pasar umumnya kurang ketat.
3) Sistem pengacara yang ada di Kepulauan Inggris, di Hongaria, di
Republik Ceko dan di Denmark. Sementara di Kepulauan Inggris
baik penjual maupun pembeli diwakili oleh pengacara mereka
masing-masing (sistem saling berlawanan/adversarial system), di
daratan benua seorang pengacara biasanya bertindak bagi kedua
belah pihak. Secara umum, sistem pengacara ditandai dengan
kontrol kualitas profesional hanya melalui ujian lisensi dan
profesional, biaya dapat dinegosiasikan dan rendahnya tingkat
regulasi struktur dan perilaku pasar.
4) Sistem Nordik dengan agen berlisensi di mana agen tanah dan
perumahan memberikan pelayanan hukum juga. Model ini
juga dicirikan oleh kontrol kualitas profesional hanya melalui
ujian profesional dan perizinan, biaya dapat dinegosiasikan dan
rendahnya tingkat regulasi struktur dan perilaku pasar.
Menurut klasifikasi Pusat Kajian, para notaris Belanda tidak lagi
dike lompokkan dengan orang-orang dari negara-negara dengan sistem
kenotariatan Latin yang tradisional. Dalam temuan-temuan awal dari studi
yang masih berkelanjutan tentang “Peraturan tentang Jasa Penyerahan di
Eropa”, disebutkan dalam bagian ringkasannya di halaman 1:
79
Sistem dasar transaksi tanah dalam praktik
“Biaya hukum sangat bervariasi antar-negara, bahkan di negara-
negara dengan sistem hukum yang sama.” Untuk transaksi senilai 250.000
Euro, termasuk hipotek untuk jumlah yang sama, kami menemukan biaya
rata-rata berikut secara absolut:
- lebih rendah dari 1.000 Euro: Finlandia, Swedia, Republik Ceko
- 1.000-1.500 Euro: Spanyol, Slovenia, Belanda, Inggris, Polandia,
- 1.500-2.000 Euro: Jerman, Skotlandia, Austria,
- 2.000-3.000 Euro: Irlandia, Denmark, Hongaria,
- 3.000-4.000 Euro: Prancis, Belgia, Italia
- lebih dari 6.000 Euro: Yunani (di sini baik seorang notaris maupun
dua pengacara bersifat wajib)
(...)
Sistem terderegulasi Belanda – yang merupakan suatu sistem
kenotariatan, tetapi dengan regulasi profesional yang kurang dan
khususnya tanpa pembatasan untuk jumlah notaris dan tanpa biaya tetap
yang ditentukan melalui undang-undang – berada dekat dengan sistem
negara-negara Nordik, menurut gambaran dalam penelitian ini. Perlu
dicatat bahwa sistem kami yang lebih baru secara signifikan bekerja lebih
baik daripada yang dilakukan dengan sistem notaris tradisional, bahkan
untuk transaksi bernilai rendah.
Jika kita melihat perkembangan tingkat biaya, dan selanjutnya
disesuaikan dengan faktor laba, gambar yang menarik pun muncul: model
dere gulasi Nordik dan Belanda tampil sangat baik di seluruh tampilan,
diikuti oleh sistem pengacara. Sistem notaris tradisional telah menjadi
praktik terburuk dengan biaya yang sangat jauh lebih tinggi untuk semua
jenis transaksi yang diperiksa.
Selanjutnya, ketika kita membandingkan tingkat regulasi dengan
tingkat biaya, temuan awal menunjukkan korelasi statistik antara
peraturan yang lebih dan harga lebih tinggi. Namun, dalam sejumlah
kasus, negara-ne gara yang diatur secara sama juga ternyata memiliki
tingkat biaya yang berbeda-beda.”
Dibandingkan dengan fungsionaris serupa di negara-negara Eropa
lainnya, notaris Belanda telah melakukan yang sangat baik. Komisi Eropa
ingin mengajukan sistem notaris Belanda sebagai contoh dari sistem
kenotariatan yang berhasil diliberalisasikan, sehingga negara-negara
lain dalam kategori sistem kenotariatan Latin akan mengikuti. Laporan
Jerman yaitu sebuah contoh tentang strategi mereka.
Tidak semua peneliti setuju pada kesimpulan seperti ini. Para
notaris Belanda pasti tidak dideregulasi. Sejak UU baru tentang Notaris
telah diadopsi, jumlah regulasi tentang praktik notaris tentu tidak
menurun. Sebaliknya, regulasi untuk kenotariatan meningkat secara
dramatis. Ini yaitu distorsi antara kebijakan dan kenyataan. Meskipun
tujuan peme rintah sebelumnya yaitu untuk menurunkan regulasi, dalam
kenyataannya yang terjadi malah sebaliknya. Kepercayaan warga
terhadap pekerjaan notaris telah memadai sampai saat ini, dan saat ini
pengawasan dan audit telah dilakukan secara lebih baik, tetapi mengaudit
pekerjaan notaris membutuhkan ketersediaan standard yang harus
dijalankan dan dipatuhi notaris. sebab semakin ketatnya persaingan,
notaris dalam menjalankan profesinya tampak lebih mungkin seperti
pergi dan berdiri di tepi jurang untuk menyenangkan klien mereka. Hal
ini telah mendo rong proses legislatif terhadap regulasi yang lebih banyak
dan ketat lagi.
Temuan dari laporan ini telah ditantang. Tampaknya terlalu mudah
untuk menilai sebuah sistem hanya dengan beberapa aspek seperti biaya
transaksi. Dalam sebuah studi yang dilakukan Peter L. Murray, “Real
estate conveyancing in 5 European Union Member States: A comparative
study” (Pengalihan tanah di 5 Negara Anggota Uni Eropa: Sebuah
studi ban ding), yang diterbitkan pada 31 Agustus 2007, ia memberikan
pandangan yang lebih holistik seperti yang ia nyatakan dalam ringkasan
eksekutif laporan penelitiannya itu:
“Pengalihan tanah dan bangunan yang modern melibatkan sejumlah
atau serangkaian kegiatan yang saling terkait untuk memenuhi kebutuhan
dan persyaratan dari kepentingan ekonomi dan peraturan yang beragam
yang terlibat dalam kepemilikan, pengalihan dan pembiayaan tanah dan
bangunan tempat tinggal. Di semua wilayah hukum Eropa yang diteliti,
fungsi atau pekerjaan yang berkaitan dengan pengalihan hak telah
menjadi relatif lancar dan rutin berkat system pendaftaran tanah yang
efisien. Tingkat kerumitan yang tinggi diberikan pada transaksi tanah dan
ba ngunan oleh banyak pertimbangan hukum, keuangan dan peraturan
yang mengelilingi dan ada saat pengalihan dan pembiayaan pembelian.
Sebagian besar pekerjaan para petugas pengalihan lebih bany
