ak berkaitan
dengan pertimbangan-pertimbangan ini ketimbang tugas yang sekarang
relatif sederhana yaitu melakukan pengalihan hak atas properti dari
penjual ke pembeli.
Beragamnya pertimbangan eksternal berkenaan dengan pengalihan
hak yang berlaku di Negara-negara Eropa yang diteliti menyebabkan sulit
untuk membandingkan biaya dan efisiensi lembaga atau para professional
yang menangani peralihan hak. Legislasi di bidang perlindungan
konsumen, perpajakan, hak-hak dan kepentingan publik dan komunal
semuanya mendatangkan kerumitan pada transaksi tanah dan bangunan
dan semuanya berbeda di antara negara-negara yang diteliti. Ketentuan-
ketentuan yang berbeda-beda dalam hal hukum nasional yang penting
(selain dari peraturan tentang fungsi pengalihan hak) juga mempenga-
Sistem dasar transaksi tanah dalam praktik
ruhi sifat dan tingkat kinerja yang diperlukan dari para petugas yang
menangani pengalihan hak.
Akhirnya, dan mungkin yang terpenting, persyaratan-persyaratan
dari bank pembiayaan, dan pasar untuk pembiayaan tanah dan bangunan
itu sendiri, tampaknya sangat bervariasi antara negara-negara yang diteliti,
sehingga mendatangkan beban-beban yang berbeda pada profesional
yang melakukan pengalihan dan klien-klien mereka.
Dengan demikian sangat sulit untuk membandingkan efisiensi
pengalih an harta atau biaya dengan dasar “apel dengan apel” [maksudnya
benar-benar sebanding].
Hal yang juga sangat sulit yaitu menemukan sampel yang tepat
untuk membuat perbandingan ekonomi tentang sistem atau lembaga
peralih an hak atau harta dengan dasar internasional. Upaya untuk
mengukur efisiensi atau kualitas relatif dari jasa atau sistem peralihan
hak atau harta yang didasarkan, misalnya, pada jumlah perbandingan
atau jumlah sengketa pasca-transaksi, atau premi asuransi jaminan
profesional yang dibayar atau klaim yang ditopang oleh profesional yang
melakukan peralihan yaitu sangat meragukan dalam hal validitasnya.
Masih terlalu banyak variabel lain, seperti hukum substantif dan hukum
acara lokal, penampil an profesional lainnya, dan klaim-keramahan dari
budaya hukum setempat yang mempengaruhi wakil-wakil yang diakui
ini untuk mengizinkan pelbagai hubungan yang wajar dengan kualitas
atau efisiensi dari layanan peralihan.
Hal yang juga terbukti yaitu bahwa biaya-biaya pengalihan
mewakili elemen yang relatif tidak signifikan berkenaan dengan jual
beli tanah dan bangunan. Di semua negara yang diteliti, komisi pialang
tanah dan bangunan mengerdilkan tuduhan oleh para profesional yang
melakukan serah-terima atau penyerahan/pengalihan harta atau hak.
Di kebanyakan negara pajak pengalihan tanah dan bangunan dalam
ber bagai bentuk juga berkontribusi lebih banyak untuk biaya transaksi
secara keseluruhan daripada untuk biaya pengacara atau notaris.”
(...)
“Tidak ada hubungan yang masuk akal antara jenis atau tingkat
regulasi tentang profesional yang menangani peralihan dan biaya
peralihan di antara pelbagai negara yang diteliti. Juga ada terlalu
banyak variabel lain di antara negara untuk membuat perbandingan
yang berarti berdasarkan pada tampilan tertentu atau tingkat regulasi
profesional.”
(...)
“Pada akhirnya tidak ada bukti bahwa biaya peralihan mempenga-
ruhi pasar tanah dan bangunan di salah satu dari Negara Anggota yang
diteliti. Setiap sistem peralihan dari Negara Anggota mencerminkan
kebijakan publik dan prioritas nasionalnya dan muncul untuk menanggapi
persyaratan tentang peserta transaksi dan badan-badan pendanaan
atau pembiayaan. Tidak ada bukti bahwa keragaman sistem ini
menghambat lintas batas investasi untuk tanah dan bangunan di Eropa.”
3.1 Posisi pihak ketiga
Arsip publik memainkan peran yang sangat penting dalam sistem
perlindungan terhadap kejujuran atau niat baik dari pihak ketiga.
Sistem Belanda didasarkan pada prinsip bahwa pemilik asli pasti telah
melakukan sesuatu atau telah lalai untuk melakukan sesuatu yang
sebenarnya harus dilakukannya, sehingga pihak ketiga salah menilai
situasi. Peran dari arsip publik yaitu bahwa hukum melindungi pihak
ketiga yang percaya pada informasi yang muncul dari akta yang terdaftar.
Jika pihak ketiga bergantung pada informasi yang ada dalam arsip
publik, maka dia terbukti berniat baik/jujur.
Ketentuan-ketentuan berikut yang dapat ditawarkan oleh sistem
Belanda kepada pihak ketiga yang mendapatkan tanah/bangunan atau
hak atas tanah/bangunan:
a. pihak ketiga yang berniat baik dilindungi dari fakta-fakta yang
dapat didaftarkan dalam register publik tetapi sebenarnya tidak
terdaftar;
b. pihak ketiga yang berniat baik dilindungi dari informasi yang tidak
akurat yang terdaftar dalam register publik;
c. pihak ketiga yang berniat baik dilindungi dari kurangnya kekuasaan
untuk melepas tanah/bangunan, tetapi hanya jika kurangnya
kekuasaan yaitu hasil dari hak yang batal atau peralihan yang
batal di masa lalu.
sebab hak kebendaan itu berharga dan dapat dilaksanakan
terhadap siapa pun yang mencoba melanggarnya, bahkan pemerintah,
pengalihan dan penetapan hak-hak ini diatur secara hukum. Transaksi
ini ha nya mungkin dengan akta notaris dan dengan mengajukan
salinan akta ke dalam arsip publik. Dengan demikian, pihak ketiga selalu
dapat melihat siapa sebenarnya pemilik tanah dan bangunan atau siapa
yang berhak atas hak pakai tanah, apakah ada hak mutlak yang didirikan
di atas tanah ini dan apa yang dikandungnya.
Arsip publik memainkan peran penting dalam sistem perlindungan
pihak ketiga yang beritikad baik. Sistem di Belanda didasarkan pada
prinsip yang sebenarnya mesti telah melakukan sesuatu atau tidak
melakukan sesuatu yang seharusnya dilakukannya, sehingga pihak ketiga
salah menilai situasi. Peran/fungsi dari arsip publik yaitu bahwa hukum
melin dungi pihak ketiga yang mempercayai informasi yang terkandung
dalam akta-akta yang terdaftar. Jika pihak ketiga percaya pada informasi
yang ada dalam arsip publik, ia yaitu pihak ketiga yang berniat baik.
Posisi dari pihak ketiga yang terpercaya dapat ditunjukkan melalui
sejumlah pertanyaan.
Pertanyaan pertama: apakah pembatalan kontrak penjualan sesudah peng-
alihan properti memiliki efek pada hak (kepemilikan) yang didapatkan
oleh pembeli? Mari kita bayangkan adanya pembatalan sebab penipuan
atau pemberian informasi yang tidak tepat. A telah menjual dan meng-
alihkan rumah ke B. B membatalkan kontrak sebab penipuan oleh A.
Biasanya ini memiliki efek retroaktif: kontrak penjualan dianggap tidak
pernah ada (tentu saja secara retrospektif). Itu berarti efek pada hak dari
pembeli B tergantung pada sistem pengalihan yang bisa bersifat kausal
atau abstrak:
a. Di bawah UU Jerman, kepemilikan B tidak terpengaruh, ia hanya
akan berkewajiban untuk mengalihkan kembali kepemilikan
ini kepada A. Selama kewajiban itu tidak dijalankan, B tetap
menjadi pemilik properti ini .
b. Di bawah hukum Prancis dan Belanda, kepemilikan secara otoma-
tis kembali ke A. Secara retrospektif B tidak pernah merupakan
pemilik dari properti ini . sebab tidak pernah ada kontrak
penjualan yang sah maka tidak pernah ada juga pengalihan yang
sah; demikian juga, pengalihan tidak pernah terjadi sebab tidak
pernah ada penyebab/kausa yang sah untuk mendukungnya.
c. Hal ini berbeda, paling tidak dalam hukum Belanda, dalam hal
kontrak penjualan tidak dibatalkan tetapi dibubarkan oleh B.
Dalam hal itu tidak ada retroaktivitas dalam tindakan penghilangan
kontrak penjualan; kontrak itu berakhir sejak sekarang (ex nunc)
bukan sejak waktu lalu (ex tunc). Jadi kepemilikan pembeli B tidak
dipengaruhi oleh pembubaran penjualan. B berkewajiban untuk
memberikan properti ini kembali kepada A, sementara A
berkewajiban untuk mengembalikan uang sebesar harga pembelian
kepada B.
Perbedaannya akan terasa penting dalam kasus kebangkrutan B. Dalam
hal terjadi pembubaran perjanjian oleh B sebagaimana digambarkan
85
Konsekuensi hukum dari pendaftaran
di atas, wali dalam kebangkrutan ini harus mengalihkan kembali
pro perti kepada A yang mana mungkin saja dia dapat menolak untuk
melakukannya. Dalam kasus pembatalan properti kembali secara otomatis
dari B kepada A; wali tidak dapat mencegah akibat atau hasil ini .
Pertanyaan kedua: dapatkah seorang pembeli pastikan bahwa kepemilikan
dari si penjual (vendor) yaitu seperti yang muncul atau ada dalam
register publik dan bahwa hal itu tidak dibebani oleh hak tertentu dari
pihak ketiga yang tidak diketahui oleh pembeli? Mari kita lanjutkan
kasus dari pertanyaan sebelumnya: A telah membatalkan kontrak sesudah
pengalihan kepada B. Tetapi, sekarang B menjual dan mengalihkan pro-
perti ini ke C yang memiliki itikad baik atau jujur: dia benar-benar
tidak mengetahui adanya pembatalan penjualan antara A dan B. Apakah
C memperoleh kepemilikan atas properti ini ?
a. Mari kita pertama-tama melihatnya berdasarkan hukum Jerman:
B masih merupakan pemilik dan sebab itu ia dapat mengalihkan
kepemilikan ini kepada C.
b. Di bawah hukum Prancis B tidak lagi merupakan pemilik, tetapi
dalam register publik ia masih disebutkan sebagai pemilik.
Akankah C dilindungi dari A? Jawabannya yaitu tidak, sebab
di bawah hukum Prancis tidak ada perlindungan terhadap pihak
dengan itikad baik dari kecacatan dalam register tanah. Ini disebut
sistem negatif dalam pendaftaran tanah.
c. Hal ini berbeda di bawah hukum Jerman. Register Tanah Jerman
(Grundbuch) telah mengadopsi sebuah sistem positif: pihak de-
ngan itikad baik yang mengandalkan register tanah akan dilindungi
terhadap kecacatan dalam pendaftaran. Anehnya perlindungan
ini kurang diperlukan di Negara itu sebab sistem-pengalihannya
yang bersifat abstrak. Menurut hukum Jerman, pihak ketiga dilin-
dungi dengan sangat baik.
d. Hukum Inggris kurang lebih sama seperti hukum Jerman: efek dari
pendaftaran bahkan lebih kuat. Pendaftaran melindungi hak yang
terdaftar atas nama seseorang bahkan jika orang itu tidak memiliki
hak apa pun. Jadi, pendaftaran memberikan hak yang statutoris
(atau hak berdasarkan ketentuan hukum).
e. Sebuah buku terkenal mengenai hukum tanah dan bangunan
mengungkapkan hal ini sebagai berikut: “Ini yaitu sebuah hak
statutoris yang cukup independen dari warisan hukum atau
legitimasi: jika seseorang sebenarnya terdaftar sebagai pemilik,
maka ia yaitu pemilik tanah dengan segala perlengkapannya. Dia
mungkin telah mendapatkan pencatatan tanahnya dengan penipuan
atau sebab kesalahan, dan menurut hukum tentang tanah yang
tidak terdaftar ia mungkin tidak memiliki hak sama sekali dalam
hal itu. Tak satu hal pun dari semua ini akan mencegah dia dari
memegang kepemilikan atas harta atau tanah yang legal jika dia
yaitu pemilik yang terdaftar: ia benar-benar berpredikat demikian
hanya dengan alasan “keajaiban hukum” dari Undang-Undang
(UU Pendaftaran Tanah 1925 dengan amendemen terakhir pada
tahun 1997 HH). Tapi penipuan, kesalahan/kekeliruan, dll. dapat
memberikan atau menjadi alasan untuk mengubah atau meralat
pendaftaran yang tidak menguntungkan dia lagi.” (Megarry &
Wade, The law of real pro perty, 6th ed. 1999, nr. 6-029).
f. Namun sistem pendaftaran tanah di Inggris tidak sepenuhnya
tanpa kemungkinan cacat sebab fakta bahwa beberapa hak, yang
tidak terdaftar, mungkin membebani tanah dengan efek yang me-
rugikan pembeli yang memiliki itikad baik. Hak-hak ini disebut
kepentingan yang lebih tinggi. Contoh tentang kepentingan yang
lebih tinggi ini yaitu hak-hak dari pemukim yang sebenarnya
dari sebuah tanah misalnya penyewa, hak yang diperoleh melalui
penetapan secara hukum dan hak-hak publik (berdasarkan hukum
publik). Hak-hak ini juga merupakan hak yang lebih utama di bawah
hukum Belanda. Tetapi hukum Inggris mengenal lebih banyak hak-
hak yang bukan merupakan hak yang lebih utama menurut hukum
Belanda; misalnya opsi untuk membeli atau hak beli-pertama dan
masih banyak lainnya (Megarry & Wade, 6-036 dan seterusnya).
g. Hukum Belanda modern telah mengadopsi sistem di-antara atau
jalan tengah: hukum Prancis dalam hal asal-usul dan prinsip, hukum
Jerman dalam praktik sebab dalam banyak kasus (meskipun tidak
semua) pihak ketiga dengan itikad baik dilindungi jika register
tidak lengkap atau tidak benar.
a. Menurut hukum Belanda, C dilindungi selama pengembalian
kepemilikan ke A tidak dicatatkan dalam register tanah. Terserah
pada A untuk melihat catatan ini ; jika ia gagal melakukannya
dia tidak dapat meminta kepemilikannya terhadap pihak ketiga
yang tidak menyadari adanya kepemilikan ini yang ternyata
tidak dicatatkan dalam register tanah.
b. Selain perlindungan terhadap kecacatan dalam pendaftaran pembeli
juga dapat dilindungi secara langsung terhadap konsekuensi dari
sistem pengalihan kausal. Jika B kehilangan kepemilikan sebab
pembatalan kontrak penjualan antara A dan B, ia tetap akan dapat
mengalihkan kepemilikan ini kepada C, jika C memiliki
itikad baik [atau dengan kata lain jika C tidak menyadari atau
mengetahui adanya kecacatan sebelumnya dalam hal status tanah
yang diperjual-belikan itu] (Pasal 3:88 KUH Perdata).
Konsekuensi hukum dari pendaftaran
c. Jadi efek dari sistem kausal ini diperlemah atau dikurangi
oleh perlindungan terhadap pihak ketiga yang memiliki itikad
baik.
Pertanyaan ketiga: bagaimana posisi pembeli dalam kasus kepailitan
penjual? Pertanyaan-pertanyaan berikut semuanya terkait dengan perta-
nyaan sentral ini: apakah pembeli masih bisa memperoleh kepemilikan
jika penjual bangkrut sebelum pendaftaran pengalihan? Tentu saja dia
dapat jika wali dalam kebangkrutan itu atau kreditur yang mendukung
penjual setuju. Tapi bagaimana jika mereka tidak? Apakah ada bedanya
antara apakah akta pengalihan sudah ditandatangani atau tidak dengan
apakah harga telah dibayar atau tidak?
a. Dalam hukum Jerman yaitu praktik umum untuk mendaftarkan
kontrak penjualan dalam register atau pendaftaran tanah. Hal ini
disebut “Vormerkung” yaitu pemberitahuan prioritas. Pengaruh
hukum dari Vormerkung ini yaitu bahwa hak pembeli untuk
memperoleh kepemilikan hampir menjadi hak kebendaan: ia bisa
digunakan terhadap pihak ketiga dan dalam kebangkrutan. Jadi
posisi pembeli dilindungi dengan sangat baik.
b. Dalam hukum Prancis tidak ada bantuan untuk pembeli ber-
hadapan dengan kebangkrutan penjual selama kontrak penjualan
belum dipublikasikan di register publik. Bahkan sesudah kontrak
penjualan, dengan mana kepemilikan berpindah kepada pembeli,
penjual tidak dapat menuntut kepemilikannya yang tidak terdaftar
terhadap pihak ketiga yang beritikad baik, termasuk para kreditur
dari penjual. Jadi biasanya kreditur pendukung dan wali dalam
kebangkrutan akan menang.
c. Dalam hukum Inggris, ada pemberitahuan prioritas: jika sebuah
kontrak penjualan yang dapat ditegakkan secara hukum telah di-
sepakati, pembeli dapat memperoleh perlindungan untuk jangka
waktu 15 hari dengan pendaftaran sertifikat pencarian resmi.
Ia akan dilindungi terhadap semua entri pada register yang
dibuat sesudah hari pendaftaran. Kepercayaan konstruktif: sesudah
pengesahan kontrak penjualan, pihak penjual memegang properti
sebagai wali untuk pembeli. Ini berarti pembeli memperoleh hak
atas properti (yang adil) yang dapat digunakan terhadap kreditur
dari pihak penjual dan walinya dalam kebangkrutan dan secara
umum terhadap semua pihak ketiga yang telah memperoleh hak
milik atas properti yang dijual dengan pengecualian terhadap
mereka yang beritikad baik.
d. Hukum Belanda yang baru tentang penjualan harta tak bergerak
yang mulai berlaku pada tanggal 1 September 2003 memperkenalkan
Vormerkung dalam skala terbatas yaitu hanya dalam hal hak
untuk memperoleh kepemilikan yang didasarkan pada kontrak
penjualan. Publikasi kontrak penjualan dalam register publik
melindungi pembeli, yang belum memperoleh kepemilikan,
terhadap disposisi yang kemudian dari properti yang dijual oleh
penjual (penjualan kedua), terhadap tindakan bantuan oleh para
kreditur penjual (lampiran dari properti yang dijual) dan terhadap
kebangkrutan. Wali dalam kebangkrutan wajib dan dapat dipaksa
untuk mengalihkan kepemilikan kepada pembeli.
Kebijakan tata ruang melalui perencanaan tata ruang ...
KEBIJAKAN TATA RUANG MELALUI
PERENCANAAN TATA RUANG
DALAM SEBUAH PENDEKATAN YANG
HOLISTIK
Pemilik sebidang tanah memiliki hak eksklusif atas penikmatan tanah
dan bangunannya. Ini dapat dikurangi dengan pembentukan hak
kebendaan yang baru, misalnya sebuah hak sewa yang mengalihkan hak
atas penikmatan kepada orang lain atau hak atas pengabdian pekarangan
yang mewajibkan untuk membiarkan beberapa tindakan tidak dilakukan
atau untuk mentoleransi beberapa perbuatan/tindakan orang lain. Tentu
saja, juga dimungkinkan untuk mengurangi kewenangan Anda dengan
sebuah kontrak. Semua contoh yang disebutkan sekarang menunjukkan
bahwa orang bebas untuk mengurangi kekuasaan mereka yang terkait
dengan penikmatan atas tanah dan bangunan jika mereka mau.
Namun demikian, dalam beberapa kasus orang tidak ingin untuk
menyepakati pengurangan kekuasaan mereka secara sukarela, sementara
pengurangan kekuasaan tetap diperlukan demi kepentingan orang lain
atau demi seluruh warga . Maka, campur tangan pemerintah mungkin
diperlukan. Menurut hukum Belanda, misalnya, tidak diperbolehkan
untuk menyalahgunakan kekuasaan hukum sebagai pemilik. Ini berarti
misalnya bahwa seseorang tidak dapat memakai tanahnya dengan
cara tertentu jika niat satu-satunya dengan perilaku ini yaitu
untuk mengganggu orang lain. Misalnya, membangun sebuah konstruksi
atau bangunan besar yang tidak berguna di kebun Anda tanpa alasan lain
selain untuk menghalangi pandangan tetangga Anda yaitu bertentangan
dengan hukum. Aturan seperti ini mengurangi kekuasaan pemiliknya
untuk menikmati tanahnya dengan cara yang dia suka. Selain aturan-
aturan umum ini, pemerintah diperkenankan untuk membuat aturan-
aturan untuk bagian-bagian khusus tanah untuk tujuan perencanaan tata
ruang.
Aturan utama dalam warga Belanda yaitu bahwa orang-orang
diperbolehkan untuk memakai tanah yang mereka miliki dengan cara
yang mereka inginkan. Namun demikian, peraturan tentang perencanaan
kota dan desa hampir selalu diperlukan, sebab penggunaan persil tanah
yang berbeda-beda bukanlah sesuatu yang terisolasi. Cara sebidang tanah
akan digunakan harus diarahkan pada kesesuaian dengan penggunaan
bidang lainnya dalam rangka menciptakan warga dengan efisiensi
penggunaan tanah. Oleh sebab itu, pemerintah menjelaskan tujuan
penggunaan persil dalam rencana zonasi (pembagian wilayah/tanah).
Apakah diperbolehkan untuk memakai persil hanya untuk keperluan
perumahan, atau apakah diperbolehkan untuk mendirikan supermarket
juga di sana? Apakah sebuah tempat dimaksudkan untuk digunakan
sebagai fasilitas industri? Dalam rencana zonasi, pemerintah mencoba
untuk mengatur tujuan penggunaan persil, dalam rangka mencocokkan
penggunaan sebuah tanah dengan penggunaan tanah lainnya, dan
menciptakan efisiensi penggunaan tanah.
Pemerintah mencoba untuk mengatur misalnya bahwa kawasan
industri terletak di tempat di mana mereka tidak mengganggu orang
yang tinggal di daerah pemukiman. Jadi mereka akan mencoba untuk
menempatkan mereka sebisa mungkin ke bagian utara dari sebuah
kota besar jika angin biasanya bertiup kencang di atau dari selatan. Hal
ini untuk menghindari sebisa mungkin bahwa asap yang berasal dari
pabrik akan mengganggu orang-orang yang tinggal di kota. Selanjutnya,
kawasan industri akan berlokasi sebagian besar di pinggir jalan raya,
untuk menghindari sebisa mungkin bahwa truk-truk besar yang datang
ke pabrik harus melewati jalan-jalan di daerah perumahan dan untuk
memastikan bahwa pabrik dapat dengan mudah dicapai.
Peraturan tentang cara bagaimana tanah digunakan tidak hanya
demi kepentingan umum. Hal ini juga memberikan kepastian kepada para
pengguna bidang tanah lainnya. Jika pemerintah menetapkan misalnya
bahwa bidang tanah tetangga Anda hanya boleh digunakan untuk tujuan
perumahan, Anda dapat yakin bahwa ia tidak akan mendirikan sebuah
supermarket di sana, yang kemudian akan menarik banyak orang ke jalan
atau tempat di mana Anda berdua tinggal. Kepentingan pribadi seperti
ini membenarkan adanya hukum untuk mengatur bagaimana tanah milik
pribadi juga dapat digunakan, terutama di tempat-tempat di mana orang
hidup cukup dekat satu sama lain seperti di Belanda dan di wilayah
perkotaan di Indonesia.
Namun demikian, tanah ini masih tetap milik pribadi dan
tanah itu akan tetap paling sesuai dengan pemilik pribadinya jika dia
diperbolehkan untuk memakai tanahnya dengan cara yang dia
Kebijakan tata ruang melalui perencanaan tata ruang ...
inginkan. Tujuan penggunaan milik pribadi sering berbentrokan dengan
kepentingan publik dan dengan kepentingan orang lain. Oleh sebab itu,
pembuatan peraturan yang berhubungan dengan cara bagaimana tanah
milik pribadi dapat atau tidak dapat digunakan menjadi masalah yang
sangat sulit dipecahkan.
Para legislator berusaha untuk membuat sebuah prosedur dengan
perlindungan sebanyak mungkin untuk semua kepentingan yang berbeda-
beda. Menyiapkan peraturan-peraturan ini disebut “perencanaan kota
dan desa” atau “perencanaan tata ruang”, yang merupakan kegiatan
utama bagi pemerintah Kota masing-masing.
Kota yaitu tingkat pemerintahan terendah di Belanda. Negara Belanda
dibagi menjadi 12 provinsi. Ke-12 provinsi ini mencakup seluruh wilayah
negeri Belanda. Setiap provinsi dibagi menjadi Kota. Jumlah total
pemerintahan Kota yaitu 443, yang meliputi seluruh wilayah negeri
Belanda juga.
Semua Kota dan provinsi memiliki dewan mereka sendiri-sendiri,
de ngan anggota yang dipilih oleh rakyat yang tinggal di Kota atau
provinsi yang bersangkutan. Selanjutnya, semua Kota dan provinsi
memiliki “dewan eksekutif”. Di tingkat Kota, dewan eksekutif ini terdiri
dari seorang Walikota (mayor) yang ditunjuk oleh pemerintah nasional
dan beberapa anggota dewan senior yang dipilih oleh anggota dewan
kota.
Di tingkat provinsi, dewan eksekutif terdiri dari seorang Komisioner
Ke rajaan, yang juga ditunjuk oleh pemerintah nasional, dan beberapa
anggota lain dari eksekutif provinsi, yang dipilih oleh anggota dewan
provinsi. Baik provinsi maupun Kota sama-sama berwenang untuk
melakukan perencanaan tata ruang, dengan cara yang berbeda-beda.
Namun demikian, perencanaan tata ruang sebagian besar merupakan
masalah/urusan pemerintah Kota.
Pemerintah kota diberi wewenang untuk mengambil keputusan yang bisa
disebut keputusan yang paling penting yang terkait dengan perencanaan
tata ruang. Keputusan ini yaitu membuat apa yang disebut sebagai
“rencana zonasi”. Rencana zonasi menjelaskan tujuan penggunaan suatu
daerah dan untuk itu terdiri dari setidaknya peta wilayah dan beberapa
peraturan. Peta Kota menjelaskan garis besar yang paling penting dari
rencana zonasi dan peraturan menjelaskan semua rinciannya.
4.2.2 Sebuah “perencanaan tata ruang yang efektif”
Muatan-muatan spesifik biasanya merupakan hasil dari keinginan dewan
kota. Dewan ini dipilih setiap empat tahun oleh warga yang tinggal di
Kota. Mereka memiliki cukup keleluasaan dalam menentukan keinginan
mereka. Misalnya: Apakah mereka ingin memiliki kawasan pemukiman
baru atau malahan sebuah kawasan industri di suatu tempat? Aturan
paling penting yang ditentukan oleh hukum yaitu bahwa rencana zonasi
harus dibuat dengan maksud untuk suatu perencanaan tata ruang yang
efektif.
Singkatnya, ini berarti bahwa jika pemerintah Kota ingin
mengubah rencana zonasi, mereka harus menyediakan alokasi yang
efisien untuk fungsi-fungsi yang berbeda. Pemerintah Kota ini sebagian
besar diperbolehkan untuk menentukan bahwa area bisnis baru dapat
dikembangkan, tetapi jika mereka ingin melakukannya, lebih mungkin
untuk memilih lokasi untuk itu yang dekat dengan jalan raya daripada
sebuah lokasi di tengah hutan. Pemerintah Kota harus menyeimbangkan
pelbagai kepen tingan yang relevan dengan hati-hati.
4.2.3 Keputusan pemerintah provinsi dan nasional
Di samping itu, pemerintah Kota dapat terikat oleh keputusan pemerintah
nasional. Perencanaan tata ruang terutama sekali merupakan kegiatan
atau pekerjaan pemerintah Kota. Namun demikian, sebab Kota biasanya
cukup kecil, kadang-kadang pemerintah provinsi atau pemerintah pusat
atau nasional terlibat juga. Sebagai contoh: pembangunan jalan raya dari
satu belahan wilayah negara ke belahan lain wilayah dari negara ini
akan diselenggarakan oleh pemerintah nasional. Dan pembangunan
konstruksi dengan fungsi untuk area lebih besar dari sebuah kota dapat
diselenggarakan oleh pemerintah provinsi. Dalam kasus ini , peme-
rintah nasional atau provinsi diberi kewenangan untuk menentukan
rencana mereka sendiri, yang nantinya akan mengikat pemerintah Kota.
Jika pemerintah pusat merencanakan pembangunan jalan raya di suatu
tempat di wilayah pemerintah Kota, misalnya, maka pemerintah Kota
yang bersangkutan tidak dapat membangun perumahan di daerah yang
akan dibangun jalan raya itu, sebab rencana nasional menempati jajaran
prioritas yang lebih tinggi.
Ketika pemerintah Kota membuat rencana zonasi yang baru,
mereka terikat oleh dua aturan penting. Aturan pertama yaitu bahwa
mereka harus merencanakan dengan maksud untuk suatu perencanaan
tata ruang yang efektif, sebuah aturan yang memberikan pemaksaan atau
penekanan supaya berhati-hati dalam mengambil kebijakan dan praktik
yang terkait dengan perencanaan tata ruang dan pemanfaatan tanah.
Aturan kedua yaitu bahwa mereka harus menghormati rencana yang
dibuat oleh provinsi atau oleh pemerintah nasional.
Kebijakan tata ruang melalui perencanaan tata ruang ...
4.2.4 Dampak dari rencana zonasi: Ringkasan
Rencana zonasi memiliki arti yang sangat penting bagi warga negara.
Rencana ini menggambarkan apa yang diizinkan bagi warga negara
untuk mereka lakukan di tanah mereka sendiri, bagaimana mereka dapat
memakai tanah mereka. Jika, misalnya, rencana zonasi mengatur
bahwa tempat Anda dimaksudkan untuk digunakan sebagai kawasan
industri, maka pemiliknya tidak diizinkan untuk membangun tempat
tinggal di sana. Dan jika rencana zonasi menentukan bahwa sebuah
tempat dimaksudkan untuk digunakan sebagai kawasan perumahan,
maka tidak diperbolehkan untuk membangun pabrik di tanah ini .
Warga di Belanda memerlukan izin yang diberikan oleh pemerintah
Kota jika mereka ingin mendirikan bangunan di tempat mereka. Apakah
pemerintah Kota akan memberikan semacam izin atau tidak tergantung
pada peraturan yang ditetapkan dalam rencana zonasi. Jika rencana
zonasi tidak memungkinkan pembangunan gedung atau bangunan baru,
izin tidak akan diberikan.
Namun, jika rencana zonasi memang memungkinkan adanya
bangunan baru, pemerintah Kota kebanyakan malah harus memberi izin.
Rencana zonasi memiliki arti cukup penting bagi pemerintah Kota juga.
Jika mereka menginginkan perencanaan tata ruang yang efektif, mereka
harus membuat rencana zonasi dan jika mereka ingin sebuah perencanaan
tata ruang yang cukup rinci, mereka harus membuat rencana zonasi
yang cukup rinci. Rencana zonasi dapat sangat rinci atau cukup rinci.
Hal ini tergantung sejauh mana pemerintah Kota ingin mempengaruhi
perencanaan tata ruang di daerah ini .
4.2.5 Contoh; rencana zonasi “Joure”
Dalam contoh kita di sini ditampilkan sebuah daerah kecil yang terletak
di sebuah kota di bagian utara Belanda. Dalam foto satelit dari daerah
ini , sekarang ada sebuah lokasi pertanian dan beberapa bangunan.
Di bagian utara dari peta itu Anda melihat bidang yang dimaksud dalam
contoh kita ini, yaitu yang dibatasi oleh sebuah hutan kecil dan sebuah
saluran dan pada bagian tenggara daerah ini dibatasi oleh sebuah
kawasan perumahan.
Pemerintah Kota Joure, yang merupakan nama Kota ini , ingin
agar sebuah kawasan perumahan dibangun juga di daerah ini dalam
batas garis merah. Seperti yang akan Anda pahami, itu berarti bahwa
pertanian yang terletak di sana sekarang harus dihilangkan, demikian
juga setidaknya beberapa bangunan di seberang jalan di bagian selatan
lokasi ini .
Rencana untuk mewujudkan sebuah kawasan perumahan baru
seperti itu tidak dapat direalisasikan tanpa sebuah rencana zonasi baru
yang meng atur penggunaan yang dimaksudkan untuk tanah yang terletak
dalam garis merah. Namun demikian, untuk mewujudkan rencana yang
dibuat oleh pemerintah Kota itu, rencana zonasi saja tidaklah cukup.
Rencana zonasi tidak bisa memaksa orang untuk mengubah perilaku
mereka, untuk meninggalkan gedung-gedung mereka atau untuk
menghancurkan bangunan-bangunan ini . Orang-orang hanya terikat
oleh ketentuan yang ditetapkan dalam rencana zonasi baru, jika mereka
ingin mengubah perilaku mereka. Jika mereka ingin terus melakukan apa
yang sama se perti yang mereka lakukan sebelum rencana zonasi baru
mulai berlaku, misalnya memiliki dan menjalankan kehidupan pertanian,
maka rencana zonasi baru tidak bisa memaksa mereka untuk mengubah
perilaku mereka.
Namun demikian, dalam rangka mewujudkan kawasan perumahan
baru, beberapa bangunan yang terletak di atas tanah ini sekarang harus
dibongkar. Rencana zonasi tidak cukup untuk mewujudkan rencana ini.
Sebuah keputusan untuk mengambil alih tanah itu perlu juga. Keputusan
ini harus didasarkan pada rencana yang sangat rinci. Jadi, dalam
rangka mewujudkan sebuah kawasan perumahan baru, rencana zonasi
yang rinci serta suatu pengambilalihan akan diperlukan.
Peta wilayah ini merupakan bagian dari rencana zonasi yang telah
dibuat pemerintah Kota. Peta ini menggambarkan secara sangat cermat
rencana pemerintah Kota terkait dengan daerah ini. Seperti yang Anda
lihat, di bagian timur laut daerah ini , sekarang ada tempat
tinggal dan pembangkit listrik yang kecil. Bangunan-bangunan itu tidak
harus menghilang untuk membangun kawasan perumahan baru, sebab
pemerintah mencakupkan mereka juga untuk rencana baru ini .
Kebijakan tata ruang melalui perencanaan tata ruang ...
Namun wilayah pertanian pada bagian utara dan tempat tinggal di
bagian tenggara harus disingkirkan agar bisa membangun tiga blok
perumahan yang Anda lihat di peta ini. Selanjutnya sesudah pembuatan
peta ini, pemerintah kota membuat peraturan yang berkaitan dengan peta
ini, yang menggambarkan dengan sangat cermat tentang rencana yang
mereka miliki atas daerah ini. Rencana ini berfokus pada realisasi sebuah
kawasan perumahan baru. Pengambilalihan harus berdasarkan rencana
yang cukup rinci. Oleh sebab itu, peta yang Anda lihat di sini cukup
rinci. Tidak semua rencana zonasi harus serinci itu. Beberapa rencana
tidak diarahkan untuk mewujudkan secara aktif rencana pemerintah,
tetapi hanya untuk mencegah perkembangan lain yang tidak diinginkan.
4.2.6 Dampak dari rencana zonasi: Ringkasan
Anda harus memahami bahwa rencana zonasi tidak bisa memaksa orang
yang memiliki tanah di beberapa daerah untuk mengubah perilaku me-
reka di sana. Jika seseorang telah memiliki pabrik di suatu daerah dan
kemudian daerah ini direncanakan untuk digunakan untuk tujuan
perumahan, rencana baru itu tidak bisa memaksa pemilik pabrik untuk
menghancurkan pabriknya dan kemudian pemerintah membangun
tempat tinggal di kawasan ini . Jika pemerintah kota ingin
mewujudkan tempat tinggal di sana sementara pemilik pabrik tidak
ingin melakukannya, rencana zonasi saja tidaklah cukup. Kemudian
pengambilalihan dan pembebasan tanah akan dibutuhkan.
Kadang-kadang pemerintah tidak benar-benar ingin mengubah
cara bagaimana sebuah tanah digunakan, tetapi sebaliknya, mereka ingin
mencegah perkembangan yang tidak diinginkan, misalnya pembangunan
sebuah pabrik baru di daerah yang sama. Meskipun rencana zonasi tidak
bisa memaksa orang untuk mengubah cara mereka memakai tanah
mereka, jika orang ingin mengubah cara mereka memakai tanah,
mereka terikat oleh peraturan dalam rencana zonasi. Jadi jika seseorang
ingin membangun sebuah pabrik baru di sekitar tempat yang sama, hal
ini hanya dapat diizinkan jika tidak dilarang oleh aturan rencana
zonasi. Untuk tujuan-tujuan seperti itu, rencana zonasi yang kurang
rinci sudah cukup. Misalnya, sebuah rencana yang menetapkan sebuah
area yang luas dengan tujuan penggunaan untuk “kawasan pabrik dan
usaha”. Dalam peraturan itu dapat ditetapkan bahwa hanya satu pabrik
yang diperbolehkan di seluruh wilayah ini .
4.2.7 Fungsi dari rencana zonasi
Rencana zonasi memiliki arti penting. Pertama, mereka membuat jelas
perkiraan pengembangan tata ruang yang terkait dengan penggunaan
tanah. Apa yang pemerintah kota inginkan dan bagaimana mereka
mungkin bertindak jika Anda ingin mengubah cara Anda memakai
tanah Anda? Kejelasan ini sangat penting, misalnya untuk orang yang
ingin membeli sebidang tanah. Rencana zonasi memberitahu mereka apa
rencana tata kota untuk masa depan, yang menyangkut lokasi dengan
rencana tertentu dan daerah sekitarnya. Informasi ini dapat dengan
mudah mempengaruhi nilai tanah.
Selain fungsi ini, rencana zonasi mungkin memiliki fungsi program.
Fungsi Program berarti bahwa pemerintah kota membutuhkan rencana
zonasi sebagai dasar bagi tindakan mereka sendiri yang berkaitan de ngan
penggunaan tanah. Jika pemerintah kota ingin mengubah cara tanah
ini digunakan, mereka membutuhkan rencana zonasi sebelum
mereka diizinkan misalnya untuk mengambil alih tanah ini .
Selanjutnya, rencana zonasi memiliki fungsi regulasi. Ini berarti,
rencana zonasi menyediakan sebuah kerangka penilaian untuk keputusan-
keputusan lain dari pemerintah Kota yang bersangkutan. Pengambilalihan
telah disebutkan: pemerintah kota membutuhkan rencana zonasi untuk
mengambil alih tanah untuk keperluan tata ruang. Selanjutnya, orang
yang ingin membangun gedung atau bangunan di atas tanah mereka
memerlukan izin yang diberikan oleh pemerintah kota. Jika seseorang
meng ajukan permohonan izin semacam itu dan rencana pembangunannya
itu tidak berbenturan dengan rencana zonasi, pemerintah sebagian besar
harus memberinya izin untuk membangun. Dan jika rencana pendirian
bangunan berbentrokan dengan rencana zonasi, pemerintah kebanyakan
harus menolak memberikan izin.
Fungsi regulasi menunjukkan bahwa baik pemerintah kota
dan warga sama-sama terikat oleh rencana zonasi. Jika seseorang
mengajukan permohonan izin untuk bangunan, pemerintah Kota harus
memperbolehkan dia untuk membangun jika rencana pembangunannya
secara umum tidak berbenturan dengan rencana zonasi. Pada prinsipnya,
pemerintah Kota harus menolak memberikan izin jika rencana seseorang
itu benar-benar berbentrokan dengan rencana zonasi.
4.2.8 Membuat/mengubah rencana zonasi: Prosedurnya
Mengubah rencana zonasi – atau membuat rencana zonasi pertama ka-
linya untuk sebuah wilayah – yaitu tidak mudah. Isi dari rencana
zonasi mempengaruhi cara bagaimana tanah dapat digunakan oleh
pemiliknya. Untuk itu, hukum Belanda memberikan prosedur yang
cukup komprehensif. Tujuan dari prosedur ini yaitu untuk memastikan
bahwa semua kepentingan yang bersangkutan akan seimbang dan
juga dimungkinkan sebelum rencana zonasi diberlakukan. Tentu saja,
perubahan terhadap rencana zonasi dimulai dengan penyusunan rencana
zonasi baru. Dalam tahap prosedur itu, dewan eksekutif Kota, jadi
Kebijakan tata ruang melalui perencanaan tata ruang ...
walikota dan anggota dewan senior, menyelidiki keinginan spesifik dari
lembaga dan orang-orang yang bersangkutan.
Oleh sebab itu, mereka kebanyakan menyediakan beberapa
peluang bagi publik untuk mengajukan komentar, misalnya dengan
datang ke sebuah pusat komunitas di lingkungan yang relevan. Ini yaitu
untuk membahas pengembangan daerah dengan warga yang tinggal
di sana atau yang memiliki bisnis di sana. Walikota dan anggota dewan
senior tidak hanya meminta orang-orang dan perusahaan yang terletak
di daerah ini . Mereka akan meminta pemerintah provinsi juga.
Apa kah mereka memiliki rencana provinsi yang terkait dengan wilayah
yang bersangkutan, misalnya? sesudah melakukan konsultasi dengan
rakyat dan lembaga terkait, walikota dan anggota dewan senior membuat
konsep rencana zonasi baru. Mereka tidak harus mengikuti saran-saran
yang diajukan dalam konsultasi itu, tetapi mereka harus memperhatikan
hal itu dengan membuat sejelas mungkin tentang keinginan mana telah
tampak jelas pada mereka dan mengapa mereka telah memilih untuk
tidak mengikuti anjuran-anjuran itu.
Di samping itu, konsep ini harus dimasukkan melalui beberapa
tes yang berat untuk memeriksa efek dari rencana baru berkaitan dengan
lingkung an, kebisingan, dan sebagainya. Hukum Belanda menetapkan
beberapa standard tentang masalah ini, rencana zonasi tidak boleh
melebihi batas. sebab hasil tes ini pemerintah Kota bisa mengubah, atau
kadang-kadang harus mengubah, rencana konsep mereka.
sesudah ini, sebuah rencana konsep baru, yang memenuhi persyaratan
yang berhubungan dengan lingkungan, kebisingan, dan sebagainya, akan
siap siaga. Rencana konsep ini akan disimpan untuk pemeriksaan oleh
semua orang yang menginginkannya, di kantor pemerintah Kota selama
enam minggu. Walikota dan anggota dewan senior harus mengurus pu-
blikasi melalui pengumuman di koran lokal, yang menjelaskan bahwa
rencana konsep itu diendapkan, dan bahwa setiap orang diperbolehkan
untuk mengajukan keluhan-keluhannya tentang rencana ini selama
jangka waktu pengendapan dari rencana itu. Pada fase ini, semua orang
diperbolehkan menyatakan keluhan. Jadi, yang mengajukan keluhan
bukan hanya orang yang tanahnya akan diambil alih sebab rencana baru
itu, atau orang yang tinggal di daerah sasaran rencana baru, atau orang
yang tinggal sangat dekat dengan daerah itu. Juga orang yang hidup pada
jarak yang sangat jauh dari daerah yang bersangkutan diizinkan untuk
datang ke kantor pemerintah Kota dan menyampaikan keluhan mereka
mengenai rencana konsep ini .
sesudah rencana konsep disimpan-endapkan di kantor Kota
selama enam minggu, dewan Kota harus mengambil keputusan. Mereka
berwenang untuk mengadopsi rencana konsep itu, yang kemudian akan
menjadi rencana yang definitif, tetapi mereka juga dapat menolaknya atau
mengubahnya. Mereka tidak diwajibkan untuk mengabulkan keluhan
yang disampaikan oleh orang-orang di fase sebelumnya, tetapi mereka
memang harus memberikan perhatian yang serius untuk itu. Jika mereka
tidak mengabulkan pelbagai keluhan itu, serta jika mereka tidak meng-
ikuti beberapa bagian dari rencana konsep yang dibuat oleh walikota dan
anggota dewan senior itu, mereka harus mendorong hal itu.
4.2.9 Posisi pemerintah provinsi/nasional
Menurut aturan-aturan baru, pemerintah provinsi tidak harus menyetujui
rencana zonasi, namun mereka diperbolehkan untuk memberikan
instruksi kepada pemerintah Kota, instruksi yang pemerintah kota harus
patuhi. Pemerintah pusat atau tingkat nasional juga diperbolehkan untuk
memberikan instruksi yang mengikat.
4.2.10 Gugatan di pengadilan
Namun tahap terakhir tetap sama. Dalam bagian dari prosedur ini, orang
dengan minat khusus yang terkait dengan perubahan rencana zonasi
diizinkan untuk menggugat keputusan dewan kota di pengadilan. Pada
fase ini tidak semua orang diperbolehkan lagi untuk menyampaikan
keluhan terhadap rencana zonasi. Sekarang, orang yang hanya dengan
minat tertentu, misalnya sebab mereka tinggal di atau cukup dekat de-
ngan wilayah terkait, diperbolehkan untuk menggugat rencana zonasi di
pengadilan.
Hakim akan memeriksa apakah dewan kota bertindak sesuai
dengan hukum atau tidak. Apakah mereka membuat rencana zonasi
dengan maksud untuk suatu perencanaan tata ruang yang efektif atau
tidak? Apakah mereka menanganinya dengan hati-hati? Apakah mereka
memberikan perhatian yang cukup terhadap keluhan yang disampaikan
oleh orang-orang di fase sebelumnya? Dan sebagainya. Hakim berwenang
untuk memutuskan bahwa rencana zonasi yang bersangkutan tidak sah,
atau – dalam kasus kekeliruan yang sangat kecil – untuk memberikan
petunjuk kepada pemerintah kota agar mengubah lagi rencana zonasi.
4.2.11Kerugian yang disebabkan oleh perubahan rencana zonasi
Namun demikian, bahkan perubahan yang sah secara hukum atas
rencana zonasi dapat merugikan orang. Dalam rencana zonasi ditetapkan
apa yang diperbolehkan untuk jenis penggunaan tanah bagian tertentu,
sehingga perubahan dari rencana zonasi akan mengubah cara orang
dalam memakai tanah mereka. Orang tidak dapat dipaksa oleh
rencana zonasi untuk mengubah perilaku mereka. Namun demikian, jika
mereka ingin mengubah cara mereka memanfaatkan tanah itu, mereka
akan terikat oleh ketentuan dalam rencana zonasi baru. Fakta yang
99
Kebijakan tata ruang melalui perencanaan tata ruang ...
diketahui ini akan mempengaruhi nilai tanah.
Perubahan rencana zonasi dapat mengubah tujuan penggunaan
bidang tanah lainnya, misalnya sebuah taman publik yang menyenangkan
di dekat rumah Anda. Bayangkan misalnya bahwa pemerintah kota meng-
ubah tujuan penggunaan tanah dimana taman publik itu terletak menjadi
sebuah kawasan perumahan. Keputusan seperti itu akan mengurangi
nilai tanah Anda juga.
Namun, keputusan seperti itu bisa menjadi sebuah keputusan
hukum, jika ia dibuat dengan maksud untuk suatu perencanaan tata ruang
yang efektif dan jika pemerintah kota menyeimbangkan kepentingan yang
relevan dengan hati-hati. Namun demikian, keputusan untuk mengubah
rencana zonasi akan berbahaya bagi sebagian orang, misalnya untuk
orang yang hidup dekat dengan taman publik yang akan diubah menjadi
sebuah kawasan perumahan baru atau – lebih buruk lagi – menjadi
kawasan bisnis. Kota (maksudnya: pemerintah Kota) berkewajiban untuk
membayar semua kerugian yang disebabkan oleh perubahan dari rencana
zonasi itu. Jika perlu, mereka dapat dipaksa untuk membayar, dengan
keputusan pengadilan.
4.3 Izin mendirikan bangunan (IMB)
Kecuali untuk konstruksi yang cukup kecil, tidak diperbolehkan untuk
membangun tanpa izin mendirikan bangunan (IMB), yang diberikan
oleh walikota dan anggota dewan senior dari Kota di mana bangunan
yang direncanakan akan berada. Untuk mendapatkan izin seperti IMB
itu, se seorang harus mengirimkan formulir pendaftaran ke walikota dan
anggota dewan senior dengan menyertakan deskripsi rencana konkret
bangunannya. Format dan pengisian aplikasi atau permohonan harus
cukup menjelaskan banyak rincian tentang bangunan yang direncanakan
akan dibangun itu.
4.3.1 Izin mendirikan bangunan (IMB): Aplikasi/permohonan
Persyaratan yang tepat sedikitnya tergantung pada jenis bangunan, tetapi
dalam banyak kasus setidaknya draft dari setiap lantai gedung dan dari
penampang harus dikirim. Draf ini harus menjelaskan permukaan dari
setiap kamar di gedung ini bersama dengan tujuan penggunaan
setiap kamar. Jadi, dalam draf harus dituliskan apakah sebuah ruangan
dimaksudkan untuk digunakan sebagai ruang tamu, kamar tidur, toilet,
atau kamar mandi, dan sebagainya.
Selain itu, banyak juga diatur tentang persyaratan lainnya.
Pemerintah Belanda membuat sebuah daftar setebal 15 halaman yang
menyebutkan semua persyaratan yang diperlukan untuk mendapatkan
IMB. Tergantung pada jenis bangunan, pemohon harus memenuhi
persyaratan-persyaratan yang terkait yang disebutkan dalam daftar itu.
Misalnya, diperlukan adanya lukisan atau penggambaran yang cukup
detail tentang bagian yang paling terlihat dari bagian luar bangunan,
sebagian besar setidaknya di bagian pelataran, serta gambar dari
situasi saat ini, demikian juga dengan gambaran tentang wilayah tanpa
gedung. Selain ini, jenis materi yang akan digunakan untuk membangun,
bersama dengan warna yang digunakan, harus disebutkan dalam
formulir permohonan untuk mendapatkan IMB itu. Selain itu, pemohon
harus memberikan kepada walikota dan anggota dewan kota informasi
mengenai kekokohan gedung yang direncanakan, fasilitas anti-kebakaran,
tindakan-tindakan yang diambil dalam rangka untuk mencegah adanya
tikus dan binatang perusak lainnya, dan sebagainya.
4.3.2 Memberikan izin mendirikan bangunan (IMB): “Keputusan
tentang mendirikan bangunan” (“building decree”)
Pemohon harus memenuhi semua persyaratan ini, untuk memungkinkan
walikota dan anggota dewan senior untuk memeriksa apakah mereka
harus memberikan izin atau tidak. Sebuah izin harus diberikan jika
bangunan yang dimaksudkan memenuhi persyaratan atas empat jenis
yang berbeda. Persyaratan jenis pertama diatur dalam apa yang disebut
sebagai peraturan atau keputusan tentang mendirikan Bangunan. Ini
yaitu keputusan pemerintah pusat yang menetapkan persyaratan
keamanan, kesehatan, kegunaan dan lingkungan. Menurut keputusan ini
setiap ruangan dalam rumah harus memiliki sebuah standard minimum
udara segar, penghalang kebisingan dan cahaya matahari.
Selanjutnya, setiap rumah harus memiliki minimal sebuah toilet,
ruang cuci dan ruang penyimpanan. Banyak persyaratan lain juga yang
menyangkut konstruksi bangunan, misalnya fondasi bangunan dan bahan
isolasi (anti panas, dingin dan anti bising) yang akan digunakan. Selain
itu, maka keputusan tentang pendirian Bangunan berisi persyaratan
untuk menjauhkan hama dari bangunan, persyaratan fasilitas anti-
kebakaran dan keselamatan jika terjadi kebakaran, dan sebagainya. Semua
persyaratan dalam keputusan tentang pendirian Bangunan berfokus pada
masalah teknis tentang pembangunan gedung yang dimaksud dan semua
persyaratan ditulis/dibuat dengan maksud untuk menjamin keselamatan,
kesehatan, kegunaan atau lingkungan.
4.3.3 Memberikan izin mendirikan bangunan (IMB): “Aturan
mendirikan bangunan” (“building code”)
Jenis persyaratan kedua yaitu yang dibuat oleh pemerintah Kota itu
sendiri. Keputusan ini disebut “aturan pendirian bangunan”. Aturan ini
tidak berfokus pada persyaratan teknis konstruksi seperti yang dilakukan
101
Kebijakan tata ruang melalui perencanaan tata ruang ...
oleh keputusan tentang pendirian Bangunan. Sebaliknya ia berfokus pada
penggunaan tanah. Aturan ini dapat misalnya memberikan ketentuan
tentang jarak minimum antara sebuah bangunan dan jalan umum dan
ia dapat menetapkan bahwa dilarang membangun apa pun di atas
tanah yang telah tercemar. Aturan pendirian bangunan ini juga dapat
memberikan aturan mengenai jumlah maksimum orang yang mungkin
tinggal di rumah atau untuk berapa minggu proses pembangunan dapat
ditangguhkan sesudah prosesnya dimulai. Bayangkan bahwa pemerintah
Kota kebanyakan tidak ingin mengalami kekacauan akibat penggalian
tanah untuk pendirian bangunan dalam jangka waktu yang sangat lama.
Aturan pendirian bangunan ini bisa berbeda di setiap kota. Namun, ada
sebuah organisasi nasional yang menyediakan aturan standard pendirian
bangunan. Kebanyakan Kota mengadopsi standar itu dengan hanya
beberapa perubahan kecil. Baik Keputusan tentang Pendirian Bangunan
maupun Aturan Pendirian Bangunan sama-sama memberikan aturan yang
cukup konkret tentang soal pendirian bangunan atau soal penggunaan
bangunan dan lingkungan terdekat di sekitarnya.
4.3.4 Memberikan izin mendirikan bangunan (IMB): “Tampilan
bangunan”
Jenis ketiga dari persyaratan-persyaratan ini tidak terlalu nyata. Ini yaitu
persyaratan tentang tampilan bangunan. Singkatnya, itu berarti bahwa
tidak diperbolehkan untuk membangun bangunan yang tampilannya
sangat jelek. Supaya bisa menilai apakah sebuah bangunan yaitu cukup
cantik, masing-masing dewan kota telah membentuk sebuah komite
independen. Komite ini bekerja untuk menegakkan aturan tentang
tampilan luar dari bangunan.
Seperti disebutkan sebelumnya, peraturan ini cukup kabur pada
dirinya sendiri dan oleh sebab itu dalam setiap kasus tunggal komite wajib
menjelaskan dengan cukup baik mengapa bangunan yang direncanakan
itu tidak memenuhi persyaratan mengenai tampilan eksternal yang baik.
Bagaimana mereka menilai apakah tampilan sebuah bangunan indah atau
tidak? Nah, bagian paling penting dari pekerjaan mereka yaitu menilai
apakah bangunan yang baru sesuai dengan bangunan lain dan selaras
dengan keadaan ruang publik di lingkungan sekitarnya. Komite ini harus
mencegah misalnya pembangunan sebuah gedung yang besar, baru, dan
dicat dengan warna ungu, di sebuah jalan yang dipadati rumah-rumah tua
berukuran kecil-kecil yang berpendampilan sangat indah dan berkesan
klasik. sebab keputusan untuk memberikan atau tidak memberikan
IMB akan diambil oleh walikota dan anggota dewan senior, komite hanya
berkewenangan untuk merekomendasikan apakah izin harus diberikan
atau tidak.
Namun demikian, walikota dan anggota dewan senior Kota
harus menjelaskan keputusan mereka dengan sangat baik jika mereka
mengabaikan rekomendasi yang diberikan oleh komite ini . Namun,
kadang-kadang walikota dan anggota dewan senior diizinkan untuk
memberikan IMB bahkan jika bangunan tidak memenuhi persyaratan
mengenai penampilan eksternal. Hal ini dimungkinkan jika ada alasan lain
yang sangat penting untuk memberikan izin. Bayangkan misalnya rencana
untuk membangun sebuah bangunan besar yang tampak seperti tempat
perlindungan bom yang akan terletak di area pusat kota dari sebuah kota
tua. Biasanya, bangunan seperti itu tidak akan memenuhi persyaratan
mengenai penampilan luar bangunan yang menarik. Namun demikian,
misalnya jika bangunan ini dimaksudkan untuk menyediakan
akomodasi untuk kedutaan besar dari sebuah negara yang penting,
walikota dan anggota dewan kota mungkin memberikan izin terlepas dari
fakta bahwa bangunan ini tidak memenuhi persyaratan penampilan
eksternal yang menarik. Selain jenis pengecualian ini, walikota dan anggota
dewan senior harus menolak untuk memberikan izin jika rencana bangun-
an tidak sesuai dengan persyaratan yang tidak jelas tentang penampilan
eksternal. Untuk menilai apakah pengecualian itu terjadi atau tidak,
setiap dewan kota membentuk sebuah komite khusus yang memberikan
nasihat kepada walikota dan anggota dewan senior. Hanya jika mereka
bisa menjelaskan dengan baik mengapa mereka tidak mengikuti pendapat
atau rekomendasi dari komite itu mengenai penampilan bangunan,
walikota dan anggota dewan senior dapat diizinkan untuk menyimpang
dari rekomendasi atau nasihat komite ini .
4.3.5 Memberikan izin mendirikan bangunan: Rencana zonasi
Jenis terakhir dari persyaratan yang harus dipenuhi oleh setiap rencana
bangunan yaitu persyaratan yang disebutkan dalam rencana zonasi.
Rencana zonasi menjelaskan tujuan penggunaan tanah. Kadang-kadang
ia hanya memberikan ketentuan yang bersifat cukup umum, tapi dalam
banyak kasus aturan-aturan yang diberikan oleh rencana zonasi cukup
konkret, misalnya bahkan tentang ketinggian maksimum bangunan.
Selain untuk beberapa pengecualian, walikota dan anggota dewan senior
wajib menolak pemberian izin jika rencana bangunan berbentrokan
dengan rencana zonasi. Ini yaitu kasus misalnya jika gedung yang
direncanakan lebih tinggi dari yang diperbolehkan menurut rencana
zonasi atau jika bangunan yang direncanakan itu dimaksudkan untuk
digunakan dalam cara lain dari yang diperbolehkan. Pada prinsipnya,
walikota dan anggota dewan senior harus menolak untuk memberikan
IMB jika rencana bangunan tidak memenuhi persyaratan baik keputusan
tentang pendirian bangunan, aturan pendirian bangunan, rencana zonasi
103
Kebijakan tata ruang melalui perencanaan tata ruang ...
atau persyaratan mengenai penampilan eksternal. Namun di sisi lain
mereka wajib memberikan izin jika semua persyaratan terpenuhi.
Mengubah rencana zonasi membutuhkan banyak waktu. Namun
demikian, sebagian besar di awal prosedur sudah cukup jelas apa yang
akan menjadi isi dari rencana zonasi baru. Kemudian, orang yang ingin
membangun gedung/bangunan, yang mungkin akan berbenturan dengan
rencana zonasi, dapat didorong untuk mengajukan permohonan izin
mendirikan bangunan sebelum rencana zonasi yang baru mulai berlaku.
Untuk mencegah penyalahgunaan pengetahuan ini mengenai
rencana zonasi yang akan diberlakukan, walikota dan anggota dewan
senior harus menunda keputusan mereka untuk memberikan atau
menolak izin jika rencana bangunan tidak berbenturan dengan rencana
zonasi saat ini tetapi hanya dan memang berbentrokan dengan rencana
zonasi yang sedang dalam perencanaan.
Pemerintah harus mengajukan permohonan izin bangunan juga dan me reka
harus mematuhi persyaratan yang persis sama dengan yang harus dipatuhi
warga negara. Sebuah pengambilan keputusan yang cermat dan hati-hati
oleh walikota dan anggota dewan senior yaitu penting dalam kasus ini,
sebab memberikan IMB dapat digugat di pengadilan berbentrokan dengan
aturan, kepentingan, atau hal-hal lain dalam warga .
4.3.7 Pengecualian dalam hal terjadi bentrokan dengan rencana zonasi
Pada prinsipnya walikota dan anggota dewan senior wajib menolak
memberikan IMB jika rencana bangunan berbentrokan dengan aturan
dalam rencana zonasi. Namun, kadang-kadang, yaitu mungkin untuk
membuat pengecualian untuk ini. Pertama, beberapa rencana zonasi
berisi ketentuan untuk membuat pengecualian terhadap aturan tertentu.
Ini sebagian besar terjadi jika peraturan dari rencana zonasi cukup
spesifik. Bayangkan, misalnya, bahwa rencana zonasi mengatur bahwa
tidak diizinkan untuk membangun gedung atau bangunan lebih tinggi
dari 7 meter di jalan tertentu. Lalu, dapat dibayangkan bahwa rencana
zonasi menyatakan juga bahwa walikota dan anggota dewan senior
diizinkan untuk membuat pengecualian jika seseorang ingin membangun
gedung atau bangunan yang mencapai ketinggian 8 meter dan beberapa
persyaratan tambahan lainnya akan dipenuhi juga. Apakah pengecualian
kecil semacam itu akan dibuat, tergantung pada kepentingan yang terlibat.
Walikota dan anggota dewan senior harus menyeimbangkan kepentingan
mereka. Selain itu, kebanyakan pemerintah Kota telah menetapkan sebuah
kebijakan tentang bagaimana menangani permohonan untuk pengecualian-
pengecualian kecil dalam hal pemberian izin mendirikan bangunan.
Jika pengecualian dapat didasarkan pada peraturan dalam rencana
zonasi, ini tentu saja mengurangi kejelasan dari rencana itu. Untuk itu,
hanya pengecualian yang cukup kecil yang diizinkan untuk didasarkan pada
rencana zonasi. Begitu misalnya jika seseorang ingin membangun sebuah
pabrik dan bukan rumah seperti yang ditentukan dalam rencana zonasi. Jika
walikota dan anggota dewan senior ingin memberikan sebuah pengecualian
yang besar, mereka harus memilih pengecualian dari salah satu kategori lain
jika mereka tidak ingin hakim membatalkan keputusan mereka.
Jenis pengecualian kedua yaitu pengecualian sementara. Untuk
memberikan pengecualian semacam itu, harus cukup beralasan untuk
memperkirakan bahwa pembangunan yang direncanakan itu akan dihapus
dalam lima tahun. Hanya kemudian, walikota dan anggota dewan senior
diizinkan untuk memberikan pengecualian sementara untuk persyaratan
rencana zonasi. Jadi, tidak diperkenankan untuk memberikan suatu
pengecualian jika masuk akal untuk memperkirakan bahwa dalam waktu
lima tahun rencana bangunan tidak akan berbenturan dengan rencana
zonasi lagi, sebab mungkin kemudian akan ada rencana baru itu. Penge-
cualian sementara tidak dimaksudkan untuk mengantisipasi perubahan
dari rencana zonasi. Hanya jika masuk akal atau beralasan untuk menduga
bahwa pembangunan yang direncanakan akan dihapus dalam lima
tahun ke depan, pengecualian sementara dapat diberikan. Dan, jika lima
tahun telah lewat, pemilik bangunan diwajibkan untuk membongkarnya,
selama bangunan tidak sesuai dengan rencana zonasi baru. Jadi, penge-
cualian sementara tidak dimaksudkan untuk menjadi ukuran untuk
mengantisipasi perubahan rencana zonasi, namun demikian rencana
zonasi dapat berubah dalam waktu antara pemberian pengecualian dan
lima tahun kemudian.
Jika bangunan tertentu dimaksudkan untuk tetap berdiri hanya
selama lima tahun, walikota dan anggota dewan senior tidak diwajibkan
untuk membuat pengecualian. Lalu, diperlukan lagi keseimbangan
kepentingan yang terkait. Dan, sekali lagi juga, kebanyakan Kota telah
menetapkan sebuah kebijakan tentang bagaimana menangani permohonan
untuk pengecualian sementara.
Jenis pengecualian terakhir yaitu pengecualian yang paling signifikan.
Ini yaitu pengecualian permanen dari rencana zonasi yang tidak dapat
didasarkan pada ketentuan dalam rencana zonasi itu sendiri. Pada
dasarnya, efek dari pengecualian ini tidak jauh berbeda dari efek perubah-
an dari rencana zonasi. sebab dampak dari pengecualian ini yaitu
begitu besar, maka prosedur untuk memberikan pengecualian ini hampir
sama dengan prosedur untuk mengubah rencana zonasi.
Kebijakan tata ruang melalui perencanaan tata ruang ...
Jadi, ada tiga jenis pengecualian dalam rencana zonasi: pertama, penge-
cualian-pengecualian berdasarkan rencana zonasi; kedua, pengecuali an
sementara; dan ketiga, pengecualian permanen yang tidak didasarkan
pada rencana zonasi. Dalam kebanyakan kasus, permohonan untuk
pengecualian datang bersama dengan permohonan izin mendirikan ba-
ngunan. Namun, dimungkinkan juga, bahwa seseorang ingin mengajukan
permohonan pengecualian sedangkan ia tidak harus membangun
bangunan di tempat atau tanahnya. Kadang-kadang, bangunan sudah
dibangun dan pemilik hanya ingin mengubah cara ia memakai tanah/
bangunannya. Dalam kasus ini , yaitu mungkin untuk meng ajukan
permohonan untuk pengecualian yang sama. Perlindungan hukum yang
sama juga dikenakan pada permohonan ini.
Bagaimana menggugat keputusan untuk memberikan izin atau membuat
pengecualian dari rencana zonasi? Dan bagaimana menggugat penolak-
an untuk memberikan izin atau membuat pengecualian? Pengecualian
permanen sudah disebutkan di atas. Prosedur ini hampir sama dengan
prosedur untuk mengubah rencana zonasi. Prosedur lainnya dibahas di
bawah ini.
Jika seseorang memohon baik untuk izin bangunan atau
pengecualian pada rencana zonasi, permohonan ini akan diumumkan di
koran lokal. Kemudian, semua orang diperbolehkan untuk menghubungi
kantor pemerintah Kota untuk mengatur waktu untuk menyelidiki isi
dari permohonan ini . Dalam dua belas minggu sesudah permohonan,
walikota dan anggota dewan senior harus memutuskan apakah mereka
akan memberikan izin atau tidak. Namun, jika rencana pembangunan
berbentrokan dengan rencana zonasi, izin bangunan hanya dapat diberikan
bersama-sama dengan pengecualian dari rencana itu. Kemudian, dalam
waktu delapan minggu sesudah permohonan, walikota dan anggota dewan
senior harus memutuskan apakah mereka akan memulai prosedur untuk
memberikan pengecualian atau tidak. Jadi, jika seseorang mengajukan
permohnan untuk izin bangunan, walikota dan anggota dewan harus
menilai dalam delapan minggu apakah rencana bangunan berbentrokan
dengan rencana zonasi. Jika demikian, mereka dapat memutuskan apakah
me reka ingin membuat pengecualian terhadap rencana zonasi. Jika
mereka ingin memberikan pengecualian, prosedur itu akan dijalankan dan
jika mereka tidak ingin pengecualian, mereka akan menolak pemberian
izin bangunan. Namun jika rencana bangunan tidak berberbenturan
dengan rencana zonasi, ada empat minggu lagi untuk menilai apakah
rencana bangunan memenuhi persyaratan yang ditetapkan dalam
Keputusan tentang Pendirian Bangunan, Aturan Pendirian Bangunan
serta persyaratan mengenai penampilan luar bangunan. Jika rencana
bangunan memenuhi semua persyaratan, walikota dan anggota dewan
berkewajiban untuk memberikan izin bangunan. Jika rencana bangunan
tidak memenuhi satu atau lebih dari persyaratan, mereka harus menolak
pemberian izin jika mereka tidak bisa membuat pengecualian.
Semua keputusan bisa digugat oleh orang-orang yang
berkepentingan entah berkaitan dengan pemberian atau penolakan izin
atau pengecuali an. Untuk itu, penting bahwa orang yang ingin menggugat
keputusan dapat mengakses isi dari permohonan-permohonan itu. Oleh
sebab itu, setiap permohonan akan diumumkan di koran lokal, demikian
juga de ngan setiap keputusan untuk memberikan pengecualian terhadap
rencana zonasi atau pemberian IMB. Orang dapat menghubungi kantor
pemerintah Kota untuk mengatur waktu untuk menginvestigasi entah
permohonan atau pengecualian. Segera sesudah izin bangunan telah
diberikan atau penge cualian terhadap rencana zonasi telah dibuat, orang
dengan kepentingan tertentu, misalnya sebab mereka tinggal cukup dekat
dengan lokasi yang terkait, diperbolehkan untuk menggugat keputusan
yang diambil dalam waktu enam minggu. Pertama, mereka memiliki
kesempatan untuk menyampaikan keluhan mereka kepada walikota dan
anggota dewan. Kare na walikota dan anggota dewan wajib memberikan
izin jika rencana pembangunan memenuhi semua persyaratan, orang-
orang yang mengeluh itu hanya akan berhasil jika mereka mampu
menunjukkan bahwa walikota dan anggota dewan salah ketika mereka
menilai bahwa rencana itu tidak memenuhi semua persyaratan.
Dalam kasus keluhan terhadap pengecualian yang diberikan,
mereka harus menunjukkan bahwa walikota dan anggota dewan tidak
menyeimbangkan kepentingan yang relevan dengan cukup hati-hati.
Walikota dan anggota dewan harus mengambil keputusan dalam
menanggapi keluhan dalam waktu delapan minggu. Kemudian, baik
orang-orang yang meminta keputusan baru atau pemohon izin bangunan
atau pengecualian, diperbolehkan untuk menggugat keputusan baru di
pengadilan. Keputusan pengadilan bisa digugat lagi di pengadilan yang lebih
tinggi. Dalam kasus penolakan untuk memberikan izin atau pengecualian
dari rencana zonasi, pemohon diperbolehkan untuk menggugat penolakan,
pertama dengan mengutarakan keluhan-keluhannya kepada walikota dan
anggota dewan, dan kemudian di pengadilan.
4.4 Dampak dari sebuah rencana zonasi vs. pengambilalihan
Menentukan rencana zonasi merupakan cara yang pasif untuk mengatur
penggunaan tanah. Orang tidak diperbolehkan untuk mengubah cara
mereka memakai tanah menjadi sebuah cara yang bertentangan
dengan ketentuan dari rencana zonasi. Tapi tetap saja mereka tidak dapat
dipaksa untuk mengubah penggunaan tanah dengan cara yang sama
Kebijakan tata ruang melalui perencanaan tata ruang ...
dengan ketentuan rencana zonasi. Jadi kekuasaan rencana zonasi sangat
terbatas. Terkadang, pemerintah ingin mewujudkan rencana mereka de-
ngan cara yang lebih aktif. Mereka tidak mau menunggu sampai pemilik
tanah sendiri akan menyadari rencana zonasi. Menurut hukum Belanda,
tidak ada kemungkinan untuk memaksa orang untuk menyadari tujuan
penggunaan yang diberikan oleh rencana zonasi. Satu-satunya cara
untuk mewujudkan rencana ini tanpa kerja sama dari pemilik pro-
perti yaitu dengan pengambilalihan tanah mereka. Dalam hal terjadi
pengambilalihan tanah, itu berarti bahwa pemerintah mengambil tanah
ini menjadi di bawah kekuasaan atau kepemilikannya.
4.4.1 Contoh: Pengambilalihan berdasarkan rencana zonasi
Di bawah ini, rencana zonasi baru untuk sebuah kawasan perumahan di
sebuah kota kecil di bagian utara Belanda ditampilkan.
Seperti yang Anda lihat, sekarang ada sebuah tanah pertanian
dan beberapa rumah lainnya terletak di dalam garis merah. Selanjutnya,
di bagian timur laut ada pembangkit listrik dan tempat tinggal. Situasi
saat ini terlihat sama sekali berbeda dari rencana zonasi baru. Menurut
rencana zonasi baru, tiga bangunan besar dapat dibangun untuk
tujuan perumahan. Untuk mewujudkan rencana ini, tidak perlu untuk
menghancurkan semua bangunan yang terletak di tempat itu sekarang.
Seperti yang Anda lihat, di bagian timur laut daerah dalam garis merah,
sebuah rumah dan pembangkit listrik kecil dibangun dan bangunan-
bangunan itu masih ada di peta rencana baru.
Namun demikian, bangunan-bangunan lainnya, yaitu pertanian
dan rumah-rumah di bagian tenggara dari tempat itu harus dibongkar
dalam rangka mewujudkan rencana baru. Anda melihat bangunan-
bangunan dalam warna merah pastel pada peta situasi saat ini.
Di bawah ini, sebuah peta tentang situasi terkini ditampilkan.
Kebijakan tata ruang melalui perencanaan tata ruang ...
Sangat beralasan untuk menduga bahwa pemilik bagian-bagian
tanah itu sendiri tidak bersedia untuk menghancurkan bangunan
dan untuk mewujudkan rencana pemerintah Kota. Jadi mungkin
pengambilalihan bagian-bagian ini akan diperlukan jika pemerintah Kota
ingin mewujudkan rencananya.
4.4.2 Dampak dari pengambilalihan: persyaratan
Pengambilalihan tanah oleh pemerintah berarti mengambil hak
kepemilikan (atas tanah tanah dan atau bangunan) yang sudah dipunyai
oleh orang lain. Hal ini dapat dianggap sebagai gangguan yang paling
ekstrem dalam hidup warga berkaitan dengan tanah mereka
oleh pemerintah. Untuk itu, pengambilalihan tidak dapat terjadi tanpa
menyelesaikan prosedur yang cukup komprehensif.
Tidak hanya kepemilikan tanah yang dapat diambilalih, tetapi juga
beberapa hak yang orang lain dapat miliki atas sebidang tanah, misalnya
hak untuk sewa, hak guna bangunan, hak atas pengabdian pekarangan,
dan sebagainya. Jadi keputusan untuk mengambil alih juga bisa berarti
bahwa pemerintah mengambil hak sewa atau bahwa pemerintah
menghapus sebuah hak atas pengabdian pekarangan. Sebagian besar,
dalam kasus pengambilalihan, mereka mengambil semua hak-hak yang
terkait dengan pers
